北京南四环，新宫凭啥卖到8万3？

最近，北京南四环新宫板块的建发金茂观宸[搜索高亮]热度飙升！周六样板间一开，两天到访1000+，晚上6点售楼处依旧人头攒动。 这盘到底值不值？ ——地段&社区规划—— ✅2.0容积率，纯粹低密住区 ✅479户小体量，居住舒适度高 ✅步行5分钟即达地铁4/19号线，通勤便利 ✅宋式大宅风格+拉风实景大门，品质感拉满 ——产品力—— 110-165㎡，总价900-1400万。 样板间136㎡&165㎡，得房率85%-91%，装标在线，家电基本满配，品牌可查，阵势不小！ 但，南四环的这个价格真的站得住吗？ ①板块价格天花板已定，突破难 过往巅峰价格也就7.9万/㎡，而如今板块内森与天成（有70-90㎡刚需产品，成交均价7.3万/㎡）、中海公元里（卖6.2万/㎡）都给市场形成了价格锚点。 而且，建发金茂观宸隔壁还有一块待出让地，未来的潜在供应压力也不小。 ②南四环vs.三四环竞品，价格缺乏竞争力 丰台三到四环，23年至今新增供应16个，新房选择多，直接稀释需求。 🚩西四环价格战激烈，比如： 🔹中建云境：原本8.7万/㎡，已降到8.1万/㎡ 🔹和颂九里：甚至降到6.6万/㎡ 没有绝对优势，很难在价格上进一步提升。 ③次新房市场的价格冲击 🔹建发璟院年底交房，不限售，可能带来价格挤压 🔹总部基地5年内次新房挂牌6-8万/㎡，部分客户或被分流 结论 ✅900万起步，能筛选一部分改善群体 ✅大面积户型可能有一定溢价空间，但不会高于板块天花板 ✅110㎡小户型缺乏稀缺性，定价过高成交难，降价是必然选项