“卖了25年的房子还能要回？”北京一牙医买下一破旧民房改造成牙医诊所，25年后拆迁获赔数百万拆迁款和537平米房子，村民反悔索要，双方对簿公堂，一审判村民败诉，二审却有异议！ “我辛辛苦苦干了二十多年，全都白忙活？”孙医生握紧拳头，脸色涨红，愤愤地对着眼前的村民刘大爷吼道。 刘大爷理直气壮：“你花了十万，租了这么多年还不够吗？现在房子拆了，我只想拿回本该属于我们村里的补偿！大不了我再还你十万，你没损失的。” 孙医生气得直发抖：“这房子我早就重建了！当年的十万是买房不是租房，我这里有合同，有证据！你现在看补偿高就想反悔，哪有这样的道理！” 故事要从25年前说起。那时候，孙医生刚刚从口腔医学专业毕业，怀揣梦想来到北京，希望能有一席之地。 他走街串巷，为自己寻找一个适合的诊所地点。经过多番考察，他看中了一个地段不错的破旧小院。这是刘大爷家的祖宅，虽然残破不堪，但位置颇为理想。 于是，孙医生用自己所有的积蓄十万元买下了这套破房子，又东拼西凑借钱，重建成了一座三层小楼，开起了牙科诊所。 随着时间的推移，孙医生的牙科诊所逐渐在周边小有名气，不少附近居民都来找他看牙。孙医生也算有了立足之地，每天辛勤地为患者诊治，以求早日还清当年的债务。 他从未想到过房子会有拆迁的可能，毕竟这个偏远的角落一向无人问津。他唯一的念头，就是一步一个脚印地把诊所经营好。 然而，二十五年后，城市发展扩张，拆迁的浪潮终于涌到了孙医生的诊所所在的街区。当他收到拆迁通知时，意外得知这次拆迁不仅能补偿数百万的拆迁款，还会分配一套537平米的新房。 这让他一时难以置信：从没想过自己那破旧的小楼竟然也成了“值钱”的宝贝。 然而，还没高兴多久，刘大爷就找上门来了，说：“孙医生，当年是我卖的房子，现在既然要拆迁了，我把你那十万块还给你，拆迁补偿归我们村。” 孙医生冷笑：“刘大爷，这房子是我买下的。合同清清楚楚写着是买卖，现在，房子补偿归我天经地义！” 刘大爷摇头：“村里的房子是集体财产，村委会当时同意卖给你，是看在你开诊所、方便村里人的份上。但如今拆迁是政府的政策，你住了这么多年，也该满足了。现在只要你拿回十万，就没有任何损失。” 孙医生怒不可遏地反驳：“我没损失？我这些年投入的时间、精力、改造费用呢？没有我，早就没这栋房子了！” 最终，孙医生和刘大爷争执不下，双方一纸诉状，将彼此告上法庭。 一审法庭上，孙医生主张依法享有该房产的所有权，拆迁补偿款也应属于自己。 根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，合同一旦生效，双方应依约履行，不得擅自变更或解除。 孙医生与刘大爷的买卖合同不仅真实合法，且已履行25年之久，不仅符合‘物尽其用’的法律理念，也受到了村委会和村民们的默许。 这种长期的无异议使用权，是对合同合法性的强有力证明。 按照物权法的规定，占有和实际控制行为可以产生特定权利；更何况，孙医生在购房后进行了重建，房屋从破旧状态改造为三层新楼，这更佐证了房屋的财产权应归孙医生所有。” 而且，《民法典》第一百九十二条关于长期履行合同的约定：“如果合同双方已长期履行合同条款，即便存在瑕疵，该合同在实务上已具备法律效力。 事实上，孙医生25年来未曾收到任何回购或反悔要求。这一事实证明双方默示承认合同的有效性。 一审判决孙医生胜诉，刘大爷不服，提起上诉。 刘大爷认为，本案的房屋属于集体资产，任何个人未经批准的买卖行为，尤其是对集体资产的处置，应视为无效。 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“我国法律规定，农村土地及附属住宅用地归属集体所有，不允许随意流转或转卖。 刘大爷当年出售房产并未取得村民大会的批准，此类行为明显属于无权处分，不应在法律上承认其有效性。” 《村民委员会组织法》第二十四条“村委会有义务管理集体资产，任何涉及集体财产的买卖行为都应由村民大会批准。刘大爷出售房屋时并未取得集体会议同意，因此该合同无效。 同样《物权法》第二百三十九条也规定，涉及集体财产的买卖需要遵循集体决议与同意的原则，未经同意的私下交易，任何个人无权随意处置。 刘大爷此次反悔，实为保护集体财产的一种正当主张，且符合现行法律的规定。 二审法庭审理后认为，双方确实签订了房屋买卖合同，且履行了长达25年，但考虑到合同涉及的资产为集体财产，根据《土地管理法》和《村民委员会组织法》的规定，集体财产的处置必须经集体决策批准。 刘大爷与孙医生之间的合同并不具备严格的法律效力，但考虑到孙医生的长期使用和投资改建的事实，法院判决刘大爷获得拆迁补偿款，但孙医生有权提出索赔…… 农村土地不可买卖，这是基本国策。任何法律都不能触碰这一红线。倘若孙医生或者刘大爷懂一点法，也不会发生这种事了。 事件来源：北京一中院