新房是二手房市场的试金石

[星R][星R]上海目前的二手房市场表现出高低不平的状况，为什么说是高低不平而不是冷热不均呢.是因为目前上海的二手房市场成交整体上都是冷的.不过上海的二手房挂牌价却表现出了高低不平的局面.具体表现为老破小挂牌价不断走低，次新、别墅、豪宅挂牌价依然高企. [玫瑰R][玫瑰R]以我们松江大学城为例，誉品谷水湾这个小区挂牌价一直是高高在上，近七万的单价冠绝松江大学城，周边保利西子湾，三湘四季花城挂牌价都从6万降到了不到五万.只有誉品谷水湾挂牌价岿然不动.偶尔还有一两套成交    那是不是可以认为这小区很保值增值.十分稀缺.大户型比小户型更保值. [星R][星R] 其实不然.松江大学城这边开了一个万科的新盘，这个楼盘以130，150的大户型为主.精装修交付，打完折好楼层大概在6万左右的单价.一期开盘的时候没有启动分销，二期认筹阶段直接启动了分销，经纪人带看还有奖励.就是在这样的情况下，万科的新盘卖的还是十分不理想.只卖掉了很少的房子.   为什么会出现这样的情况，因为松江大学城本身买得起八九百万房子的客户就很少.现在万科一期直接就把市场上的客户请光了.导致二期直接没了客户. [玫瑰R][玫瑰R]现在这个万科新房价格比誉品二手价格便宜，万科的新房卖不动，那么誉品的二手就更卖不动了，也就是说誉品的房子失去了流动性.在失去流动性的情况下，誉品的房东想快速卖房只能降价.这种情况可以参考周边的合景天悦，这个小区原来挂牌价也是很高，现在有几套急售的，价格大幅降价也没有卖掉. [星R][星R]  所以买房仅看挂牌价是没有用的，要看成交价和成交量，也不能仅仅看一个月的成交量，要看连续的成交量.因为有时候某个月的成交是具有偶然性的.