四川成都，一男子花200多万，买了套150多平的大房子，刚要装修，一个陌生男人拿着20年租赁合同敲开家门，他这才知道，前房主在把房子卖给他前，已经把房子租了出去，想利用“买卖不破租赁”大赚一笔，可他发现房子租金每月才1200元，20年共计28.8万，谁会租一套清水房？这里面肯定有猫腻，租客一番话让人太意外。前房主失联，男子认为前房主和租客合伙把他算计了，而中介没尽到审查义务。中介：前房主故意隐瞒，我也没办法，你去告吧。 2024年4月，李先生在一个中介的朋友圈，看到了一套150多平的心仪的房源，赶紧跟中介取得了联系。 李先生的妻子怀孕了，他们二人世界，很快要变成三口之家，所以，他想让孩子有个好的居住环境。 这套二手房有150多平，标价200多万，无论是小区环境，户型，楼层，价格，李先生都非常满意。 而且，这是一套清水房，只简单刮了腻子做了大白，前房主没住过， 中介还说，只要李先生出10万首付，就能购房，还信誓旦旦的承诺，这套房子是没有任何纠纷的净房，让李先生把心放在肚子里。 说实话，李先生以前一直关注这个小区，种种原因没有买，机会难得，他当时就首付30万入手了。 2025年3月18日，李先生联系了装修公司，大张旗鼓的开始装修。 他准备在孩子出生前，把房子装好散味，然后迎接孩子的到来。 可万万没想到，家里被一个不速之客敲开了门，对方自称他姓吕，是这套房子20年的租客。 李先生瞠目结舌，他接过吕先生手里的租赁合同，才发现他在自己买房之前，也就是2023年7月25日就租了这套房，而且一下子签了20年合同。 李先生心里咯噔一下，“买卖不破租赁”，看来前房主早有预谋。 但很快，李先生发现了不对劲，租赁合同显示，这套150平的房子，每月租金才1200元，20年共计28.8万。 他觉得3点存疑，让他不得不怀疑，租客吕先生不是受害者，而是和前房主张某是同谋者。 一、没有谁会一口气租房20年；二、月租1200元，不符合当前的行情，这个租金低的有点太离谱；三、没人会租一套清水房，而且一直不入住。 在李先生看来，吕先生和张某的这一纸租赁合同，就是冲着坑他来的。 因为，张某在过户时他见过一面，然后就失联。 但吕先生解释，因为张某欠了他的钱，所以用这种方式抵债。 李先生觉得自己遭遇诈骗报了警，但警方让他起诉到法院解决。 李先生找到中介，中介说他们也是受害者，当时，他们对房子做了产调，权属正常。 张某说房子没有租约，并在购房合同“无租赁”处划了勾，张某故意隐瞒，他们也没辙，让李先生去告。 李先生觉得中介推卸责任，他花了20000多中介费，买到这样的房子，中介没尽到审查义务，却说他们也是受害者。 目前，相关部门已经到中介核实具体情况，但还是联系不到前房主张某。 大家觉得，这是合伙骗局。试问，谁一下子签20年的租的？绝不可能的。 “买卖不破租赁”让很多老赖钻了空子，应该改为未满一年可实行买卖不破租赁，满一年的租赁可破，或者租赁备案规定上限为一年，一年重新办理一次，一年一更新，这样才合理。 《民法典》第725条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 前房主张某在将房屋出售给李先生之前，已与吕先生签订了为期20年的租赁合同。 根据“买卖不破租赁”的原则，房屋所有权的变动，即张某将房屋卖给李先生，不影响租赁合同的效力。 吕先生作为承租人的租赁权益仍然受到保护。 这是李先生面临的棘手问题，他无法仅因购房而自动解除或忽视已存在的租赁合同。 但这一原则的前提是，租赁合同必须真实、合法、有效，且承租人已实际占有租赁物。 如果租赁合同存在欺诈、恶意串通等情形，则可能影响其效力。 《民法典》第577条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 前房主张某在出售房屋时，故意隐瞒了房屋已存在租赁合同的事实，违反了与李先生之间的房屋买卖合同中的权利瑕疵担保义务，构成了根本违约。 张某应当承担相应的违约责任，包括赔偿李先生因此遭受的损失。 如果李先生能够证明张某与吕先生之间存在恶意串通、欺诈等情形，还可以要求张某承担更重的法律责任。 《民法典》第962条规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。 中介作为专业的房地产服务机构，在促成房屋买卖交易时，有义务对房屋的真实状况进行全面调查，并如实报告给委托人。 中介存在责任，应该退还中介费并赔偿李先生因此遭受的损失。 信源：红星新闻 2025-3-22
