Q&A | 壹 关键词：100万、惠南、荡湾小区 █ 问： 大将军，我和太太都是新上海人，之前是租房的，搬过几次家，还是打算趁着现在首付低买房了，预算不高，100万左右，上限不超过130万，中介推荐了惠南的荡湾小区，你觉得怎么样，这块未来发展空间还大吗？ 〔暗黑大将军〕： 惠南这边靠近临港，但与临港新片区的规划却关系不大，资源不会投入，住宅基本就在本地乡镇居民以及市区动迁户之间流通，属于比较封闭的市场。因此无法讨论发展空间。 ​至于荡湾这个小区，作为全市知名的门槛老公房，位于最最偏远的地段之一，房龄却是上世纪80年代，可以说地段和产品两者都不沾边，更没有地铁，可以用老破远来形容。还是有2000多户的大盘，抛盘压力可想而知，几乎满足了一切不利因素。 ​每一轮行情都是要么刚喝上一口汤市场就急转直下，要么干脆轮不到它，即便总价单价双低，也避免不了易跌难涨的命运。建议还是谨慎考虑，情愿买近一点，买新一点，预算不够就干脆买个一房先过渡一下，或者考虑投住分离。 ​ Q&A | 贰 关键词：曲阳、1000万、三房 █ 问： 将军，我看您最近写到了曲阳的板块，我大学在这边读，非常有感情，想1000万在虹口看看三房，不知道有什么合适的推荐吗？ ​〔暗黑大将军〕： 如果是曲阳附近，1000万买三房的选择说多不多，说少不少，关键要看你对楼盘品质的要求。内环大部分都是板塔结合的老一代商品小区，面积是够用的，小区也有像模像样的绿化环境和公区，就是梯户比大部分是2梯6、3梯6，户型也不太理想，多斜边或南北不通。比较典型的就是瑞虹新城1期，能蹭上上海名列前茅的中产社区，满足基础的安居没有问题。 如果想要户型方正一些，小区也新一点，那就要出内环去凉城，卡在虹口公园和大宁当中，配套和交通目前算不上方便，之后会有19号线，开个车出门去哪里都挺快的，生活圈子和曲阳欧阳也区别不大。楼盘品质比瑞虹1期这类要高一个档次，住得更舒服。比较典型的像大上海紫金城。 Q&A | 叁 ​关键词：1200万、花木杨东、陆家嘴 █ 问： 目前小孩在陆家嘴上班，之前第一套房子买在了潍坊的老房子，我们老两口还有五六年退休了，打算买了这套房子，一起归并一套大三房，1200万内，请问可以看什么地方？ 〔暗黑大将军〕： ​1200预算能看的范围也比较大，从内环内到外环外，根据小区品质和地段的不同，买到的面积也不一样。 首先还是要看一下你们习惯的生活圈，如果想靠近陆家嘴，这个预算可以往南去塘桥、往北去洋泾，都是烟火气很足的板块，生活上的商业配套，与陆家嘴区别不大。 如果想要安静点的社区，那花木杨东是首选，不过这边的问题就是地铁不方便。 如果对小区品质有较高的要求，可以考虑14号线沿线的新房浦开云璟4期，直达陆家嘴。 Q&A | 肆 关键词：1000万、三房、中环 █ 问： 家里最近买房产生了一点分歧，我们起初是在看七八百万的房子，又想买在中环内的三房，又想房子好，很难兼顾，在想要不要加杠杆到1000万，将军觉得这个总价，选择会好很多吗？目前两个人月收入在6万左右，公积金都是按最高的缴纳，这次是打算贷款80%的。 ​〔暗黑大将军〕： 从七八百到一千万，对于中环以内的大部分地段来说，原本看的两房，现在可以在同小区里看到正三房。但是面积变大，小区品质就难以提升。 ​如果可以压缩面积，那1000万在一些房价不算高的内中环板块，比如上海的东南方向和西北方向，都是可以够得到一些紧凑三房户型的，面积基本在90-100平，小区房龄控制在十年内。 还是看取舍。