作者：纵横论市

一大早就看到两则消息，心中忍不住感慨万千。

一则是，根据乐居网的信息，厦门岛外一楼盘，在2020年楼市火热期，虽然售价卖到了4.2-4.7万/平米，但首开狂销了16个亿，可以想象当时那种千人抢万人摇的楼盘有多疯狂。如今，达到限售期限的这个楼盘二手房终于迎来了第一单，单价为3.19万，100平米的户型损失超过百万，如果算上利息就更多。

二则是，人民网刊发的题为《大学生、海归、企业家等等，10年间1220万人返乡当了新农人》。文章说，这些年，国家加大乡村振兴的支持，越来越多的大中专毕业生、外出务工人员加入到高素质农村队伍中，特别是近五年本科毕业生从事农业的比例呈现明显上升。数据显示，从2012年到2022年，返乡创业人员达到了1220万人，目前还在呈现快速增长趋势。

看似两则不相干的消息，其实背后存在联系的逻辑。就目前的楼市而言，厦门的这个楼盘案例仅是全国楼市的一个缩影，当时人们冲进售楼处的时候，一定是想着现在买的4万，往后可能卖5万、6万，如果早知道3年后跌价百万，打死也不会去买的。曾经红红火火的楼市，转眼间为何就出现如此落寞的景象？说到底，还是需求的问题。根据央行曾做的调研报告显示，目前城市户籍人口中，仅有4个百分点的人没有房子了，可以说，人人有房已基本实现。那么，楼市需要的新增需求靠什么？

以二十多年楼市快速发展史看，显然就是源源不断的农村人口进城，在城里学习、打工就业，直至安家落户。但现实的情况是，随着城市房价不断增长，流落在城市的农人就业和安居往往进退两难，正当他们徘徊迷离之时，国家加大了对乡村建设的投入，科技兴农、人才助农，越来越多的年轻人开始返乡创业、就业，即便收入少一些，他们不再为每月的房租和高企的开支发愁，这也是人民网信息说的农人返乡已经成为一种趋势。人口总量就那么多，在这样的情况下，支撑城市房地产市场发展的农村人就会越来越少，这无疑是对在对楼市复苏做减法。

随着房地产市场下滑，楼市的风险也在持续的聚集，前央行行长就说过，房地产是最大灰犀牛。历史上，十次危机九次地产，它不仅影响的是房地产行业本身，更会带来金融系统和经济危机，日美都有类似教训，我们在90年代的海南也有教训，这可不是闹着玩的。为此，上观新闻发表了最新评论，题为《11月降势延续，中央新定调下2024楼市何去何从》，文中提出了2024年房地产市场走向何方这一焦点问题，要从中寻找到答案，文章重点分析了中央经济工作会议对明年楼市的定调：

要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时也指出，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

相比历年中央经济工作会房地产部分表述，这次是着墨最多的一次。把化解房地产风险摆在了最前面，意味着，接下来对2024年所有的房地产工作部署，均是围绕或者在这一前提下开展的。说得很明白，明年化解房地产风险的抓手就是满足房企融资，给房企钱，这与我们这两年房企债务违约，欠供应商款、欠银行钱，留给购房者一堆烂尾楼，而购房者又只能断供，当然，未入场的购房者也不敢买他们的房子，形成恶性循环有关。

可以毫不夸张的说，如果把房企资金问题解决了，楼市即便没有过去那么大的需求，但起码不至于现在这样冷冷清清，加上其他楼市措施的不断优化调整，实现房地产软着陆还是有希望的。当然，凡事都有两面性，对房企和房产投资者来说，这两年日子确实难熬，但对有住房需求但还出手的人来说，这何尝不是一件好事呢。临近年终岁末，我们将带着这3个好消息进入2024年的楼市，在此，恭喜还没有买房且准备要买房的人。

第一，购房支出明显下降。

相对于2021年房价高点，大多数城市房价都有较为可观的跌幅，具体到小区，即便是大城市，3成跌幅都是参考线，而那些处在非核心地段、郊区远郊，那个跌幅就更为可观，对半也不是不没有。原来花200万买的房子，现在只需要100万就可买，这对很多普通家庭来说，可以少奋斗多少年，没有这100万的房贷压力，诗和远方都可兼顾。

当然，还不止于此，即使房价降幅在每个地方可能有区别，但买房的其他支出成本相比前几年可是都降了不少的。房贷利率平均水平基本都在4个点左右，有的地方都在4以下了，而且根据老美最新的口气，接下来可能要讨论降息了，这对我们继续降低资金利率也提供了利好的外部环境。还有如越来越多城市加入到发放“卖旧买新”补贴、人才购房补贴之列，以及买房交易的相关税费减免，这些费用加到一起挺可观的了。不得不说，先撇开房价不说，现在买房补贴应是历史上最给力的阶段了。

第二，现房销售制度加速落地。

数据显示，现在开发商有1/5以上的楼盘被熬成了现房，此后卖的房子就是所见即所得的房子。你买房时，可以进实体去看，户型设计、得房感受、景观园林、工程品质等等，哪些房子可买，哪些房子不值得买，都是你亲眼所见，再也不会被过去那种天花乱坠的宣传所忽悠。

有人问，其他楼盘呢？为避免烂尾楼和虚假宣传现象发生，自住建部在2023年提出开展现房销售试点后，湖南、浙江、四川、雄安等省市部分地区已宣布开展现房销售试点，而西藏也在近期发文宣布将开展商品房销售试点。可以说，一直呼吁废除期房、实现现房销售制度在如今开始变为现实。购房者可以买到心仪的房子，这也在客观促使开发商建设更高品质的住房，有利于房地产高品质发展。

第三，购房者信心触底回升。

我们得承认一个事实。如果市场不稳定，没回暖，即便确实有急迫购房需求，但也不敢轻易下手，因为没底气，谁也不希望自己买的房子过段时间就跌了。现在看来，楼市筑底回升的概率越来越大。数据显示，在京沪降首付、降利率和普通住宅认定标准调整新政落地后，两城新房和二手房成交都有明显的增长，出现了久违的“热周末”，上个月深圳新政后也有类似情况，直到现在，二手房成交量仍旧处于增长过程中，而新房在上周成交面积环比增长了31%，说明政策在持续发酵。合理预判的话，本轮楼市随着一线城市9月份第一次优化楼市政策，加上这次，还有可能的第三次限购松绑，叠加明年小阳春，楼市情绪逐步向上，购房者信心也将开始回升。

总结一下。

总体看来，从目前的楼市支持政策来看，均涉及到购买首套房和二套房的政策优化，按目前趋势，业内预计，一线城市还可能对限购政策进行松绑，所以，对我们的刚需和改善群体是最为利好的，这也践行了决策层和管理层多次强调的支持刚需和改善需求，随着楼市筑底企稳，刚需和改善两类群体无论是买房，还是置换，都将越来越有信心。

不过，这里也共勉一下。楼市企稳，并不等于马上就要起飞，正如开篇所言，当下的楼市客观环境已不可同日而语，我们要面对这个现实。如果有房子需要变现和置换，差不多就行了，见好就收。如果要买房，还是应按照自住的标准去选择，买房持有不是一时半会的事，你要考虑未来几年的事情，看看你周边的真能落地的规划，若你的房子几年后又要置换，接盘者是谁，在哪里？这些问题都应该在买房前捋一捋。

最后希望人人都能拥有称心如意的房子。