最重要的是，这份报告指出了租金是影响住房价值的重要变量，未来房地产发展的重要方向将是租赁，且提出未来房租将稳步上涨，租售比将达到3%以上，回报率将高于多数资产等一系列重点表述。

从2001年起，央行都会发布季度报告，以往很少提到房地产，这次不仅说明指明未来地产发展方向，还指出房价见底的秘密，所以很值得一看。

关于这部分内容，我直接截图给大家，专栏标题就是：支持住房租赁产业可持续发展。

这份报告里关于地产指出了几点，指向很明确，包括提出将给予资金支持，助力发展。一般情况下，国家把钱花在哪，哪就是发展方向，毕竟还是政策市。

1、未来房子的价值，主要看租金和租售比

房价跌到什么程度，才是没有泡沫了？央行指出，租金是影响住房价值的核心变量。

其实就是看租金和租售比，当租售比回到合理水平时，房价泡沫就挤完了。

租售比指标是静态的，但受房价和租金影响。这两年，全国房价下跌普遍达到30%，以南京为例，很多热门板块跌幅在30%左右，很多远郊跌幅近50%，很多房子的租售比逐渐体现。

央行这份报告中指出，这轮房价下调后，一线城市租售比已接近2%，二三线城市升至3%左右。而全球公认租售比合理范围在3%左右。也就是说，当前房价泡沫已经挤完了。

值得一提的是，央行表示未来房租将会上涨。相关表述原文是 ：

随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

白话说就是，目前房价已经跌到位了，那在房价稳定的情况下，租金上涨，未来租售比肯定是会提高的，有望提高到3%以上，会高于多数资产回报率。

前段时间银行降低存款利息，现在5年期 定期存款利率才1.8%，市场上的理财也差不多在2%左右，股票很多人又玩不明白，相比之下3%租售比确实跑赢了大多数产品。

值得注意的是，现在很多银行房贷利率已经降到3%以下，只要你买对房，租售比够高，那你就能实现无成本购房了。

今年5月，我们发布了：老破小被买爆，就提到现在已经有北上广的买房人开始买老破小来投资了，他们看中的就是租售比。

2、租赁产业会是未来房地产发展的重要方向

过去房地产红利，房价涨得快，大家投资房产的逻辑是通过买卖去变现。而现在供求关系发生变化，房地产发展逻辑也发生了变化，未来对大多数房子就是长期持有，收益的就是租金。

很多人说中国房子太多，但大多数人在一二线是没有房子的，未来人还是会往大中城市聚集，肯定是有居住需求的，你不买话总归要租吧。

央行报告中表示，未来我国租房需求人口将超2亿人，市场潜力很大。

现在我们的租赁市场主要还是个人出租，但随着租售比的提高，就会形成产业，就会有企业进入市场，进行规模化运营。

3、盘活存量去库存助力启动住房租赁业

这是央行报告中关于房地产租赁的第三部分，央行表示现在要盘活存量去库存，助力启动住房租赁。

实际上今年5月就提出，地方政府可以下场收购商品房用作保障性住房，上周深圳也发布了《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。目前中指研究院统计，截至目前，已经有10余城已发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。包括南京也进行了以旧换新，这些收来的房子未来大概率就是安置和租赁。

央行提到，目前也对收储给予了资金支持，截至6月末，金融机构已发放247亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为121亿元，后续贷款投放有望进一步加快。

现在很多城市收储还没落地，大多是因为没钱，现在央行给钱了，就是要尽快落地。

以上就是央行报告提到的内容，通过这份报告，可以很明显的感受到，房地产正在转型，以及未来房地产转型发展的方向。

其实这一点，我们去年文章中就提到过，以往房地产投资是靠短期的买卖赚差钱，未来就是长期持有赚租金。

身边有不少人也在转变，比方有人开始转战公寓市场，就是因为目前公寓回报率比较高，明显高于住宅，可能达到4%，甚至更高。

也有人因为房价下跌太多，今年南京很多房主也开始下架房源，由卖转租。比方我们之前发布过的几套房，冯先生在南京城东汇通路地铁口润岚府有一套房子，去年才交付到手，建面约122㎡，2020年抢着摇号买，总价约378万，还有利息、税费等各种费用。如今，同小区建面约143㎡户型才挂牌380万，也没卖出去。房主干脆把房子整租出去了，每月能租5000元，安心当起了包租公，“好歹有个固定收入。”

地铁7号线、6号线交汇的城北万寿站旁的东方兰园，一套建面约82㎡房子，总价从去年280万降到目前220万左右，房主林先生也不卖了，直接出租，租了三年，每年房租4万元左右。

板桥的雨花吾悦公寓，建面约60㎡的精装公寓，总价从五年前的70多万，跌到目前的40多万。房主一怒之下，不卖了，直接出租！每月租金2000元，一年租金2.4万元。每年租金回报率5%，比银行定期存款高多了。

写在最后：

当然补充一下，个人认为不是所有房子都靠租金论价值，比方豪宅就不适用，豪宅强调的更多还是居住价值。

未来楼市分化会越来越严重，一线、强二线的豪宅长期看依然会上涨，就像现在市场不好，但今年上海很多20万/㎡的豪宅依然被抢，甚至上周还拍出了全国性地王。

目前新房市场和二手房市场购买的客群就有非常明显的差异。

克而瑞数据显示，目前新房市场140㎡以上户型成交明显增长，购房是以改善为主。而二手房市场，大多还是刚需，部分城市核心区域“老破小”成交量不断上升。以南京为例，目前100-200万成交占比达43%。

在南京，目前租售比较高的还是主城老小区，或者学校旁边的住宅，另外还有部分公寓，总之具有一定特殊性。还有现在很多地方收储对房子的地段和户型等都提出了要求，比方深圳收储条件是就对户型提出了要求，主力面积要在65平方米以下。所以楼市也是分化了，分两条腿走路，因此不是所有房子都是看租售比论价值，理性看待。

我们说的是租赁产业是未来房地产发展的重要方向，不是唯一方向。再简单点直白说，就是你想在楼市赚钱，就不要想着买卖了，持有收租是大方向。

最后说一句，对普通人来说，保证资产保值增值的渠道很少，即便现在房价下跌，但如果你的房子足够优质，或租售比够高，依然是优质资产。

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