[草莓R]今天政策基本上就是，降低存量房贷利率到接近新增房贷利率水平，降低首付比例，放水。基本上就这三个事，对于什么人最开心：一个是存量利率高者，一类是投机者。 [草莓R]对于准备买房的人群来说，我想是极度纠结的，第一看不懂趋势，第二期待自己买在最底部，第三还害怕涨了，又怕买了跌了。 [草莓R]本文从一个最基本的纬度，来看待一下政策逻辑。 [一R]到底什么样的房子受到宏观调控最强？我认为是面向普通家庭的的普通房产，因为这是城市化率目标完成的绝对主力。 [二R]普通房产宏观调控定价的实际意义是什么？维持一个能够继续保持开发的城市的有序开发。比如一个城市新开发区域普通房产不保本，则不可能继续开发。再比如一个城市普通房产的价格保本，但是实在找不到足够的人买，依然不能满足继续开发能力！ [三R]济南是否有继续开发的能力？人口聚集持续，人口净流入！各类开发规划进行中，比如东强、北起步区这类的可以改变城市格局的大开发依然进行，这是基本基础，维持这个基础最核心的两点：房价价格最底线保本，卖的出去。谁都不会去开发个赔钱的空城吧！ [四R]如何判断一个楼盘的房价底线？这里只针对普通新的房产，没有特殊溢价能力的。土地出让成本+建安成本+合理利润。这些我想不难评估，并且绝对可控。比如青岛房产政策准备收购卖不出去但是交通便利的现房新盘，当然这只是开胃菜，符合的楼盘基本没有，也就是说大部分楼盘绝对可以维持在保本且可以在接受时间范围内卖的出去。 [五R]济南楼盘谁来筑底？我认为标准是每个区域，能够满足一个家庭长期需要的最普通的新房或者次新房，比如唐冶就是绿地城这样的。土地成本+建安成本+一点点空间大概在1万多点，其他楼盘按照其品质能力按照市场表现来适当溢价！ [六R]不具备家庭服长期务能力的，比如两居、比如老房子则不能用基本宏观定价来判断。这个按照租售比判断比较合理，我认为是大于3个点则为底部，这是zf可以大量收购的能够维持盈利的限度。比如现在国债收益率2.1，假如用这钱买房子，租售比3个点，去掉空档期，大概率会有部分盈利，当然如果当下到了3个点，再绑定上教育资源那么继续主动提高，还有方法！ [草莓R]以上所有判断，完全基于我们具备世界最强宏观调控能力，再加上济南属于拥有绝对的继续开发能力的城市。鹤岗5万一套没人收购，改善盘千万级别成本能有多少？这些两类是供需关系失衡的极端个例！！