[气球R] 这是我们客户的一个真实问题：他觉得北京改善房都是靠层层置换才有的购买力。按照这个逻辑，刚需房是第一层支撑，如果连老破小和刚需房都卖不出去了，未来改善房是不是也卖不出去了？ [气球R] 这个问题，其实透露出客户有三个错误的认知。 1️⃣ 老破小的受众群体和次新的受众群体，完全不是一类人； 2️⃣ 北京虽然平均工资只有一万多，但年薪过百万的群体其实非常多，这类人也是非常精准的购房群体； 3️⃣ 如果单纯从成交结构来看，北京600万以下的房产成交量是最大的。 [气球R] 但目前北京二手房的在售房源比例中，老破小的数量也是非常庞大的。说句难听的，老房子掉在烂泥堆里，只会越来越难卖上价。 [气球R] 我们常说，未来楼市的格局只会越来越走向两极分化。500万以下的刚需房，在刚需群体之间流通。 [气球R] 1000万以上改善房，在改善群体之间流通。这二者之间有一定的置换关系，但绝对不是流通关系。 [气球R] 如果你手里持有的房产综合品质在北京的前50%，那可以继续持有。但如果你手里持有的房产综合品质在北京的后50%，那就尽早卖了吧。 [气球R] 所以我们现在建议手里有老破小，有能力置换的客户，一定要尽早置换。一方面可以尽早脱离北京50%以下房产带来的资产缩水困扰；另一方面，现在的置换成本最低。 [气球R] 现在常常有客户想让我们预测未来，但我们不做预判的事情。我们给客户服务的内容，是帮助客户梳理清楚自己真正的位置，做理智的决定。 [气球R] 比如有些客户手里的资产明明已经处于后50%的位置了，却还不舍的卖或者想卖高价，那等来的就只有损失； [气球R] 还有一些刚需客户，虽然市场上的选择很多，但因为对北京房产的基础知识面不够广，去看了一些有硬伤的房子，买了就后悔。 [气球R] 目前北京改善群体所处的位置其实非常微妙。一方面是次新改善房在市场中流通，另一方面，新房市场也看中了这类人群的消费实力。 [气球R] 刚刚出炉的北京五批次供地中，永安里、三间房、西南郊冷库、石景山首钢设备处、亦庄24地块，都是改善项目。 [气球R] 现在这个行情，“未知”才是常态。购房者要做的不是预估未来，而是买入“确定性”。比如买入房子的居住品质是确定的、流通性是确定的、产业能级是确定的......有了确定性，才能时代的洪流中明哲保身。