风向突变，海淀买房崩溃了！

⭕️双榆树东里：44㎡一居室，2025年2月7日成交价348万（对比2021年高点607万，降了259万，降幅-42.67%） ⭕️但是要知道以对于海淀买房者，特别是刚需购房者来说，当前的购房思路不应该是找便宜房子，而应该找未来在市场中有竞争力的房子。 ⭕️海淀是产业和学区双强，产业溢价消化了学区溢价，高流动性支撑下，房价升值预期是最足的。这意味着，海淀的学区房增值和功能性甚至要强于东西城，其次要紧靠产业区，比如西北旺、永丰和西二旗。最后预算不够的，可以去清河、西三旗和马连洼。 ⭕️海淀的老房子占比最多，分布也最广，总价低，对刚需家庭友好，在海淀任何一个方位都能轻易找到这类低总价的上车盘。其中西三旗马连洼，玉泉路等板块的房子总价低，适合上车，而且配套完善，牡丹园、知春路、紫竹桥学院路等板块更靠近内城，且学区溢价低是刚需买房进阶的选择八里庄、万寿路、公主坟、苏州桥等板块能兼顾地段和学校，适合上学的家庭。 ⭕️对于海淀卖房变现，价格还是基于品质、核心竞争力。大多时候不要对自己的房子太过感觉良好，如若没有超强的核心竞争力，抓紧时间出手。尤其没有学区属性的老破小，随着时间的增长，市场认可度会越来越低，现在是最好的解套机会。 ⭕️低预算在海淀买房，比如四五百万，可以围绕着三四环这个位置买，比如甘家口、北太平庄、牡丹园这些比较地段不错且十分成熟的商圈，买个没有硬伤的老公房，后续是有基础的流通性的 ⭕️中预算在海淀买房，比如七八百万，可以奔着两居去，因为这边的次新单价基本都在 10 万以上了，选三居居住属性和保值能力会大打折扣。没有学区需求主要围绕着产业去买，去清河、西二旗、西三旗、西北旺、四季青……这些主流的商圈主流的小区去买，问题都不大。 ⭕️海淀区的次新房和东西城一样是最稀缺的，像这种次新小区的换手率仅次于西城。所以，如果有机会买到此类房源，从长期来看，确实具有一定的增值潜力。 ⭕️海淀买房，无论是自住，还是保值增值，都尽量在优的版块中去选择，这样出错的概率会低很多。而差的板块，除非你是纯自住，否则尽量避开。