两个项目正面对抗，十八里店到底咋买

[一R]户型PK 中海692： 105-170㎡，80%+为140㎡及以下户型，含100+套小户型。得房率88%-96%，部分户型赠送后可达108%。 阳台包进室内（参考北京宸园设计），无开敞阳台争议。 隅东序：网签87套中44套为小户型，160㎡以上仅卖3套，主打180㎡+终改户型但去化不佳。 [二R]产品力对比 - 中海容积率更低（2.69 vs 2.8），外立面香槟金铝板+落地窗，下沉庭院与会所配置。 - 隅东序有风雨连廊、架空层等“好房子”设计。 - 价格：隅东序成交价格区间7.3-8.2万/㎡，中海指导价7.9万/㎡，预计对标定价。 [三R]板块硬伤与潜力 - 抗性：供应过剩（未来朝阳港有204万㎡住宅+9宗待出让地）、容积率高难做高端、环境待改善。 - 利好：17号线+人大附落地、中海自带12万㎡商业综合体（预期加持）。 - 定位：初级改善为主，终改客群谨慎（参考隅东序大户型遇冷，但可考虑未来大户型会有稀缺性）。 [四R]适合谁买？ - 刚改/首改群体：预算700-1200万，在国贸/CBD工作，追求四环标签。 - 蹲小户型人群：中海105㎡以下户型占比高，且得房率优势明显。 - 谨慎tz者：板块成熟需时间，短期溢价空间有限，自住＞投资。 [五R]个人建议 - 不着急可蹲中海：105小户型有一百来套，产品迭代更贴近市场（阳台封闭、高得房率）。 看产品两个更喜欢哪个了。 - 朝阳南部置换族可以重点关注：通勤友好+价格低于东四环，但做好长持准备。 总结：十八里店是朝阳「性价比改善」的安全牌，但若预算够到酒仙桥或海淀，果断跨区！