进入2024年，官方在救市方面，显得越来越积极。

比如北上广深四个风向标扛把子城市，先后放松了调控措施。

其中，上海更是多次出招。

新年第一个工作日，也即1月2日，上海就下调了外围片区二套房的公积金首付比例。

之前上海规定，认定二套住房的公积金贷款比例分别为50%和70%（分为普通住宅和非普通住宅）。

此次，则将嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区认定的第二套改善型住房公积金首付比例降至40%。

1月13日，上海再出手。青浦、奉贤两个外围片区同时发布楼市新政，大幅降低了限购门槛。

广州方面，在去年收缩限购圈并下调限购区门槛的基础之上，进一步放松。

1、 全广州，建面120㎡以上住房（新房+二手），都不限购！名下已有的120㎡以上住房，也不计入限购套数。

2、名下自有住房，只要出租或挂牌出售，不计入限购套数。

3、 允许双证/多证合一。

4、 商服类物业可以转给个人，不再限制。

这是继去年放开外围区限购并降低核心区限购门槛之后，广州的又一个大动作。

北京市住建委在官网发布了“关于调整通州区商品住房销售政策的通知”，大幅放松了北京副中心——通州区的“双重限购”。

一直矜持，不为所动的深圳，也在除夕前一天跟进出手，发布了“关于优化住房限购政策的通知”。

自2月7日起，深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭）限购2套住房，深圳市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房。恢复到2021年7月15日新政之前的政策，取消落户三年、社保三年才可以买房的政策限制。

对于非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异），能提供购房之日前3年在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

一言以蔽之，深户不再设置购房门槛，非深户门槛由5年社保降至3年。

新年由四大一线城市打头阵，疯狂救市，信号意义非常明确，就是要兜底楼市。

除了四大一线城市领头放松限购外，中央层面上，还开启了疯狂救房企行动。

1月26日，住建部放出风声，要给房地产融资支持项目“白名单”。

2月4日，官方公布了消息：

目前已经有26个省、170个城市建立了房地产融资协调机制，第一批房地产项目融资“白名单”已推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。已有27个城市的83个项目，获得了178.6亿元的贷款。

市场据此估算，首批3218个白名单项目获得超7000亿融资。

后续还会有第二批、第三批白名单，市场预估，这些项目能获得超2万亿融资。

大招根本停不下来。

2月20日，按照惯例公布的LPR也出现了单边降息。1年期维持3.45%的利率不变，与房贷直接相关的5年期降息25个基点至3.95%。

这是市场利率换锚以来，五年期LPR第8次降息，也是换锚以来五年期LPR力度最大的一次降息，更是最特殊的一次降息，超预期。

之前梳理过，贷款市场的利率换锚以来，LPR利率一直在不断下调。

2019年，一年期LPR降息了2次，五年期LPR降息了1次。

2020年，一年期与五年期LPR均降息了2次。

2021年，一年期LPR降息1次，五年期没动。

2022年，一年期LPR降息了2次，五年期LPR降息3次。

2023年至今，一年期LPR降息2次，五年期LPR降息2次。

总结一下，2019年至今，一年期LPR共降息9次，贷款利率从4.31%降至如今的3.45%。

五年期LPR共降息7次，贷款利率从4.85%降至3.95%。

特殊在于，一般来说，LPR降息之前，一年期MLF政策利率会率先下调，市场也直接将一年期MLF利率视作LPR浮动的指示剂。

然而，这一次2月15日公布的一年期MLF利率并未有任何改变。

为什么会出现MLF利率不降LPR利率降低的现象？

前两天21世纪经济报道与金融时报的观点表示，由于前期存款利率下调、降准、再贷款利率下调，再加上之前央行的各种表态，2月份降息仍有可能，尤其是LPR下调。

果不其然。

最关键问题来了，这一次单边降息，只下调了与房贷直接相关的5年期LPR，足见官方救市的决心与迫切。

这种救市决心与迫切背后，是市场冷若冰霜。

来看三组数据：

第一，去年房贷创九年来新低。

央行披露：2023年，中长期贷款增加2.55万亿元。

中长期贷款，基本是房贷。2.55万亿这个数据如何，有对比才有效果和伤害。

纵观过去十年的房贷增量情况，2.55万亿创2014年来新低。

2016年楼市火热大年，房贷从2015年的3.05万亿干拔直拉至5.68万亿元。之后三年都在5万亿左右。2020年，再创新高，到5.95万亿。2021年突破历史新高，6.08万亿。

2022年急转直下，膝盖斩，房贷增量只有2.75万亿元。2023年继续下降，只有2.55万亿元。

数据：央行

第二，商品房销售面积与销售额跌至“双11”。

国家统计局披露：

2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。

来源：国家统计局

2022年，中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

而市场预测，2023年会跌至“双12”，谁承想商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。

第三，房价全线下降。

国家统计局披露的70个大中城市12月份房价数据显示：

第一，新房62个城市环比下跌，比上月下跌数量增加了3个，下跌面积进一步扩大。

第二，二手房全线下降。

继2023年11月份创造的无一城上涨历史之后，12月份新的历史又被创造了。

11月份的无一城上涨是69个城市下跌，1个城市持平。

12月份，同样也是无一城上涨，70个城市二手房价格，环比全部下跌。

数据：国家统计局

国家统计局每月公布的70个大中城市数据，采取的是抽样调查数据，调查的虽然是70个一二三线城市，但却是反映全国情况。

这意味着，全国基本如此。

这种情形之下，救市根本停不下来。一线城市出招放松限购、LPR降息均是意料之中也是情理之中的事情。

后续，京沪穗深还会进一步解绑限购，直至全部取消。

问题来了，救市有用吗，会改变趋势吗？

本号的观点很明确，现在所有的措施，都只能延缓下降速度，无法改变方向。六个字概括就是：

维持降而不破。

从上至中央下至地方挤牙膏式的救市操作来看，官方的意图很明确，只是维持不破，不让下跌过快而已。

压力大了，就松一点，再大了，就再松一点，一点一点挤牙膏。

官方似乎并没有想着让房价转向，而只是想着让房价跌得慢一些，以时间换空间，摆脱对房地产的依赖。

这与去年底两场重量级会议中提到的“先立后破”思路契合。

立是目的，破也是目的，但得先立，然后才能破。或者说，没有立起来之前，不能破。

这里的破，主要是破除三点：1、破除房地产驱动经济发展的模式；2、破除中央和地方对土地财政的依赖；3、破除高房价的隐忧。

降而不破，这才是官方对待楼市的终极态度。