1️⃣第一梯队是长隆万博板块✅ 番禺集全区之力花了20年打造的CBD区，再也难有20年再打造另外一个，这两天万博商务区兑现速度加快，希音、yy等互联网龙头进驻，里面的互联网打工人收入较高，购买力也ok。 华润置地3年内会兑现万象系商业、新世界k11预计明年能落成、越秀万博城未来会补全区域的教育、医疗、公园等配套，长隆万博板块未来也会是没啥短板的番禺第一梯队。 长隆万博板块自越秀和樾府面世之后，一直拔升，从4字头到清盘的7字头，越秀和樾府清盘之后，华润置地长隆万博悦府成为万博板块新晋标杆，价格也是最高的；耀胜新世界均价较长隆万博悦府略低，配建k11的商业，持续保持热度。 越秀万博城上周开盘，价格主打性价比，拉大板块价格跨度，很多首改的客户能上车，万博城的开盘对于华润和新世界的冲击不算太大，因为两个项目都有自身亮点。 而越秀瑞麓府主打大户型产品+学校，珠江铂世湾主打刚需刚改+学校，价格均在4字头起，价格和万博城基本重合，产品部分重合，所以客户也会多对比。不难看到，目前长隆万博板块在售的项目，以改善项目为主，新出的几个项目基本都是四房起步，在当下的市场下，唯有改善客群才有购买力，才能更好地溢价 2️⃣第二梯队是创新城与南站板块✅ 创新城凭借其靠近大学城与琶洲的地理优势，目前已经建起孵化中心，有学生人流，有两大板块的外溢支持，创新城会有一定的潜力。 目前创新城主要是越秀三盘+星河盛世锦城在售，涵盖了刚需刚改改善三个产品段，单价在2.5-5.5万/㎡不等，创新城板块流速较快的还是刚需产品，因为整个广州也找不到对手；而改善产品的均价和越秀万博城重合，会分流部分客户，所以近期创新城也有一些价格调整。 广州南站是中国最大的高铁站，而且连通港澳，目前已经建设有李锦记大厦、万科孵化产业园等，未来南站花城汇开业、ICC综合体开业，南站的价值还能拔 南站板块交通通达，价格性价比高，更多的是接收受海珠西、万博外溢的客群。 3️⃣ 第2.5梯队是番禺广场板块✅ 番禺广场是番禺区府，也是老城区，配套成熟，但未来变量不大，更适合本地自住人群。 4️⃣ 第三梯队是亚运城与汽车城✅ 番禺有一定概念并且价格最低的板块。 亚运城学校确定性强，生活舒适度高，除了供应量大外，自住没啥毛病；汽车城价格低，有海景，除了没地铁外，这个价格段其实也没啥对手。