当前的楼市形势对每个人都是个考验。大范围的情况不说，就拿我周围的事例来说。

回想2021年6月，我所在的核心商圈的一个相对新的高品质小区，当时的房价每平米超过5万元。最近中介在微信朋友圈发布的一个中高楼层的房源，标价只有4万元每平米，而且这还是该小区最佳楼层的价格。据此推测，最终成交价可能再打3-5%的折扣，小区的平均成交价可能进一步打5%的折扣，意味着现在的成交均价约为3.6万元每平米，比两年前的高点下跌了28%，相当于每100平米的房子贬值了140万元。

主要商圈已是如此，边远地区的情况更是不堪。我了解的两个例子，一是区边缘的一个小区，在2021年的高峰时期，成交价大约是2万元每平米，最近的成交价仅略高于1万元。另一个在邻区的小区，在高峰期的价格是1.7万元每平米，现在的成交价已跌至仅7000多元，跌幅巨大，几乎是断崖式下跌。

这样的情况在一个全国排名前十的城市中已是如此，其他地方的情况又怎会好到哪里去。根据中指机构的数据，全国百强城市的二手房均价已连续下跌超过20个月。这说明，实际上大家的情况差不多，只是跌幅上有所不同而已。

经历了如此多的跌幅，许多人已不愿意看到房价继续下跌，期望2024年能有一个强劲的市场反弹。但不幸的是，就像是漏夜连绵的雨一样，一些在2021年房市高峰期急于用经营贷款买房的中产家庭，按照常规的三年期限，2024年就将面临一次性还清贷款本金的压力。越来越多的人开始担忧，这是否会成为2024年房地产市场崩溃的最后一根稻草。为什么有些城市的房价调整幅度如此之大，从以下分析中或许能得到答案。

很多房产专家对此看在眼里，急在心里，政府不可能对此视而不见。住建部和金融监管总局近日发出的通知要求建立城市房地产融资协调机制，明确由地方政府牵头，协调房企的合理融资需求。尽管以前也有类似银行与房企融资对接的要求，各大银行也曾召开过房企座谈会，但往往大动作少实际效果，三四百亿的融资总额对于数万家房企来说，远远不够，无法从根本上解决资金短缺的问题。

这一次，住建等部门将此事授权给地方政府，意味着这已不再仅是银行与房企之间的事务。地方政府需要承担主要责任，确保此事得到妥善处理。从通知中可以看出，具体措施的操作性非常强，特别值得关注的有以下几点：

1.组建的机构非常强大，由地方政府分管住房的负责人担任组长，地方住建局和金融监管总局的地方机构为成员参与协调。组长的角色非常关键，金融监管总局的参与，则意味着商业银行的执行将受到监督，必须按照规定执行，确保贷款额度按时放出。

2.通知强调按照市场化、法治化原则，对符合条件的房地产项目提供支持，设立绿色通道，缩短放款时间，确保资金及时到位。需要指出的是，除了资不抵债、无还款能力的项目外，其他有资金需求的项目应尽可能获得支持，关键词是“迅速”。

3.对于暂时遇到困难的项目，需要确保不撤贷、不断贷，通过贷款展期、调整还款计划或新增贷款等手段提供支持。这一政策的实施，意味着在未来一段时间内，我们可能不会看到房企的债务违约消息。

住建部的这份通知内容详尽，旨在操作性强的措施，目的明确——帮助房企渡过资金难关。这实际上是向房企传达一个信号：只要认真经营，资金问题不用担心。同时，也向购房者传达信心：你们可以放心购买这些房企的房子，即使是短期遇到资金问题的房企，购买后也无需过于担忧，因为银行不会迫使他们立即还款，而且政府还会设法帮助他们渡过难关。除了住建部的支持外，自然部最近也采取了一系列措施。

你应该注意到了，在2023年9月底，自然部已经下发通知给各地自然局，要求他们取消土地拍卖的最高限价，实行“最高出价者得”的规则，使优质地块能以更高的价格成交。直白点说，就是取消了住宅地块的最高价格限制，拍卖价格由市场决定。这一措施的目的明显，即通过激活土地市场来带动楼市的稳定与复苏。自然资源部发布的另一份文件，是另一个重要的政策动作，越来越多的试点城市开始执行。包括佛山、合肥、武汉等城市，最近都发布了《低效用地再开发试点实施方案》。

这份关于低效用地再开发的试点文件，涵盖了全国41个城市加上北京、重庆的部分区域，涉及的城市横跨一至四线，具有很强的代表性。文件中提到，目前许多城市和乡村的旧工业区和城中村等地存在布局散乱、利用不合理等问题。根据国家政策，对这些地区进行低效用地再开发试点。

从行业角度看，如果说2024年的城中村改造主要针对住宅的拆迁和改造，那么低效用地再开发主要针对的是闲置或低效的工业用地和产业用地，每项措施都有其特定的重点。文件还明确指出，再开发的土地“不得用于商品住宅开发”，这点很容易理解，既然目的是利用大招促进楼市稳定，大量建设新的商品房只会适得其反。那么这些地块用来做什么呢？

文件中也明确指出，应优先用于基础设施建设。这让我们回想起2024年国家重点推进的“三大工程”之一——“平急两用”的基础设施建设。现在的重点不再是大量建设新的商品房，因为现有的库存已经足够大，而是要解决现有住房周边基础设施的不足。为什么要这样做？因为在过去的快速住房建设中，虽然地方政府画了许多美好的蓝图，但几年过去了，除了看到密集的住房之外，周边的医疗、教育、公园、娱乐和商业配套设施仍然不足。当楼市遭遇经济低迷时，这些地区的房产价格往往是跌幅最大的。因此，现在的重点是补齐这些基础设施，从而有效支撑这些楼盘和小区的价值。

不论是住建部还是自然部，在新一轮政策中都出现了“精准”二字。住建部明确提到要“推动房地产开发企业与金融机构精准对接”，实际上是对过去银行口号式操作的一种修正，强调要将金融支持落到实处，采取一对一、一个城市一个策略、一家房企一个策略的方法，确保措施的精准落实。自然部虽然没有直接使用“精准”这个词，但其措施确实体现了精准性，一方面选择了43个具有代表性的城市作为试点，为将来的全面推广做好准备。另一方面，这些措施直接针对住房配套较为薄弱的地区。

由此可见，楼市政策已从传统模式转向新阶段，目前的支持措施已进入新的层次，住建部和自然部接连出台重磅政策，显示出国家意图非常明确——楼市必须稳定，不可再有大幅波动。为什么要这样做？最近有一个观点很有意思，提到了两个原因：

一是房价如果大幅下跌，普通百姓将是最大的受害者。实际上，这指的是我们大部分家庭的绝大部分财富都投资于房产。如果房价突然归零，等于是将改革开放以来积累的家庭财富一夜之间付诸东流，这是各方都无法接受的后果。

二是如果我国楼市能在2024年前稳定下来，或者至少再稳定半年，那么中美之间的金融战可能就将分出胜负。因为，当前我们的房地产市场主要的问题是金融层面的，美国希望看到我们的房地产市场崩溃，而我们则希望看到美国的股市崩溃。住建部和金融监管总局之所以大力解决房企融资问题，就是为了确保我们不出现系统性的金融问题。包括自然部的“低效土地再开发试点”，以及可能出台的其他部门支持楼市的政策，都是为了这一目的。

看到了吧，尽快支持房地产市场的恢复，这不仅关系到一个行业的兴衰，更关系到普通百姓的财富和国家之间的较量。因此，在这场无硝烟的战斗中，我们决不能失败。