之前我在金地自在城十四年发展历程中说到，2015年买房是综合回报率最高的一年。

所以今天我们来看下如果2015年在余杭区买房，现在会是一个怎么样的局面。

余杭区大致可以分为两大片区域：

西面的仓前+老余杭：中泰乡、老余杭、未来科技城、闲林。

北面的良渚：良渚新城、良渚文化村、北部新城。

其他什么瓶窑、鸬鸟、径山等算不上主流板块了，不做讨论。

余杭区主流板块中最西面的板块应该是中泰乡。

板块目前仅一个项目在售，湖颂丹青，单价2.29W。

整个板块最大的卖点应该就是地铁。

要买就买地铁房。

2015年板块在卖项目是德信早安，从名字就可以看出意思。住这地方，你必须和太阳说早安，才赶得上去杭州工作。

德信那时候还是挺骚，西面叫早安，东面叫早城。西面叫西宸，东面叫东宸。

2015年的时候德信早安价格约为0.55W，真的就是给中泰乡工厂里的打工者和实在买不起的杭州外溢安家的项目。

由于地铁落地就在家门口，所以现在二手房价格约1.8W，涨幅223%，冠绝余杭。

早安最高的时候卖过3.6W，和IPO相比涨幅接近于6倍，如果买一栋楼的话就要发财了。

所以能理解为什么温州炒房团当年要一栋一栋楼的买郊区项目了，而不是选择买几套市区的豪宅了吧。

郊区低价项目涨起来是真的可怕。

不过掐指一算，最高点3.6W到现在1.8W，最高点跌幅50%。

离开中泰乡继续向东，则到了老余杭。

中泰乡是老余杭下面的工业区，老余杭则是老镇。

所以老余杭的配套配套比中泰乡强多了。

2015年世茂西西湖北区在卖价格约0.75W。

西西湖也是一个可怜鬼，价格是一直卖一直降，在2016年史诗般行情到来之前基本售罄。

目前西西湖北区的二手房价格约为1.6W，已经打比不过中泰乡地铁盘，所以地铁重要不重要还要问么？增幅122%。

西西湖北区最高时候居然卖过4.1W，难以想象2021年的疯狂，最高点跌幅61%。

离开老余杭则到了闲林西。

闲林西那时候卖的比中泰乡贵一些，和老余杭差不多。

闲林西比老余杭更靠近市中心，但是配套弱一点，所以一样的价格，相对合理。

2015年，雅居乐国际花园卖0.74W，比早安贵了0.2W，但是现在二手房价格还不如早安。

从中泰、老余杭、闲林西三个项目的起伏可以看到所谓的成熟、烟火气、配套（镇级）没什么用，地铁是真的重要。

离开闲林西则是闲林东。

闲林东最出名的本来是翡翠城，但是翡翠城组团太多了，价格过于丰富，所以还是算了。

选取更靠近城西的佳兆业璞园，2015年卖过，价格是0.97W，目前二手房是2.3W，增幅132%。

佳兆业璞园在2021年的高点价格为4.3W，跌幅48%。

中泰、老余杭、闲林的腾飞都离不开他们的爸爸，余杭区新中心，未来科技城西，CBD区域。

未来科技城西的驱动因素可以说是预期顶级配套+产业驱动。

2015年未来科技城西合景瑜翠园卖1.3W，现在大概是2.6W，增幅100%。

2021年合景瑜翠园最高点卖过5.2W，跌幅50%。

未来科技城东和西目前一样惨，但是两者的驱动力有点不同。

未来科技城东更多的依靠城西外溢+产业驱动。

2015年新城西溪逸景大概卖1.6W，现在3.1W，增幅93%。

2021年高点的时候西溪逸景卖过5.6W，跌幅45%。

整个余杭区的西面局面大致如此，接下去看余杭区北面。

良渚文化应该是原来余杭区北面价格最高的地方。

但是2015年文化村核心在卖的是化村组团中价格最便宜的七贤郡，2015年售价大概在1.1W左右，目前价格约为2W，增幅80%，属于整个余杭板块中增幅最小的区域。

一方面板块没有地铁，另一方面城西外溢客户被良渚新城拦截。

原来文化村还能依靠未来科技城的爸爸外溢，结果爸爸自己都不行了。

从良渚文化村的增幅我们可以看到，刚需买房第一条就是交通、交通、交通。

千万别被什么自然环境优美等鬼话给套牢了。

文化人买房就是吃了想着生活还有诗和远方的亏。

2021年七贤郡最高点也达到过4.2W，七贤郡那个精装修怎么买的下手，最高点跌幅53%。

良渚新城在很长的时间里房价都比文化村要低，核心因素就是文化村有环境更好，还有诗和远方。

而良渚新城很长时间看起来就是大农村，但是随着2号线的建设、永旺梦乐城的开业、整个区域的大开发，良渚文化村也完成了蜕变，目前价格已经反超文化村。

2015年未来城一期售价约为1.3W，现在2.4W，增幅87%。

未来城一期最高达到过4.4W，跌幅53%。

毕竟良渚新城是万人摇最多的板块，最高达到4W+好像也可以理解。

接下去是余杭区最后一个板块，北部新城。

2015年北宸之光售价约为1.3W，目前二手房价格约为2.6W，涨幅97%。

2021年北宸之光高光时刻曾卖过4.5W，高点跌幅43%。

北部新城源源不断地供应，产品力地不断提升，直接把早期地项目拍死在沙滩上。

余杭区各板块情况回顾完毕，下面总结一下吧。

2015年买的房到目前来看，平均涨幅为105%，10年基本完成翻倍。

2021年最高点买的二手房到目前来看，平均跌幅50%，3年基本实现腰斩。

所以买房其实很多时候择时比择盘更为重要，在正确的时间里，闭眼也能发财。

买房价格不要过于偏离限价，看看余杭区高点价格均大大偏离了限价，结果回头看，集体腰斩。但是后面如果我们看主城区会发现价格和限价的偏离度没这么离谱，所以跌幅也会比余杭区小的多。

余杭区2015年卖的项目，居然没有一个超过了限价。看起来不合理，其实也是合理。因为价值难以匹配价格。

所以不要买IPO价格过低，又增幅过大的项目。

很多人会陷入这么个误区，觉得边上新房卖3W，周边二手房不到3W，似乎买二手房也很划算，其实这个观点大错特错。

很多同板块的老项目和新项目差距就是金茂府和金茂悦，一个5W，一个7W，只有70%的价值。

在这波行情下跌中，买了IPO较低但涨幅较大的楼盘的人亏损最大。

最后，自然环境优美、烟火气、配套成熟（镇级）都是骗人地鬼，买这样地房子增幅最小。良渚文化和老余杭就是最为典型的例子。