广州贷款利率又又又降了，只是存量房贷依然很痛

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

讲了黄埔和番禺两个区，接下来都会有万套以上的供应。而万套以上的供应，需要漫长的时间来消化。

当然，这种大规模的整体开发，放在中长期来看，一定是利大于弊的。但是对于购房者而言，到底是利还是弊，还是要看你的持有周期，以及你的具体需求。

供需关系是一条不能忽略的重要因素。

这两天广州房贷利率再次迎来调降。

广州四大国有银行最近又统一下调首套房房贷利率20个BP，把首套房利率从3.4%（LPR-55BP）调整到3.2%（LPR-75bp）。

四大国有银行都调整利率了，那其他银行自然也没有拉下。甚至有银行把首套房贷利率下调到了3.05%。

正如我之前说的，距离2字头的贷款利率也只有一步之遥了。

只是新增贷款利率降的越低，存量房贷的业主们，看着纹丝不动的利率，心中就越痛。

不患寡，患不均，很多粉丝和我讲，看到现在的利率如此之低，身体和心理都觉得很难受，问我有没有什么办法。

我只能和他们讲，办法肯定是有的，但是这个办法是不是最优，适不适合大家来操作，那每个人的情况不太一样。

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第一种是过去的老办法，做一笔转贷，把原先的按揭贷款转成抵押贷款，降低利率和月供。现在3年期JYD利率在3%左右。

这个办法有一个前提，就是你的这套房一定要有余值。

打个比方，一套面积是100㎡，单价10万/㎡，总价1000万的房子，原先的按揭贷款是700万。

那这套房如果我们转贷，还能按照10万/㎡甚至更高的评估价来评估，贷出的金额大于700万，那就能在不降低贷款额度的情况下，把原先的月供额度降低到三分之一。

但是转贷是有成本的，首先是找人垫资赎清原本的按揭贷款。资金成本一般是垫资资金的1.5-2%，赎清房产证后，把房产抵押申请经营性贷款。

这个过程中还要注册一家公司，作为办理抵押贷款的主体。除了这些，还有1%左右的贷款成本。

而且把按揭贷款转变成抵押贷，相当于把一笔30年，更稳定的长贷，转成一笔3-10年的短期贷款。

虽然我们专业人士会更看重额度和月供金额，但是很多客户心理上其实是接受不了的。

所以我们已经很长时间不推荐客户用抵押贷来买房的方式了。虽然抵押买房的方式利润更高，但我们还是觉得按揭贷款，才是更适合大部分人的买房贷款方式。

这里也提醒一下大家，平时如果接到自称银行的电话，说可以帮你转贷的，几乎全部都是电销公司冒充银行的。

我基本上平均每天都能接到一到两个。接到之后，不用搭理，直接挂电话就好。如果听了这些人的话办贷款，被坑的概率非常大，都是吃人不吐骨头的。

第二种办法是对敲。对敲就是指把一套按揭贷款的房子，转卖给代持人，这样只需要付出契税成本，一般是1.5-3%，就可以把房子的余值贷出来。

过去的政策条件下，对敲其实不具备普适性。

但是现在可以做先息的按揭贷款之后，对敲有了相当的操作性，不仅评估价比抵押贷更优，贷款成本更低（我们办理按揭贷款是免费的），还是3年先息，27年等额本息的一笔30年长贷，大家的心理接受程度更高。

还有就是如果办理银行的带押过户，那就能省去垫资的成本。

基本上综合了之前按揭贷款和抵押贷款的优点。

当然，也不是没有遗憾的。

那就是产证必须要满两年才可以低税，如果没有满两年，就要在过户的时候缴纳5.3%的增值税。再加上1.5%或者3%的契税，交易成本太高了。

另外，对敲伴随着产权的变化，必须要找到一个可信任的代持人，其实大部分人是卡在这一步的。

过户办贷款容易，但是找到那个值得信任的人，很难。

现在市场上也有很多公司说可以不用你找代持人，他们帮你全套搞定的，也要小心，很大可能会有套路。

这段时间银行的各种政策都收的比较紧，整个过程中要提前规划和处理的细节有很多。不建议贸然去做对敲。一定要把自己的具体情况详细了解清楚再说。

第三种方案，那就是等。这反而是最好的一种方案。不变应万变。

你可能说等也是一种反感了？

是的，等待也是一种选择。

虽然前段时间深圳回复大家，说深圳的存量房贷还是采用过去的贷款利率政策。但我知道的是，不要看嘴上很硬，在现实面前，存量房贷利率一定会下降。

就和上次存量房贷利率下降的逻辑是一样的。

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为什么我认为存量房贷利率一定会降，原因在于尊重人性，尊重利益。

其实2021年前贷款的部分客户，年利率在5%甚至6%的都不少。去年底已经降了一次存量房贷利率。

但由于近期贷款利率再次大幅度下调，又导致存量房贷利率和当下利率有巨大的缺口。

如果不降存量房贷利率。既增加民生压力，影响消费复苏，更会直接导致大量提前还贷，置换其他灰色贷款替代房贷的情况，会造成更大的混乱等等。

在缺乏信心的市场，所有参与者都会变得非常敏感。

所以当没有入场的购买力，看到操盘手对待那些去年、前年、甚至更早时间买房先行者的态度的时候，就会焦虑自己入场，是不是也会变成那些先行者的待遇。自然开始犹豫。

我就遇到很多粉丝问我，虽然现在的利率很低，贷款政策很优，那接下来的政策会不会更优，要不要再等等。

如果操盘手不奖励那些更愿意配合操盘手意愿的先行者，后面的旁观者又怎么可能心甘情愿入场。

我们的政策要明白，广大业主们现在最大的担忧和不安到底在何处，我相信，他们一定会想明白，也不得不想明白。

所以，当那篇狂妄自大的存量房贷不降的公告发出来的时候，我就知道存量房贷利率一定会降。为了眼前的既得利益，短视的行为，一定是短暂的。

市场的这轮政策会一直出到什么时候为止，并不是我们二手成交量大涨，房价开始回升。甚至也不是新房销量一个劲的往上涨。而是开发商开始愿意溢价拿地，土拍市场真正热起来。

当然，这三者是强关联，没有一个环节可以独善其身。

如今广州土地市场半年多了，一共卖了5块地，70亿的土地出让金。是去年的10%都不到。距离实现目标，还早着呢。

那在这之前，一定还会有利好继续出，不停出，存量房贷利率也是这些利好中的一种。

而在成交起量和开发商开始溢价拿地的这个时间差，就是我们最好的入场时机。

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（2024.7.19 橙子 yxjcena）