✅东西城的房子，未来的主要支撑力依旧是牛小学区房。2000年以后的改善房更为稀缺，这些房子不会大涨，但一定稳。 ✅买学区的逻辑一定要变，学区房的工具属性越来越强，居住和金融属性越来越弱，要接受这一点。 ✅ 海淀的实力和潜力都非常强。既有产业又有学区，两大支撑力之下，未来的保值增值能力和流通性都是最足的。在海淀买房，既要紧靠产业，也要有居住属性。有预算的去西北旺、永丰和西二旗，预算不够的可以看清河、西三旗和马连洼。 ✅ 在朝阳区买房，板块是第一。朝阳区这几年的学区属性也崛起了，最有代表性的就是太阳宫，望京、奥森、双井的居住属性和保值能力都不错，但尽可能选择房龄新一些的房源。预算不够的，可以退而求其次看新北苑、朝青、常营、东坝。这些板块里，新北苑和东坝的潜力都被低估了。 ✅ 丰台，自住人群的性价比之王，顺着丽泽商务区和丰台科技园买，周边还有很多便宜且户型不错的房子，但学区和金融属性就别考虑了。 ✅ 600万以下预算，郊区可以看昌平和亦庄。昌平的回龙观、龙域、东小口，现在已经是昌平改善群体的聚集地了；天通苑和未来科学城适合预算更低的人群。亦庄内部则像一个小昌平，什么价位的房子都有，自给自足完全够了，产业前景也不错。 ✅ 大兴、石景山、通州，目前都有流通性还不错的板块。比如大兴的西红门、高米店；石景山的鲁谷、古城；通州的运河三角区等。但买教育，就不要求增值能力了。 ✅ 对于刚需来说，郊区都有机会，但一定要顺着地铁买，且距离城区越近越好。 ✅ 板块选对了，也一定要避开硬伤房。硬伤房你买的时候觉得能凑合，卖得时候会发现，损失的是真金白银。