剧透二次房改!若5年后房产税落地,东莞炒房客赚翻了

东莞房叔 2024-08-11 18:24:12

现在,房地产市场正在适应“二次房改”带来的多变现象,未来两三年重点在于保障房的建设,这是“二次房改”的关键一环。

值得注意的是可能2028年左右房产税会落地?对此,我们在看懂周期的同时,还要清楚“二次房改”的剧本演绎。

第一、二步:去库存和去杠杆

我们经常看到的“供给侧改革”和“三去一降一补”等系列动作,这些都是“二次房改”的背景事件,最早可以追溯到2015年的政策布局和落地。第一步是去库存,2015年左右开始,控制土地供应,侧重房子卖得好的城市土地供应更多,导致地价和房价出现一波向上跃升,紧接着2017年调整供地模式,调控楼市。

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同时,2018年左右落地降行政成本和机构改革,盘清全国房子数量,继续实现去库存调节市场,直到2020年前土地库存并没有发生明显变化,总体采取涨价去库存的大方向。对此,去库存后,紧接着第二步开始去杠杆动作。

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去杠杆首先从央企的“退房令”、金融牌照、P2P和银行保险等融资渠道处理,接着房企“三道红线”发布,奠定了去杠杆的力度,也意味着野蛮发展的周期宣告结束。同时,2019年左右工业化顶峰后,多样性和复杂性的问题开始显现了。

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值得注意的是2022年左右,租售并举和开启房地产新模式开始亮相,进入“二次房改”的第三步。

第三、四步:保障房和房产税

由于去库存和去杠杆势必会带来深度的影响,化债问题将是地方、企业和居民共同面对的问题,强化公有制企业的主体责任成为关键的一环,第三步是落地保障房(占比20%左右),例如配租型和配售型。配租型保障房(或租赁住房市场)可以成为一种新的加杠杆主体,例如发行公募基金之类的,或者类似韩国全租房模式,有助于构建租购并举的住房制度。

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值得注意的是租售比将陆续成为二手房价值的核心变量。保障房是一种住房兜底政策,同时也可以化解去库存和去杠杆带来的经济影响,例如下场收储房子,再把其作为保障房推向定向市场。

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同时,配售型保障房还是有一点商品房的味道,意味着半价左右继续向居民部门融资,协调分配关系。收入低有保障房选择,收入高有改善型商品房选择,富了也有豪宅选择,满足不同群体的住房需求。总体方向是省会城市以及经济强市,预计2025年左右完成化债。对于东莞这座城市来看,你也会发现东莞6个配售型保障房计划上市时间是2026年,似乎时间线就是那么巧合了。

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第四步,自然就来到大家特别关心的房产税问题?房产税会在“金税四期”的加持下,实现有房贷就退税的利好,同时也会刺激扩大内需市场,与消费退税形成一个闭环。房产税的落地对于房价一定是利好,会更加体现出商品房市场的商品化属性。

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例如,首付最低可5%和更低的房贷利率,通过买商品房退税辅助楼市的健康发展。通过房产税(持有税、增值税等)保住了很多房子的价格,国有资产更加保值增值,也是人民币锚定物之一。例如,全国房子价值400万亿计算,商品房(占比80%左右)交房产税,大概有320万亿,可阶梯式或分层式系数收税,每年收税大概有几万亿的规模。

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房产税落地的同时,可能也会赋能农村宅基地,实现农村资产价值的背书。简单来说,哪类房子交税更多,它应该就更有价值属性。房贷利率超低之时,大概率就是房产税全面落地之时,预计房产税会在2028年左右落地,那时经济已经全面热起来了。

第五步:农村集体用地直接入市

农村集体用地的直接入市,这是构建新质生产力的新赛道之一,可能是一个十万亿级别的市场。之前是把地收为国有后,再入市,所谓的土地财政,城市里的房价也是税收的一种表现方式;未来可能是直接入市,这里有增值税再平衡分配,例如收益一半给村集体,另一半交给地方。

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值得注意的是全国统一大市场的构建,通过农村集体用地直接入市,让很多城市的郊区或者农村地区卖地增加收入,实现共同富裕。因为农村集体用地可以直接入市,地方也会把学校、医院之类的配套落地到更多农村地区,拉升农村集体建设用地的价值,争取卖到更高的价格。

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例如,东莞正在搞的现代化产业园,不仅有工厂和保障房的城市更新,还会配建相应的配套设施等。城乡融合发展的模式会得到进一步的完善,乡村振兴也会全面深化发展。

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这里需要额外补充的是全面给国有资产注水,股权财政和数字经济等领域会成为爆发的增长点。“二次房改”的剧本可能就演绎完毕了。最后,房子也要解决“养老”问题了?8月2日,住建部:加快推进房屋定期体检、房屋保险和房屋老养老金制度建设。

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评论列表
  • 2024-08-11 23:57

    现在价格还是非常高的,还有漫长的下跌过程,几十年涨上去的巨大泡沫不可能几年就跌到位的,至少还有10年的下跌时间。房子是商品,同样是消费品,卖不出去喊破天都没用。高房价是个很虚的东西,因为房子实际建造成本是非常低的。不管哪个城市,房子都是越来越多,叠加人口出生大幅暴跌,只会越来越难卖,越来越不值钱。越到后面剩下还没买房的往往越没钱,不降价他们拿什么买?房价下跌并不代表会损害房地产有关的企业,房价低会有更多人买得起房,房子卖得只会更多,买房后就会配置家私家电等,反而对于房地产有关的企业是一件好事。房价便宜了,老百姓不需要拿那么多钱买房,负债月供也会少,释放消费能力,从而带动其它产业,正所谓房价跌,百业兴,从此社会经济走入良性循环。房价下跌损害的只有卖地的人和炒房客,其实对于卖地的人也还好,毕竟土地出让利润空间还是非常大的,只是少赚点而已。