近两年，上海楼市迎来了有史以来第一个（）大周期。这也是一个新兴市场向成熟市场过渡的阵痛期，类似于1997-2003年的香港。 1️⃣房价 香港楼市历史最大（）幅出现在1997/10 - 2003/5，下跌幅度达到-69%。 （📷见图2） 上海在2022年6月达到峰值，到2024年7月（）幅度达到-27%： （📷见图3） 2022年6月至今，沪楼（）周期已有两年半的时间。虽说香港（）幅度、时间周期没法完全照搬，但可以作为参考。 2️⃣按揭利率与租金回报率 按揭利率和租金回报率，是衡量买房or租房谁更划算的工具。 香港在1997年的时候，租金回报率一度高达4.0%，比现在还要高。 （📷见图4） 看似买房收租挺划算的，房价怎么崩了呢？ 实际上，当时的按揭利率高达11.5%！ （📷见图5） 租房很不划算，但贷款买房更是疯人行为，让银行赚取暴利。 2003年5月，港楼见历史底部时，租金回报率达到5.9%，按揭利率仅2.56%： （📷见图6） 租售比 - 按揭利率剪刀差达到3.34%。 再来看上海的情况❗️ 2022年6月楼市见顶时，租金回报率在1.81%左右，首套房利率4.8%： （📷见图7） 租售比 - 按揭利率剪刀差为 -3%，比香港楼市见顶时的-7.5%要好不少。 近两年上海房价、住宅租金同步（），目前上海的平均租售比仍然在1.84%徘徊。 好在，首套房按揭利率已经从4.8%大幅下调至3.15%，但仍未达到租售比 = 按揭利率的平衡点。 3️⃣租金变化 🐏行：房子的定价既看租售比，又看租金增速。 （📷见图8） 2001年10月份时，香港平均的租金回报率已高达6.13%： （📷见图9） 不过此后，香港的租金指数从62.81一路猛跌至2003年5月份的47.97点，一年半时间，租金下滑了26%： （📷见图10） 2003年5月份港楼见底时，房价又比2001年10月份（）了25%： （📷见图11） 这一年半租金和房价是同步下跌的。 直到2003年SARS之后，租金、房价才开始同步上升。 而上海即便近期成交量有回暖，租金却一直在下滑。 （📷见图12） 经济增速趋缓、人口不增长的背景下，上海每年新增的新房，相对总盘子而言都不止2%，十四五期间还规划了40万套租赁住房。 香港每年商品房+公屋加起来才供应+1.3%，供需关系要比上海好不少。 上海住房租赁需求侧疲软，却供应超量😮‍💨