这两年，福州楼市冰火两重天，刚需盘大打价格战，高端改善盘逆市热卖，分化加剧。

从保利天悦、福州源，到建发养云、朗云、白马映书台，再到融侨外滩壹号，这些高端楼盘无不是开盘热销，迎来大卖。

仔细梳理以上热卖项目可以发现，他们都有两个共同点：

一是，都占据城市核心地段，或有不可复制的自然和人文资源。

保利天悦，西湖畔，稀缺湖景房；福州源、白马映书台，乌山脚下，近市府政要资源；养云，东二环核心，毗邻鹤林公园、牛岗山公园；朗云，南向一线晋安湖。

二是，都是大平层。这些项目都是大户型，改善楼盘，居住圈层纯粹。

市场变革，改善需求释放，过去是满足有没房住，现在是要追求住的好不好，舒不舒服。近几年，大平层因拥有别墅般的居住尺度，又占据城市核心地段和稀缺人文景观资源，福州高端改善市场迎来了大平层时代。

一项统计数据显示，在楼市下行的2022年，福州千万级房产成交298套，同比大涨62.8%，走出独立行情。

户型面积大，外立面颜值高，规划配置升级，楼盘品质卓越，即使总价基本都在600万起步，也阻挡不了福州高净值人士对大平层的钟爱。

然而在经济飞速发展，品质生活的今天，改善产品更新迭代，层出不穷。

面对竞争红海的改善市场，大平层为何走出独立行情，更受高净值人士青睐？福州什么样的大平层，更具潜力？今天楼市大侦探来和大家聊聊。

时间的答案

大平层，豪宅代名词

什么是大平层？

大平层，顾名思义就是大面积的平层住宅，在业内看来，户型面积一般要超200平方米。

它最大的特点就是，在一层平面内融合了生活、办公、娱乐、社交多元化的生活方式。

据查询，大平层历史悠久，于上世纪初发源于法国，兴盛于美国，随后蔓延至世界各地。

在福布斯近年评出的“世界十大最奢侈豪宅”中，大平层产品独占七席，代表作有伦敦海德公园1号、纽约ONE57等。

不难发现，大平层已然成为全球顶级的居住风潮。

进入新世纪以后，大平层开始走进国内，也诞生出不少经典之作。如上海汤臣一品、北京壹号院、深圳湾一号等。

克而瑞机构前几年统计过一份中国高单价豪宅排行榜，前10之中有6个是大平层项目。

▲数据来源网络，克而瑞统计

经历了近百年的发展和产品迭代，历经时间的验证，如今大平层已成为社会精英、成功人士的理想居所。

从某种意义上说，大平层已成为豪宅代名词，甚至是一种身份地位的象征。

经典的传承

大平层，永恒的资产

但是，并不是所有的大房子都能称之为大平层，大平层对土地禀赋和产品品质的要求颇为苛刻，具体来说它更强调：地段和产品。

其一，地段要核心。

大平层的首要属性是“城市”，处于城市中心，占据城市核心，拥有优质的资源和成熟的配套，满足高端人群对于舒适生活的追求。

其二，品质尺度要超群。比如建筑外立面要好看，用材要高端。社区规划配置要丰富，户型尺寸要大，精装配置要高，尺度要超常规。

因此，大平层天生就决定了它的门槛很高，最终只被少数城市精英人群拥有。

从房价角度看，大平层的房价往往也是一个城市区域的天花板。

比如，保利天悦一期，二手房平台数据显示，其二手房挂牌均价5.7万/m²，高于周边小区房价1.5-4万/m²。

▲麦田在线二手房网站截图-仅供参考

福州源二手房挂牌价6.2万/m²，高出当年开盘均价约1.8万/m²，是近几年为数不多“买到赚到”的楼盘。

▲链家二手房网站截图-仅供参考

福州早期的大平层代表——融侨外滩系列，目前二手房价大约6-8.5万/m²，当年开盘均价2万/m²不到，涨幅远远高于同区域内楼盘。

▲麦田在线二手房网站截图-仅供参考

从市场供需来看，大平层对于福州来说，尤为稀缺。

福州，三面环山一面向海，盆地的地理条件决定了城市核心区稀少。随着城市扩展，边界拉伸，核心区面临饱和。

同时城市能级提升，财富阶层规模壮大，对高端改善住宅需求日益旺盛。

作为省会城市的福州，在都市圈，万亿GDP，经济规模全省第一，争创国家中心城市等战略语境下，城市地位和价值抬升。

外加大环境货币放水，海量资金涌向社会，马太效应下，核心优质房产越来越具保值增值潜力。而大平层不仅具备更高的居住舒适性，同时还拥有更强的溢价能力和变现能力。

而无论是财富家庭，还是普罗大众，无一例外都在追求更舒适的居住环境、更优质的资产配置方式。因此，大平层无疑是目前市面上较为优质的资产配置标的。

细节引领迭代

福州大平层的封面之作

从城市价值和消费需求来看，福州都需要一个标杆性的大平层产品。但按照大平层的价值逻辑去匹配，我发现目前市场上真正有代表性的大平层却是凤毛麟角。

因为大平层的产品随着时间的推移也在不断迭代升级。

楼市大侦探实地探盘发现，首开端礼著项目是目前福州市场上一个值得期待的大平层豪宅。

无论是区位、地段价值，还是开发商产品定位、规划配置、产品细节等角度，都足够让人期待。

一、区位独特，地段核心，具有稀缺性

中轴线是一个城市的灵魂和脊梁。就像天安门广场+长安街，它组成了北京的东西向中轴线。

而对于福州来说，五一广场+古田路，向东西延伸，同样也组成了福州东西中轴线。

从区位角度看，首开端礼著项目位于闽江北岸主城核心，城市东西中轴线上，地段价值无可替代。

从环线角度看，项目位于二环内，福州城市传统核心区，地段成熟，配套完善。

▲区位示意图-仅供参考

具体到项目周边来看，它聚集了城市众多优质资源，就像是一幅华丽的国际生活秀场。

交通：立体交通路网，步行约300米为地铁2号线紫阳站，古田路与六一路交汇，二环快速路环绕。

商业：世欧广场、东二环泰禾广场、宜家商业、台江万达都已开业，占尽繁华。

商务：古田路银行总部、金融街CBD、晋安湖CBD，甲级写字楼鳞次栉比，高净值人群大量聚集。

公园：晋安湖公园、光明港公园、晋安河公园、于山、乌山，休闲游玩选项丰富。

产业：晋安湖三创园、福兴经济开发区，源源不断导入就业人口，提升区域价值。

集区位+配套+稀缺之大成于一体，楼市大侦探觉得，首开端礼著没有理由不让人期待。

二、福州大平层新高度，出自国匠之手

豪宅的打造向来都是天造一半，人造一半，看懂了首开端礼著的得天独厚的地段后，再看具体产品，我们会更有感触。

项目开发商首开股份是北京国企，有“一部首开史，半座北京城”的美誉。

同时它又是双奥开发商，自带国匠基因，参与建设2008年奥运会国家体育馆和2022年冬奥会国家速滑馆“冰丝带”，实力毋庸置疑。

传承首开北京【端礼著】豪宅血统，首开股份在产品的扩容上相当冷静克制，进入福州十余载，还是首次引入端礼著产品。

不是任何土地，都能冠上“端礼著”三字。

“端礼著”产品的一大特色，就是“唯定制、不复制”，楼盘风格和配置，都会随城市人文、市场而变。千年底蕴，世代传颂的文脉之地。项目位于福州文脉朱熹讲堂前，浸沐千年儒风，氤氲一脉书香的乐土。项目产品的品质不论是设计风格、规划尺度、用材用料、细节空间等都超出常规，可以说将奢华感融入到了每一寸空间。

1、城市封面的颜值，极具昭示性

项目外立面借鉴了宋韵祥云风格，设计颇具艺术感，辨识度极高。

▲效果图-仅供参考

立面形象纯净统一，铝板+大面玻璃+香槟色金属边框装饰，加上高窗墙比，不仅营造出强烈的视觉冲击力，还呈现出通透的光感效果，整个建筑看起来高端大气。

同时，还可以更大限度的提高屋内观景和采光效果。

屋顶挑檐选用铝板封包，并微微上翘，转角做弧线处理，极显贵气。

▲效果图-仅供参考

立面竖向线条通过流畅、精致的铝板线脚，凸显出立面的挺拔。

而弧形与斜面结合的多层次铝板线条，则呼应了晋安河水的柔美，在千篇一律的公建化立面风格中展现不一样的调性。

2、规划尺度大，功能配置高

（1）气派的酒店式归家大门

社区大门广场面积约400平，大门宽度约50米，大堂挑高约6米，以玉石、大理石、铝板以及金属格栅为主体彰显贵气！

星级酒店的入口风格+动感艺术雕塑，交相辉映下，举步皆为世家大宅的显赫与尊崇。

▲实景图-仅供参考 具体以实际交付为准

要知道，项目位于市中心核心地段，能做出如此阔绰尺寸实属不易，这得牺牲掉多少面积。

（2）精装奢华的归家大堂

步入归家大堂，不论是社区大堂还是楼栋入户大堂，墙面以及圆形立柱都选用了玉石和鎏金线条打造，地面铺设大理石。

尤其是接待台选用奢石打造，极具贵气。

▲效果图-仅供参考

包括地上大堂定制的弧形吊顶、社区大堂采用的星空顶及铝板背景墙，甚至地库大堂的全玉石背景墙，无一不彰显着端礼著在选材上的阔绰。

▲地下车库入户实景图-仅供参考

（3）无接触归家，科技感很足

后疫情时代，每个人都越发关注健康的理念。楼栋梯户比采用一梯一户和两梯两户设计，提高居住私密性。

▲效果图-仅供参考

此次首开端礼著项目带来了无触归家配置产品——酒店式自动感应式平开门。

从社区大门，到电梯驱动，再到入户归家，全程无需触碰门禁按钮，避免公区直接接触，保护业主和家人的健康。

（4）规划升级，定制式园林，泛主题会所

园林设计上，项目很用心，并没有简单的复制搬移，而是结合了土地自身的朱子文化底蕴，打造约150平形如卷轴的水系景观。

一眼望去，犹如一副流动打开的书卷，缓缓铺陈开来，浓浓的艺术气息。

▲效果图-仅供参考

约50米长的风雨连廊，归家路上遮风避雨，同时它还兼顾休憩、娱乐功能。

楼栋架空层打造三大主题泛会所，为福州精英阶层臻造健身、社交等空间。这也印证了那句“无会所，不改善”的居住衡量标准。

3、用材高端，精雕细琢的工艺细节

首开端礼著的品质还体现在用材用料方面，社区很多地方都选用了昂贵的材料，这样虽然提高了品质，但无形中也增加了成本和施工难度。

铝板

将造价不菲的铝板和鎏金金属线条大量用在了建筑立面、小区大门、楼栋入户门头等公区布景上。

▲实景图-仅供参考 具体以实际交付为准

鎏金工艺

社区大堂立柱、楼栋入户大堂以及负一层大堂墙面，运用了定制玉石和鎏金线条铺设工艺。

▲实景图-仅供参考 具体以实际交付为准

弧线玉石

奢石打造的接待台，在弧形玉石立柱的衬托下，豪气十足，就算完全不懂的人，也一眼就能明白其成本投入不菲。

▲实景图-仅供参考 具体以实际交付为准

大理石

社区大堂、楼栋入户大堂、电梯间、入户走廊等多个场景地面都选用大理石铺陈，并用金属线条收边装饰。

▲实景图-仅供参考 具体以实际交付为准

严苛高端的选材，极致精细的工艺，端礼著的细节品质，已远远超出我来踩盘前的预期。

四、户型迭代，保障隐私性，提高居住舒适度

首开端礼著户型面积约149m²、186m²、212m²三种，全盘仅118户，户数少，户型大，圈层纯粹。

项目户型的设计从“用户思维”出发，着眼于“舒适”两个字，具体体现在如何实现空间尺度最大化、如何提升景观展示面以及如何保障私密性等诉求。

● 尺度最大化

以212m²户型五房三厅两卫为例，户型方正，门口就有个独立门厅，实现双玄关归家体验。

▲户型示意图-仅供参考

高得房率+餐客厅阳台贯穿式一体化，套内公共活动区面积达到约80㎡，相当于普通人一套房的面积。

户型没有因为公共区面积，而影响到卧室空间，在这款212m²户型中，主卧面积达到了40㎡，其他三个卧室同样可以摆下1.8米的床铺。

空间不只是在平面上拓展，纵向高度上，端礼著也进行了突破。

目前福州市面上不少改善住宅层高都在3米，如果减去吊顶，真正实际高度并不算多。

但端礼著所有户型层高却能达到约3.15米，不要小看这十几公分，日后住进去其体验感完全不同。

以小见大，每个空间尺度都比别人大一点，量变引起质变，未来居住的舒适度可能就会天壤之别。

● 提高景观展示面

212m²户型四开间朝南，南向面宽约17.8米，阳台长约14米，这可是目前福州不少高改项目的大户型都不具备的。

室内多处设计有270°转角玻璃窗。极高的窗墙比，在增加采光通风的同时，也提升了观景视野。

想象一下，忙碌了一天回到家中，你坐在沙发或躺在床上，就能远眺城市繁华的夜景，而不是只有走到阳台才能一览风采，这是多么的神仙惬意。

● 保障居住私密性

相较于目前市面上其他改善型产品，大平层户型还有一大优点便是：私密性。

大平层由于同层或上下楼的邻里间距离较远，相互之间不会有太多的干扰和噪音。对于户内而言，由于面积大，每个人都有自己的私人空间，互不打扰，因此大平层的私密性更受高净值人士的青睐。

五、高标精装，定制格调

精装所用品牌不仅“高规格”，而且还定制了多项人性化细节，直击用户“需求点”，提升居住品质。

1、配置“规格高”

高配标准下，家具家电品牌全线升级，标配全屋地暖（不含阳台）、新风系统（不含厨卫）、中央空调，一键掌控生活；内嵌式冰箱、厨电，配备有油烟机、洗碗机、燃气灶、蒸烤一体机等设备。

▲实景图-仅供参考 具体以实际交付为准

主卧套房设计，步入式衣帽间、独立卫浴。主卫包括风暖浴霸、智能马桶、电热毛巾架等，品牌规格高。

2、奢装样板

端礼著的高定精装并不是工厂模板化的千篇一律，而是根据客户品味和市场潮流，与时俱进的定制了个性化的精装。

▲实景图-仅供参考 具体以实际交付为准

卧室门采用通高式设计，更显大气。墙面和柜门选用皮革硬包。鞋柜台面选用玉石，洗手台选用定制的星级玉石台盆，处处都凸显出高贵调性。

▲实景图-仅供参考 具体以实际交付为准

地板人字形铺贴，客厅及主卧吊顶圆弧形设计，阳台吊顶定制铝蜂窝大板……

从以上配置可以看出，个性化的高定精装，细致贴心的细节，才是豪宅真正该有品味和格调！

楼市大侦探有话说

如今，福州豪宅市场正在上演内卷。当大多数房企仍在追逐利润、速度时，首开却早早地把品质奉为信仰，以纯粹而坚决的姿态做产品。

首开端礼著给我们的惊喜是，在已然占据城市中轴，二环核心这样的区位条件下，依然把居住舒适度放在首位，并且将匠心，注入到项目每个细微之处。

在眼下浮躁的市场中，首开秉承“国企”的责任与担当，像匠人在打造一件艺术品一样，沉下心来营造端礼著的每一处细节，让人钦佩。

一扇大门、一片铝板、一块石材、一面墙壁、一处吊顶…于细节处方显真功夫，假如你有改善需求，不妨抽个时间去实地看看，这个北京国企首开它的精工之道水准到底如何。

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