七月二手还行,不过八月就很难说了

天亦谈房产 2024-08-03 00:35:13

七月的二手数据跑完了

又可以坐下来跟各位说说二手市场那些事了

两周前坐我对面的二级市场投资人边吃着沙拉边跟我说

我们也在关注二手成交

这大概是目前楼市最能体现需求端的一个数字...

ok那这个刚过完的七月二手究竟怎样呢

也是大概两周前我跟各位讲七月二手急转直下

今天文字的上半部分可能跟上面这句相悖

但相信我,给我完整的三分钟

让我把七月二手该说不该说都说一说

01

7月二手住宅成交1.8万套左右

又是个有点超前发布的数据

也依然来自我们的网上房地产公布的每日二手房成交套数

截至8月1日这个数据公布到了7月31日共计20380套

看到这个数据也看的出七月二手的一个大概

熟悉我的老粉应该知道接下来该算下一步了

毕竟上面这个20380套是二手房不是二手住宅

同样的算法我在今年3月、4月、6月的二手文字里用过

从二手房到二手住宅的预估,最后都可以相差无几

5月没写数据稿

之所以可以如此是因为二手房和二手住宅的成交有个稳定的比例

二手住宅/二手房=92%

那接下来就轻车熟路了,七月的二手住宅应该是20380✖92%

所以1.8万套上下是个可以提前分享给各位的数字

那这个数字应该怎么看

02

这不是打“急转直下”的脸么

这篇急转直下的稿件刚发出来的时候一边被疯转,一边被同行阴阳说涨说跌的都是我

先忍忍我的表达欲,认真说事情先

1.8万套的数字,不差的

环比上月的2.4万套,虽败犹荣,毕竟那是新政首月

同比去年7月,这个7月的网签量上浮40%多

我将2016年以来每年的7月数据拎出来,这个7月也是中上水准

光看这个数字远不是急转直下

但宝宝们,这数据并不是真实的七月二手楼市

先从两个数据说起吧

楼市里除了网签这类直接数据外,还有些“辅助性”数据

比如议价空间、看房人数这种

我知道这些数据叨叨蛮多次了,而这次之所以又拿出来

是因为这两个数据走势苗头不太对

首先链家的议价空间开始反弹回升

新政前议价空间不断拉大,从去年的4-5%涨到今年新政前的7%

新政后这个数据掉头回收,又回到6%

原本这样的趋势往前走的话,回到4-5%不是梦

但进入七月这个数据开始稳定回升了

全市议价空间的1个点还是2个点意味的事情远比一套房来的重

这是底盘型基础数据

这背后意味着房东和客户博弈的微妙转变

起伏一次ok,起来就下不去就意味着一定的状态改变

说人话就是,客户又开始掌握主动权,砍价幅度又上来了

这件事往往发生在成交量下行的市场

另一个数字是,看房人数

在链家统计的每天二手市场看房人数里,新政后能达到日均七千多

但七月日均数字是五千八左右,跟五月状态持平

看房数据你懂的,这就不仅仅是跑在网签数据前的数据了

哪怕是转定单都得提前看看房人数的数

所以七月还不错的1.8万套是从哪来的

我想应该不全来自七月,可能还有六月的尾巴

很快我就在链家的转定单里找到答案

03

七月真实二手成交差不多是六月的一半

数据来源依然是链家转定单

这是购房者草签合同,自带违约金的那种

可以认定为转定单是二手市场最早反应成交的数据,先于网签两到四周

只要链家的市占稳定,他就能最大程度反应二手实时成交行情

所以我们的数据观点稿一般先于网签2-3周时间

站在新政首周跟各位说市场不是好转,而是变天

站在六月末当大家都在狂欢超两万套的时候,我们说急转直下

而这个7月我们观察的每周二手转定单走势已经连续下行四周

从这里你也能看到一个更真实的7月二手楼市

6月完整四周走出近三年几乎最好成交月

而这个7月对比6月转定单整体下滑50%左右

标红都有点不爽,就不放大了

不过这才是那个真实的7月二手楼市

七月二手成交其实是六月的一半

而那篇急转直下的稿件就是站在7月第二周说的

所以那个1.8万套更多是沾上了6月的尾巴

更真实的7月二手市场会在8月网签数据里和大家见面

回过头想想

这可能也是我们市场稿总是一边被疯转一边被阴阳的很大原因

疯转的都是粉丝和中介,因为他们先于网签知道市场真实体感

阴阳的我也理解,转定提前网签,说的是当下的真实和接下来的网签

而说完涨又说跌,这个对不起我真尽力了,没道理说天气预报只准报晴天的

当真实市场动向体现到数据端,从市场变天到急转直下并不稀奇

04

可能是关注二手比较久的关系

这个市场里每个可统计的数据都变得异常宝贵

首先二手体量太大太大

月均1.5万套往上,年均近20万套的成交体量

这背后哪怕按套均500万计算也是可以谈万亿的市场

而且他还是个自发型数据,新房可能还受地域+供应的影响,但二手是全市+即刻的成交

如果要看市场成色,我想不出还有哪个数据比二手更为直观

而这也是我们次次放不下这个选题的原因

本质上还是想为大家多看一步

二来新政也过去两月有余

从感觉他会涨到他真涨,从感觉他有周期到他真的兑现周期

每走一步我们都看的真切

也通过二手市场感受到了政策的威力

那接下来的市场如何,我看到很多粉丝在后台问

其实该说都在前面的文字里了

其他的我们八月再见吧

以上为正文,来自巧克丽丽

这是真叫卢俊公众号的第5447篇原创文章

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