嘿，高科麓湾国际社区在最近又热了一波：

“万人摇”+“网红盘“的高科麓湾四期在已经预交付一年半之久时，房企向业主发布了「退房方案」！

01

容积率规划变更，发布退房方案

先来“盘”一下事件经过。

根据《公告》内容：受“地铁5号线雁鸣湖站过境占地”影响，此前购房合同中四期住宅的容积率3.1即将调整为3.75（暂定），针对以上情况，根据合同约定进行赔付及退房方案的公示。

关于地铁5号线站点过境占地的影响，我们也在灞桥区政府办2022年发布的《关于地铁5号线雁鸣湖站地铁上盖物业项目用地性质调整及规划条件公示》中清晰看到，原本的二类居住用地性质进行变更，调整为城市轨道交通用地混合保障性住房用地 。

不过从这宗地块的规划的信息来看，在2020年3月西安自然资源和规划局就发布了用地性质变更信息，当时的二类居住用地被变更为轨道交通用地混合商业用地。

结合高科麓湾四期进行线上登记的时间最后一批次在2021年5月6日，这就是说2020年该地块就已经进行了变更。一块土地频繁规划变更，也因此导致四期地块出现如今的窘境。

容积率变更之外，更多业主关心的点在于“房产证迟迟未能办理”上，从2019年开始高科麓湾四期就进行了销售，原本计划2022年底交房，但却因为验收竣工等问题没有正式交付只是采取了预交付。

对于这件事，在人民网政府留言板以及各种渠道中，都能发现高科麓湾四期业主的投诉，今年年初灞桥区人民政府也给予回复：竣工验收备案表办理需要项目竣工后，完成规划专项验收等相关手续，按程序由建设单位向住建部门申请办理。该项目因地铁过境造成项目用地范围发生变化，建设单位未完善土地规划调整程序，暂不具备规划验收要求，建设单位未申请办理规划验收手续。目前西安市自然资源和规划局灞桥分局已约谈建设单位，要求其尽快完善土地规划调整程序。

丨业主咨询留言

同时针对容积率的变化，灞桥区政府6月最新的回复显示：高科麓湾四期项目因地铁过境造成项目用地范围发生变化，目前正在开展土地调整前期评估工作，下一步评估完成后，按照评估结果确定容积率。

经过我们多方咨询和查证，也发现西安市自然资源局今年4月发布《高科麓湾国际社区BQ3-9-11 地块详细规划指标论证报告编制服务公开招标公告》，对地块详细规划指标论证进行编制，相信这次地块规划的指标评估完成后，也会按照结果确定容积率，并完善土地规划调整程序。

同时，我们也咨询了项目的工作人员，关于高科麓湾四期的交付问题和房产证问题，是由于土地规划调整暂未完成导致。结合购房合同明确的发证时间，延期会进行相应赔付。

而写到这里，相信很多人也明白了这次高科麓湾国际社区四期发布退房方案的原因了。

02

退房款&支付违约金，方案细节公布

盘完“经过”，我们再看看“细节”。

说值得表扬的地方，在当下市场，房企能够积极履行相关约定，无条件允许退房，这确实是很少有房企能够做到的。（虽然这是房企们都应该做到的）

回顾一下市场，“退房”除了作为“营销噱头”、“口头承诺”等「常用工具」外，西安乃至全国都很少会有房企愿意执行。而这次高科麓湾四期选择发布退房方案的行为，其实在西安乃至全国都是难得一见，因此也值得关注。

但是回到这次发布的退房细则来看，高科麓湾四期退房“诚意”还是稍显不足。

来整个看一遍赔付条例，对于想要解除购房合同的朋友们有三条措施：

01

全额退款：买房人根据合同解约并提前通知，15日内退还全部房款；

02

赔付利息：补偿买房人自付款日期起的贷款利息，按照4.35%（利率不低于同期LPR）计算给付利息；

03

违约赔偿：出卖人按照全部房价款的0.1%支付违约金。

对于不解除合同的朋友们：最高不超过合同总价款的千分之一赔偿。

这里需要又一个“但是”，仔细关注条款能发现，对于想要退房的业主来说，要退房需自行办理提前还贷及房贷解压手续。

同时对于预交付已经“预收房”的业主来讲，一年半左右的时间很多业主已经动工装修，对于这些业主的“退房方案”，又有哪些举措？

而对于不想退房的业主，总价款的千分之一有多少？

再来看退房和不退房的业主们，都能获得多少赔偿？

先来看退房业主：

按照高科麓湾四期最后一次登记均价取整数12000元/㎡，建面135㎡来计算：总房款162万元；

以2021年最后一次登记后5个月开始偿还首次房贷，以房贷利率恒定4.35%来算，截至2024年7月共还利息136520元；

以违约金房款总价0.1%来算共计1620元；

三者相加共计1758140元（这里需要注意，退房还得先全额本金还清才能执行）。

这样计算，对于大部分购房者来讲，需要先全部还清总房款后，才能获得总房款+这些年自己付的利息+违约金1620元，这笔账你觉得划算么？

再来看不退房业主：

按照同户型同总价赔付，合同总价款的千分之一来计算共计1620元（这里也要注意，需要业主提供证据证明损失，开发商才会按照合同总价款的千分之一来赔付）。

这样计算下来，如果你是业主你会选择退房吗？当然对于投资客和在“万人摇”现象下“上置业”的朋友来说，在你手上已经有自住房屋，这套拿着每个月还贷有压力的情况下，确实也可以退房。

跳出这次的事件，回到西安市场我们再来简单聊聊三个话题：

「 NO.1 」

丨容积率变大有没有影响？

答案肯定是有，尤其对于净地状态来看，3.1和3.75未来建筑形态、密度以及居住舒适度等都有差异，这也是我们为什么一直强调大家置业是要关注容积率的原因。（具体可以参考：还得降：2.8容积率不香了，2.5成主力，2.0值得鼓励！）

「 NO.2 」

丨当下市场“买房必维权”成常态，房企正常履约却成稀罕事儿，正常么？

哈哈哈哈哈哈

现如今“买房必维权”确实是全国市场上明显的现象，在购房者对于自住需求的不断提升过程中，对房子品质的要求也越来越高，尤其是改善时代下货要对板更加重要，这也倒逼房企不断对自己打造的产品进行更严格的品质要求，这点我们也非常赞成。

回到房企履约来看，虽然现阶段的改善时代遇到市场下行，但降标减配已经不能作为房企的“赚钱”手段之一，对于房企来讲，以真诚换真心是唯一的出路，购房者和房企并不是“天敌”，在购房到入住的过程中如果能够及时对接友好沟通，业主对于房企的“包容度”自然会有一定的上升，也就不会出现“交付必维权”的现象。

对于房企，现在更需要理解“谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”这句话。

当然也要提醒的是，在近两年交付的过程中我们也发现市场上的部分“灰色维权”，需要业主朋友们擦亮眼睛。

「 NO.3 」

丨正常的土地变更为啥会让业主去买单？住宅相关的土地变更是否可以“加急”处理？房企和相关部门是否可以提前或及时告知业主变化情况，多和业主通通气？

毕竟对于每一个支持城市发展，乐意为区域发展买单的购房者朋友们来讲，这种既有利于家门口生活资源又提升区域发展价值和界面，并为城市价值赋能的好事儿，如果能够提前沟通，业主们肯定是乐意支持的。

毕竟，态度很重要！