杨思地区原是一片农田，在民国到新中国成立之间很长一段时间内，都为独立的行政区，50年代后，方撤区为县、为镇。1988年划归南市区所辖，开始与传统市区加强了联系，后随着浦东新区的成立，杨思依旧作为镇级行政单位被划入，直至2000年被南侧的三林镇合并。不过老上海还是习惯把川杨河以南、中环以北的大片区域，称作为杨思。

杨思老镇的西侧就是新兴的前滩中央活动区，摩登现代，繁花似锦。而被南北高架隔开的杨思本身，日常生活很平凡，也很平淡，时间似乎定格在上个世纪。板块内的配套资源拙荆见肘，城市界面不但老，成分还很复杂，身在中环以内，城乡结合部的既视感却并未褪去。居住舒适度和生活便利度，甚至还比不过中环以外的三林城。

杨思片区街景

幸而盛极一时的恒大建材市场，借助上海大力拆除违建的契机，如今清理一空，释放出大片毛地。有了土地资源，也就有了改变的希望。作为金色中环发展带上的潜力股，新杨思能否“咸鱼翻身”，画的“大饼”能否兑现？欢迎留言评论。

01 概述杨思板块位于上海城区南部，紧贴中环，行政上属于三林镇，与CAZ的世博、前滩为邻，是浦东腹地向南部延展的过渡板块，也是由浦东前往徐汇闵行西南区、前往黄浦卢湾核心区的衔接点。板块西部定位纯居住区，东部空地未来规划为消费中心。

区域示意图

以川杨河支流为界，地区分为杨思老镇和新杨思。

板块片区示意图

1、杨思老镇：动迁房和商品房混杂，流动人口多，居民层次良莠不齐。缺乏中高端的生活氛围，城市界面更偏向于城乡结合部。

2、新杨思：大片拆迁完毕的毛地，目前没有任何配套。已建成的楼盘整体密度较低，依旧是商品与动迁混合，区域未来的前景尚不明朗。

东：北蔡老镇社区

南：三林城社区、三林滨江规划区

西：前滩CAZ、徐汇滨江CAZ

北：上钢周家渡社区、世博CAZ、大华锦绣社区

02 交通

地铁：6号线：灵岩南路站、上南路站、华夏西路站、高青路站

8号线：杨思站

三站内换乘：7号线、11号线、13号线

6/8号线地铁站

板块内双轨交，都是南北走向，三站内换乘线路仅3条，在内中环地段只能算一般水平，去往西南闵行方向还是不太方便。地铁站点虽多达五个，多分布在板块边缘，意味着中心位置的小区居民，步行地铁都超过了1公里。

驾车：

东西向：中环高架、杨思路、板泉路、高青路、成山路

南北向：南北高架、长清路、浦三路、上南路、东明路、杨高南路高架

南北高架、中环、杨高南路

板块被高架包围，东有南北通道、西有南北高架，都连结内中外三环，还有三条隧道直通浦西，去往前滩、世博、徐滨都是一脚油门的事，地面路网纵横畅通，车道也普遍宽敞，区域内少有拥堵发生。

03商业

板块内商业：恒越华鼎广场、亿丰时代广场、森宏购物广场、恒大长青商城、杨思新象限、板泉路美食街

3公里商业：前滩商圈、大华锦绣商圈、世博源、三林新达汇、中房金谊广场

板块内商业

板泉路底商夜景

板块虽然位于上海市区中环内，但呈现出来的商业氛围却像是城乡结合部，缺少大型综合体不说，沿街的档次也偏低。覆盖面仅围绕杨思老镇中心的上南路板泉路一圈，随着越深入板块，沿街配套的分布也越稀疏。好在前滩距离杨思就一路之隔，东侧个别小区可以步行前滩太古里，一定程度上弥补了板块中高端商业的不足。南北高架的里外，简直就是两个世界，配套和界面的割裂感十足。

04就业

步行商务：前滩CAZ

30分钟通勤圈：世博央企总部、陆家嘴金融区、张江科学城（张江高科、广兰路集电港、张江科学之门、御桥硅谷、康桥工业区、周浦医学园等）、漕河泾开发区、西岸商务区、徐家汇及传统市中心商务区。

前滩商务区

板块是居住区，内部没有任何产业分布。隔壁前滩踩个单车就可以前往，近几年大量企业总部和金融服务行业的迁入，写字楼的空置率常居全市最低。前滩对岸的徐汇滨江，地铁两站路，西岸传媒港集聚着腾讯、网易、芒果等一批具有影响力的企业。依托便利的交通网络，30分钟通勤圈可以覆盖全市绝大部分的商务中心。

05医疗

步行范围医院：上海东方医院南院（三甲综合）、杨思（二级综合）

3公里内医院：第九人民医院（三甲综合）、仁济医院东院（三甲综合）、上海儿童医学中心（三甲专科）、第一妇婴保健院（三甲专科）、莱佛士医院（私立三级综合）

板块医院

板块内部的医疗资源勉强够用，北侧有小规模的杨思医院，主要用来配个药，南面就是三甲东方南院，承接了大半个南浦东的就诊人流，排队老半天。周边有不少三甲综合和专科医院，老弱妇孺全都能兼顾，比较适合养老。

06学校

小学：上戏附属新世界实验小学洪山校区（公办艺术类）

板块内学校

板块的教育资源很少，也没啥私立学校，唯一有点口碑的新世界实验小学，也并不能算很好的学校，比起浦三路的明珠C，差距不是一点点。大多数小区对口的杨思小学、杨思中学初中部都默默无闻，不提也罢。

07环境

东明路

高青路

洪山路

板泉路

灵岩南路

上南路

杨思路

长清路

云台路

中汾泾休闲绿地

08规划

整体规划：《上海市城市总体规划(2017-2035)》：2022年1月，上海市人民政府同意10个中心城单元规划的批复，在批复中将浦东新区的陆家嘴-世博、张江单元、金桥-外高桥等3个单元全域再加上市区7个行政区，合称为上海中心城区。10个中心城大约是上海全市面积的十分之一。

浦东新区陆家嘴-世博单元规划，包括陆家嘴街道、洋泾街道、潍坊街道、塘桥街道、南码头街道、上钢新村街道、周家渡街道、花木街道、东明路街道、北蔡镇、三林镇行政辖区范围。

上海主城区空间规划图

《上海市浦东新区国土空间总体规划（2017-2035）》：浦东新区规划形成高桥、森兰、洋泾、塘桥、北蔡、杨思、三林、御桥、川沙、祝南、周浦、曹路、唐镇、航头等20个地区中心，根据地区人口规模与发展要求，主要结合轨道交通站点和枢纽地区进行设置，实现公共服务与就业岗位的均衡化布局。

高青路地区中心：主要服务三林镇北部地区，是以商业、商办、文化为特色的综合型地区中心。结合地区城市更新，加强川杨河两岸的滨水空间建设，提升城市环境品质，优化生活服务配套。

浦东十四五规划（金色中环）：2021年7月29日，上海浦东举行新闻发布会，公布了中环发展“十四五”规划，计划全域新增建设用地约10平方公里，可开发建筑面积约2300万方（含地下），总投资约6000亿元。

约29公里的浦东中环段，串联了浦东中环沿线前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心与沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块（高青区域）、筠溪小镇（三林区域），以及3片楔形绿地，被誉为“金色中环”。

金色中环示意图

新杨思地块（高青区域）：至2035年，浦东将新增“世博-前滩城市主中心”，地处浦东内中环，比邻“世博-前滩城市主中心”的新杨思区域，作为“十四五”期间浦东重点打造的潜力区域之一，由上海浦东发展（集团）有限公司主导开发，总面积约2.72平方公里，横跨浦东三林和北蔡两镇，分为核心区、近期建设区、东部城中村区域、南部协调区域4个片区。将以浦东建设“国际消费中心”为契机，打造“上海生活消费新高地”，规划成为浦东中环经济带南部的新兴地区中心、微型中央活动区（MCAZ）。

地块片区示意图

近期和中期规划（十年内）：

新杨思核心区地块规划依照总体设计，规划布局开放式商业，约3.5万平方米的中央绿地、约7万平方米的公园缝合城市“绿脉”；区域内同步规划落位一所幼儿园、一所九年制学校；约2.8万平方米艺文业态为片区同时注入文化活力；立体步行网络，打破传统街区界限，串联起全新场景的漫步式商业，未来或将形成一个“商业+住宅+产业+绿化”的复合多元城市区。

核心片区效果图

在新杨思核心区规划中，用地面积61.45公顷，总建筑规模约105万平方米，至少将新增1200多套住宅供应。在杨思路南侧规划了2幅独立居住用地和4幅混合居住用地。另外5幅涉及居住用地提供了近20万方的住宅，共计1834套住宅，套均面积在100-150平。其中有3幅地块将住宅与办公功能混合，住宅类型丰富。

核心片区规划示意图

板泉路以南以北空地实景图

新杨思Z000602单元20B-12地块

11月27日，上海迎来今年第七批次集中供地。最热门的浦东新杨思地块Z000602单元20B-12地块，最终由华润置地、越秀、中能建联合体以78.969亿元的价格竞得，成交楼面价74426元/平方米，溢价率达40.37%。其中竞品质指标为装修标准5000元/㎡，公共服务设施300平方米，人才房比例2%。

地块鸟瞰图

方案显示，地块总占地面积53052.36㎡，容积率2.0，总建筑面积165000㎡，地上建筑面积115000㎡，地下建筑面积50000㎡，计划建设9幢13至17层的高层住宅楼、12幢4层的多层住宅楼以及1幢19层的保障性住房。

具体来看，1#总高19层，为保障性住房；2#总高14层，3-4#、6-10#总高17层，其中3-4#、6-7#底层架空，8#底层局部架空；5#总高13层，底层局部架空；11-22#总高4层，为叠墅。

地块规划示意图

上海第二条“南北通道”

第二条南北向快速路——南北通道，被列为2024年上海市重大工程预备项目。

全长约14.3公里的南北通道，是北横通道之后，上海市中心的第二条地下快速通道。其北起大柏树立交曲阳路，南至成山路，并规划预留进一步向南延伸条件。

南北通道规划方案示意图

三林滨江 · 三林楔形绿地

三林滨江位于黄浦江东岸终点，前滩商务区南面，总用地面积4.47平方公里。规划范围北迄华夏西路中环线，南到外环快速路，东至济阳路，西临黄浦江岸线。因规划有大面积绿地，因此这里被誉为“前滩后花园”，是上海中心城区十片楔形绿地之一。

在2035规划中，三林滨江以 “一廊、两心、三园、四片“的楔形绿地规划，将成为城市更新与生态宜居的实践样本，成为上海打造世界级滨水复合功能带和世界会客厅的重要组成部分。

三林滨江效果图

三林滨江规划示意图

三林滨江规划由西部、中部、东部三部分组成。

三林滨江东部：东部将建成宜居社区，集中大量的生活配套设施，不仅满足当地居民的动迁安置和配套需求，还能为整个三林地区提供公共服务。

三林滨江中区：中区占地240公顷，相当于两个世纪公园面积，南北间拥有约450米宽的森林绿廊。规划健康生活公园、人文艺术公园、自然游憩公园等三大公园。绿地内部还将被设计成连绵不断的“山谷”。

三林滨江西区：整片西区土地，将建设成为一个 “类外滩”的海派城市空间。除了住宅，地块内对于公共设施也有着大笔规划：约10万方商办+6块教育用地。

远期规划（十年以上）：

26号线

中环发展“十四五”规划发布，提到了重点研究轨道交通26号线。26号线将串联起上海的中环，疏通中心城区的客流压力，建成后也将成为中国最长的城市地铁环线。26号线全长约78km，初步预计设56座车站，沿途可与21条线路换乘。预计将纳入上海轨交第四期建设规划，意味着最快也要在2030年左右才会开始建设。26号线预计将在高青路、上南路设站。

26号线规划示意图

储备用地：

上南路以东，杨南路以北，高青路以南地块。

济阳路以东，西营南路以西，杨思路以南。

川杨河支流以东，川杨河以南，东明路以西，杨思路以北地块，原来是光明集团长租房项目规划，很多年都没有动静。

09 人口构成

杨思板块主要有四类人群组成：

1、浦东原杨思镇、三林镇本地土著以及回迁户，多居住在尚未旧改的私房或动迁小区。

2、地铁沿线上班的白领家庭，看中板块较高的城市效率，租房和购房置业均有。

3、服务业的流动务工人员，多合租在附近老公房和动迁小区。

10 总结

优势：1、金色中环潜力发展地块，新杨思地块整体开发，未来东部城市界面会有翻天覆地的变化。

2、北有世博、西有前滩，紧邻CAZ区域，城市区位好，效率很高。

3、整体房价相对于商品房密集的次新社区要低不少，且单价总价双低，很适合刚需上车。

川杨河

劣势：

1、动迁房和早期商品房混合，物业费低，回迁户多，住宅的品质都不太好。

2、板块内没有大型商业综合体，中大型的商业配套需要“蹭邻居“。

3、还有城中村尚未旧改，产权复杂，城市界面杂乱无章，绿化率也偏低，社区像城乡结合部。

4、规划的落地多需要较长时间，且存在不确定性，长期不间断的项目施工也会带来环境影响。

5、缺少教育资源，小初都没有优质教育集团进入，劝退中产购房者。

购买建议

杨思板块住宅产品以动迁房和普通商品小区为主。板块60%以上都是动迁房，商品房当中，除了个别小区外，也都有几栋留给回迁户，因此整体的居住品质不高。

杨思的动迁房，算是距市中心最近的动迁房之一，8号线到黄浦区只要10分钟。小区大部分都是电梯房，梯户比正常，有小区环境，停车也都不至于太紧张。虽然也有物业不作为、租客较多等常见问题，但凭借相对低廉的价格，守住了市区板楼的门槛。

其中也不乏竞争力很强的产品，比如三杨新村，房龄新栋距大绿化好，70多平的标准南北通户型，别说比其他动迁房，哪怕拉上商品房，在市区范围都是极为稀缺的存在。还有世华锦城的全南，也是低预算近市区的不错选择。

三杨新村、新华苑、东方悦居

杨思的商品房小区数量不多，分两拨。第一批多建于2003年后，刚需定位，零散分布在各个角落，外部看起来与动迁小区也没啥区别。楼盘大部分是多层配小高层，户型面积中规中矩，面对中环外的商品楼盘，无论品质还是配套还是社区，缺少竞争力。第二批则建于2007年后，数量更少，以尚东国际与合生前滩这两个楼盘为代表，家门口环境依然乏善可陈，但各自也有一定亮点，尚东的低密度洋房，合生的紧凑小四房，都是全市不多见的好产品。

万科五玠坊、尚东鼎、嘉宝前滩后院

商品房当中还有一些豪宅，尚东鼎、嘉宝前滩后院、万科五玠坊，以及合生前滩的别墅，总体来说，杨思这边缺少豪宅基因，家门口就是动迁房和高压线，这样的社区氛围，导致这些小区即便本身的品质过硬，也难以吸引高净值家庭买单，主要在本地土著之间流通。