2010年以来杭州发展最快的板块，未来科技城绝对是毫无疑问的第一。

从“羊锅村”到高楼大厦林立的新城，更是浙江全省的科创龙头板块，未科的发展堪称奇迹。

但跑得太快，也总难避免一些“毛病”。

比如，未来科技城的中心到底在哪？是五常的阿里巴巴、海创园一带，还是仓前的梦想小镇、欧美广场一带，亦或者绿汀路片区？

没有重点聚焦，板块在发展过程中总会有些“散”，特别是很难形成一个浓度很高的商业中心。

这正是未科板块的缺陷之一，没有已建成的标杆商业。

可能正是因为这些原因，前几年未科的发展速度在感官上有所放缓，楼市热度也降温明显。

去年以来，未来科技城重新梳理了一遍发展思路，确定了“杭州城市新中心”的下一步战略发展目标。

其中的关键一步，就是整理出了一片未来科技城的核心发展区域，也就是我们熟知的“杭州第三中心中轴线”。

这条中轴线的意义，一是让板块的发展前景更加立体了，二是重新给大家竖立起了信心。

当然，很多人觉得这个饼太大，南面消化不良。

但是，今年上半年以来，肉眼可见杭州第三中心中轴线的推进速度在加快，未来科技城又一次步入了快车道。

近日，杭州市规划和自然资源局公示了“未来公园（一期）工程”的选址意见书。

这个项目就是很早之前就一直被大家称为“未来科技城中央公园”的项目，位于地铁5号线/19号线换乘站，创景路站的上方。

未来公园（一期）总占地面积达15万方，是一个超大型的城市中央公园。

未科中央公园的南侧，是另一个高能项目。

今年4月，余杭区启动了“核心区块城市服务综合体新建项目”的各项招标。

该项目就是余杭区“新中心城市客厅”，总用地面积达94亩，总建筑面积近16万方。

项目将建设市民中心、图书馆等公共配套，成为正在意义上的大城西活动中心。

再往南一步是规划的双子塔国际商务区。

就在上个月，银泰集团官宣与余杭区签约，由银泰商业管理集团和余杭城投集团合作在杭州新中心中轴线，投资70亿打造杭州未来新商业中心。

而银泰中心的具体位置，大概率就是370米高的双子塔项目。

众所周知，银泰中心是银泰系的尖端商业，此前全国仅4座。作为银泰大本营城市，未来科技城迎来银泰中心，众望所归。

中央公园+新中心城市客厅+银泰中心的落地，整条中轴线就变得越来越清晰可见了。

其实还远不止此，上半年，余杭区还相继发布了“杭州未来国际演艺中心（杭州音乐厅、余杭大剧院）”、“余杭区文化馆（非遗馆）”等项目的招标。

这两个项目位于中轴线的南段，在建的杭州国际体育中心附近。

一大堆重磅项目纷至沓来，或许用不了几年，整条第三中心中轴线就能成型了。

其实除了硬件配套，未来科技城的软实力上的提升也是“精准操作”。

2021年分区以来，余杭区最大的软肋应该是教育。

前几十年原余杭区的重点都在临平，最好的高中、初中和小学几乎全落在了临平。

分区之后，新余杭区重振优质教育的道路显得非常艰难。

优质教育资源也在影响着楼市热度，特别是这几年房地产行情下滑后，未来科技城显得有点力不从心。

反观杭州主城区，运河新城、之江等板块通过优质教育资源的配置，重新激活了新房市场的热度。

余杭区近来的操作也是针对性十足。

杭州知名教育集团——锦绣育才教育集团与余杭区签约，将在余杭区打造该集团的第一个高中项目。

更劲爆的是，锦绣育才或将托管未来科技城第六小学和第八小学。

对未来科技城来说，这几则好消息如久旱逢甘霖。

当然，未来科技城也不全是利好消息。

同样在近期，一则未来科技城多宗地块商改住的消息被曝光，一时间唱空之声频起。

大家看衰的原因，很大程度上是因为这些商改住地块就在杭州第三中心中轴线附近。

不过，我倒认为这并不影响未来科技城发展的大局。

从大环境上来看，房地产市场的住宅库存量很大，但更夸张的或许还是商办库存。

比如杭州的新房库存总量中，住宅可能只占到了一半。

在商业办公领域，以前有人盖写字楼有人租办公室。但近几年有一个趋势，原先的租房的房客也去盖房子当房东了。

比如菜鸟等大企业，建了总部项目之后多余房子也拿来出租。这就使得写字楼越来越饱和。

而且在规划图上，未来科技城核心区域内的商业商务用地总量实在惊人，市场可能已经消化不完这么多写字楼了。

再换一个角度，杭州第三中心中轴线能否快速推进，最重要的就是资金！

特别是中央公园、市民中心、演艺中心等重大公建项目，都需要政府资金支持。

钱从哪里来？只能卖地呗。

随着房地产市场的趋冷，土地市场也逐渐分化。开发商们更青睐城市核心区域的地块，杭州的土拍市场非常明显。

对余杭区来说，核心的土地就在第三中心中轴线一带。

因此商改住卖地与中轴线建设只能同步推进，也只有中轴线建设起来了，整个未科的市场信心才能起来。