“从二进三”还不到4年，天津新一轮的居住革命又要来了。

已经有好几个新盘喊出了第四代住宅的旗号。

但有一说一，他们都不是。

天津目前还没有真正的第四代住宅。

可以确定的是：

1）天津第一个“四代宅”肯定在滨海。

2）改善盘，起码会有144平米及以上大户型。

现在，有的开发商已经开始焦虑了，怕它来了后形成碾压。

那么第四代住宅，到底有哪些利与弊？

为了搞清楚这个问题，我们365淘房特地组织了一次第四代住宅考察行，去了四代住宅很成熟的福州。

得出了几个结论。

福州第四代住宅考察行

第四代住宅，简单理解，就是把院子搬到了空中，让高层也能实现“户户有花园”。

主打一个——立体生态。

这也是它与之前住宅最大的不同之处。

不是有个阳台就是四代，也不是有个1米多进深就能称之为四代。

虽说各地对它的政策定义和要求并不统一，但有些硬性要求基本差不多。

四代住宅的露台必须：

1）够宽，2）两层挑高，3）能覆土。

·够宽，说的是露台向外出挑的进深。因为四代住宅满足的不止观景那么简单，而是与景观共生。

宅在家里，就能天天与景观为伴。

一边看花赏树，一边饮茶品茗、与家人朋友畅谈人生。

故而，除了种植区，还会有休闲区，得能放下沙发、桌椅。营造一种“人在露台坐，景从身边来”的自然体验。

所以进深必须得足够。

若是1米多，放个双人沙发都费劲。

滨海新区要求的标准是，出挑尺寸应大于2.4米！（政策详情）

换言之，少于2.4米的都算不得四代宅。

·再说两层挑高。

滨海规范设计中明确规定：

户内独享空中绿化平台层高应不低于两个自然层高，不得封闭且无围护结构。

这一方面是出于采光的考虑，另一方面可以保护隐私。

这也是四代住宅的重点项。

不能你在空中花园赏风景，楼上的人再赏你吧，那就好似天天被监视一般，太没安全感了。

所以外地很多四代住宅项目都是奇偶错层排布，还会设置隐私挡板，以规避户与户之间的对视。

也有些是通过L型咬合设计，避免上下楼层之间的视线干扰。

·还有，要能覆土。

这一条的技术难度可大了。

而且覆土面积和覆土深度还有明确要求。

滨海意见稿中规定的是：

绿化覆土面积不应低于60%，覆土深度不低于0.5米，

采用局部结构降板处理且应沿围护设施布置，兼顾城市立面效果。

这就对出挑阳台的承重力提出了更高要求。

再者，就是排水防水和安全性。

四代宅的庭院楼板上还要有排水层、防水层、阻根层等设计，以防止花木根系对主体结构造成破坏。

同时确保花木浇灌的通畅。

一些城市，如四川眉山，甚至将空中花园灌溉系统纳入了规范文件中。

此外还有植物养护、蚊虫滋扰等问题。

现在外地很多新的第四代住宅项目，都配备了自动滴灌系统和智能蚊虫防控系统，由物业统一管理，业主只需定期修剪养护。

不说别的，只这一条，天津目前市面上哪个盘能达到？

不过，真正的四代住宅已经在路上。

我们已经了解到，滨海有个项目要做了。

而且这是趋势，外地尤其南方城市，已经铺天盖地。

福州两年半时间内落地了30多个四代住宅项目。重庆单今年就有10多个四代住宅密集入市。

相比之下，天津已经落后了。

之前我们也说过，推行四代住宅有三关要走，一是政策关，二是成本关，三是市场关。

目前天津刚走到第一关。

政策才放开，还只是滨海先行先试，估计市区还会晚一两年。

而且做四代住宅的成本，也是要提高的。

包括露台出挑增大的建筑成本，防水、排水、覆土等所带来的成本，绿化景观的成本以及景观维护成本等等。

有业内人士透露，做四代住宅的建筑成本一平米就得提高800-1000元左右。

而成本提高就意味着售价会高。

当下的市场认不认可？买房人能不能接受？

这都是四代住宅要过的关。

目前来看，四代住宅的利弊都很明显。

利好是：

●生态住宅，全新生活方式。

有的甚至能做到360°观景大露台，还可以LDKBG一体化设计，把室内客餐厅、厨房与室外的阳台、花园整合成开放式一体化融合空间。

还有超大公共庭院空间，让公区无界延展。

这种多元的生活场景体验和情绪价值，很诱人。

●提高得房率，加量不加价。

四代住宅的赠送面积更大。

像福州“空中园林街巷”以及“空中花园平台外挑尺寸大于1.8米的部分”不计入容积率和产权面积。

说白了就是出挑1.8米以上的部分算赠送。

这就变相提高了实际得房率。

送的越多，实际得房率就越高，有的城市得房率已经做到120%了。

弊端是：

不用想，采光肯定会受影响，基本上在这个大露台下面一层的窗户，几乎都不能直接照进阳光。

所以现在外地很多项目把大露台做到侧面。

只是南北地域和气候毕竟不同。

南方对阳光不是很在意，北方则很喜欢阳光，有的客户连西照都接受不了。

再者天津秋冬季大风多。

植被也做不到四季常青，差不多会有半年的枯萎期。

若绿植维护不到位、出现封露台或者覆土变硬化等现象，反而会更影响美观。

毕竟要做到四代住宅，不止需要政策规范，和开发商的营造，还要求业主有审美，能维护好。

甚至可以说，三成靠做，七成靠养。

比如成都七一社区，之前设计那么惊艳，如今却身陷“虫”围，只有植物疯长。

成都七一社区

所以，天津的四代住宅也得因地制宜。

即便当下产品已卷到起飞，高层也在鼓励做好房子，房地产也迎来改善时代。

突破是好事。

但适配才是根关键。

原来，三代产品能对二代产品形成碾压级冲击。

市场上的技术贬值已经体现很明显。

所以如今第四代住宅要来了，很多人就有些恐慌，有买房人也包括开发商。

但就目前来看，四代住宅并不完美。

有利也有弊。

它的杀伤力并没有大家想象的大。

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