重磅新政不及预期，下行市场难掩颓势

四个多月过去，重磅新政不及预期，下行市场难掩颓势

2024年5月17日，中国政府推出了一系列房地产新政，被称为“517新政”，这些政策旨在提振市场信心，稳定楼市。新政的主要措施包括降低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率等。这些措施的出台，短期内有望促进楼市成交活跃度，对于商品房库存攀升起到遏制作用。中长期来看，房地产市场平稳发展以及房价的筑底企稳仍需依赖宏观经济环境及就业市场的改善、居民收入水平的提升带动市场信心修复。2024年，中国房地产市场在政策的引导下，经历了一系列调整，旨在稳定市场、促进健康发展。以下是一些关键政策及其在市场上的表现：

降低首付比例和房贷利率：2024年5月17日，央行和金融监管总局发布了关于住房贷款的政策调整，包括降低首套房和二套房的最低首付比例，取消全国层面的首套、二套房贷利率下限，并下调公积金贷款利率。这些措施旨在降低居民购房的门槛和成本，刺激市场需求。市场反应初步积极，部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间 。

控制土地供给：国土资源局提出了控制土地供给的政策，特别是在商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。这一措施有助于稳定房价，但可能会减少地方政府的可用财力 。

设立保障性住房再贷款：央行设立了专门的再贷款工具，为国企提供低息贷款资金，以激励其参与消化楼市库存。这有助于改善房地产市场的供需结构，但也需要关注后续的运营成本和资金回收问题 。

地方政策优化：多个城市对房地产限购政策进行了优化调整，以刺激市场需求。例如，长沙、成都、杭州、西安等城市取消了住房限购政策，不再限制购房套数和购房者的社保缴纳记录。这些措施有助于提高市场的交易活跃度 。

房地产市场基本情况：根据国家统计局的数据，2024年1—8月份，全国房地产开发投资同比下降10.2%，新建商品房销售面积同比下降18.0%，商品房待售面积同比增长13.9%。这些数据表明，尽管政策有所放松，但市场整体仍面临下行压力 。

政策点评：“517新政”的出台体现了中央对于房地产行业去库存的政策导向，预计能刺激部分刚需及首次改善客群入市，一定程度上打通一二手置换链条，短期内有望促进楼市成交活跃度，对于商品房库存攀升起到遏制作用。中长期来看，房地产市场平稳发展以及房价的筑底企稳仍需依赖宏观经济环境、人口、就业市场的改善及居民收入水平的提升带动市场信心修复 。

综上，2024年的房地产政策在市场上的表现是初步积极，部分政策已经开始显现效果，但整体市场的回暖还需要时间，以及宏观经济环境和居民收入预期的进一步改善。

从市场反应来看，新政对于刺激居民置换需求、打通一二手置换链条、提高房地产市场交易活跃度起到了积极作用。例如，14个重点城市一二手房成交（网签）总量环比增长2%，但房价依然没有止跌，全国70城房价指数和50个重点城市房价指数跌幅扩大。不同城市救市效果有差异，核心城市如上海、深圳、杭州看房量大增，交易量上升，二手房价格跌势放缓。

此外，地产股在政策出台前开始涨，政策达到高潮后见顶回落，这反映了市场对新政的初步反应和对未来走势的预期。专家呼吁出台更大力度、更快速度的政策，让凯恩斯经济学在救楼市中发挥更充分的作用，尽快让房地产企稳。

在地方层面，政策调整延续以二三线城市为主，调控力度及市场影响均相对有限。地方政策主要聚焦在优化住房信贷政策、推进住房“以旧换新”、鼓励房票安置、加大住房公积金政策支持、实施购房补贴等方面。这些政策的实施有助于进一步稳定房地产市场，促进健康发展。

总体而言，“517新政”的实施对于房地产市场有一定的积极影响，但市场的整体回暖还需要更多的时间和政策的持续支持。