绿城馥香园测评，优点很多，但地段硬伤

今年工业大道的新盘竞争很激烈，有保利燕语堂悦的余货，中建天钰和绿城馥香园准备开盘，一路之隔的中交天翠[搜索高亮]也是不断贴上工业大道沿线标签。 绿城馥香园的吹风价6万单价，三房总价在500万，四房起步价600万，价格和配套都处于平均水平，毕竟对面的中海观云3年前还卖紧7万一方，二手成交5万几一方。 1. 地铁上盖，将来楼盘有通道直达地铁站，这是我最欣赏的卖点，尤其广州天气不是刮风下雨就是烈日暴晒，能直达地铁站的便利性无需多言。 2. 配套5中教育集团，历史名校，学校就在楼盘旁。 3. 5栋楼，各户型全南向，能避开北面工业大道的噪音。西南向看创意园，没多少遮挡能看到不错的江景视野，东南向看出去是中交天翠，佳兆业中心，中铁西派等，反而视野不怎样。 4. 实用率125%，我看过样板房的感觉感觉是新户型+25个方=旧户型，方正实用再有6.8米的大阳台，270度飘窗完全能做到以前豪宅大平层才有的配置 馥香园的学铁商没什么短板，但缺点是在于地段。工业大道-新滘路-琶洲新的海珠中轴线，各大豪宅，包括有好配套都会规划在这个中轴线。而馥香园所在的南洲路不在海珠的发展带，未来的发展只能依靠板块内的沥滘和石溪旧改，这两个旧改现在都情况不明，随时可能以10年算才会有所眉目。周边的环境显得杂乱无章，而这个状态会维持好耐。馥香园南边是环城高速和河涌，注定这一区域会是南洲路和环岛路板块的隔离带，环岛路的发展不会带来红利，而南洲路已经发展到顶。 如果买家是侧重规划发展，喜欢周围环境高大上的就要慎重考虑。 但好消息是馥香园距离发展中轴不远，开车经新滘路到琶洲的距离不远。而且位于老城区，虽然唔够“中轴”位置，但生活非常方便。这个中轴位置更多是影响未来的预期，简单来说中轴线位置的楼盘将来更容易吸引二手买家，仅此而已。 这个楼盘价格会比中建天钰和保利燕语堂悦稍为便宜，但地铁和学位，更有优势。至于距离乐峰广场远不远其实这个我觉得不太重要，南洲过去和是燕岗过去真会相差很多？周边环境，我觉得两者差不多。选择这个还是前两者就看自己更在意生活方便，还是更睇重地段。