昨天市北中一则法拍（能走到地铁2号线的就算中吧），惊掉了下巴。

融信展望，11-1-1304，111.8方，法拍成交价326W，单价2.91W。

外围次新在快速的去魅。

我翻了下一房一价表，这套房子IPO价格是3.78W，422W总价。

现在以325W总价成交，直接账面亏损将近100W。

不过这套房源稍微有点特殊，就是各种税要买家承担。

法拍正常就是双方各自承担各自的税，增值税这种属于被卖方承担但这套是买房承担。

就是说这套房子和其他法拍相比，买家要多承担七个点税费左右，修正后的价格约为3.1W左右。

和3.77W的IPO价格相比，依然破发许多。

那为什么展望会破发的这么厉害呢？

首先还是项目本身品质非常一般，毕竟是保交项目。

其次则是户型垃圾。

这套房子是2面宽南的户型，我此前说过这种户型是现在市场中最不受欢迎的户型，还不如中间套3面宽朝南的户型，具体可以看下我此前讲的户型篇（次条）。

其三这个区位上选择其实很多。

东面一点的望海潮二手房已经落到3.1W，无增值税，融创品质、归心社区。

北一点的望涛明月也以破发50W的价格在跑，而且品质比展望要优，户型也比展望这套要好。

所以展望在一堆项目中并不突出，特别是这是111方的户型，绝对是全方面挨打。

其四则是市场大环境如此。

我们看下周边的法拍价格，就会觉得似乎理所应当。

南卧——宸宇府，精装修，2.44W

市北东——锦粼府，毛坯，2.47W

两个月前我说市北东锦粼府的时候就说过，市北东方向要按这个价格去评估，那一套单价是2.47W，毛坯。结果好多人骂我，说这地方不算市北。

那我想问问这套展望总算市北了吧？

所以基于以上这四点，展望这价格也不算特别奇怪，反而非常合理。

但是又有人会说了，展望二手房挂牌4W，签约价3.4W，你这综合算下来后法拍3.1W比市场价还要低啊。

法拍比市场价低10%，基本属于合理范围内。

所以我个人建议是，前两年的这种次新二手房尽量不要碰，正如在展望中说到的缺点是大部分项目的缺点，品质和户型是那个时代产品的痛。

市场很热的时候我其实呼吁很多次，要有总价思维，因为户型实在太烂。

还是以上面展望那个户型为例，其实和过去的95方有很大区别吗？

下面是天阳尚景国际的93方 户型，和展望这个111方实际实用面积大概就差了4个㎡。

然后现在的新房其实和展望那个时代的品质差别很大，可以说全方面吊打。看看大门、会所、恒温泳池、外立面铝板……

更要命的是新房户型也领先于那个时代。

比如展望133和139方方只有2面宽朝南，看看我之前写的建发的户型至少3面宽了，甚至4面宽和5面宽。下图是展望133方。

那么延伸出的问题就是是那个年代的4房产品特别不值得买，因为小区品质不行配不上改善，再叠加户型也不行，那改善用户为什么要买呢？（20-22年）

其实刚需也不建议买那个时代的产品，更应该买西雅图那个时代的产品， 因为还能做到89方3房2卫，在总价上可以便宜很多。（15-18年，但是15年会有很多毛坯项目）

文末，不要太纠结于明年涨还是跌。

还是那句话，买新房要2-3年后交付。

想一下你在2020和2021年买新房的时候是不是觉得打新稳赚，结果赚了么？

背后原因就是新房要2-3年后交付。

交付以后遇到的是熊市，再叠加垃圾产品，然后就死翘翘了。

现在这个时候买，虽然未来可能还会跌。但是你买的产品已经是好东西了，而不是垃圾，好东西就有价值，交付之时说不定就是收获之日。