原创 刘晓博

最近几天楼市最大的新闻是：取消公摊。

比如12月17日，河北省张家口住建局等四部门联合发布《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中就明确提出：鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。

正是因为“取消公摊”这个高度概括的表述，产生了一系列误解。所以今天专门来谈谈这个问题。

先澄清一点：公摊面积是无法取消的，它不可能不存在，否则业主要从窗户里飞回家。大堂、电梯间、楼梯间等公共使用的面积会一直存在，这些空间需要维护，就会产生费用。这些费用需要业主公摊。

而且公共空间面积越大、品质越好，你的居住体验感越好，也会更有面子。

大家说的“取消公摊”，是一个笼统的说法，又细分为两种情况：

一种是以肇庆、湘潭、衡阳、张家口等城市为代表的，他们“取消公摊”的办法是改变计价方式，从原来合同或宣传中标注的“按照建筑面积计算，每平方米XX元”，变成了“按照套内面积计算，每平方米XX元”。

另外一种情况是，通过鼓励赠送面积，让新建商品住房的得房率超过100%，公摊面积就名存实亡了。

在广州，甚至出现了得房率140%的新房：

目前，通过计价方式变化“取消公摊”的主要是三四线城市；通过得房率超过100%，让公摊名存实亡的，主要是广州、杭州、长沙、厦门等一二线城市。也有一些城市，上述两个办法同步推进。

由此，2024年成为中国楼市“取消公摊”的元年，未来两年将全力推进，彻底解决这个问题。

“取消公摊”，急需制定国家标准，发布实施细则，否则，各地自发式的“取消公摊”可能催生纠纷。

举个例子：一个老小区，当年按照建筑面积出售，并征收物业费、采暖费。小区得房率是80%，物业管理费标准为每平方米每月3元，采暖费为5元。

1套100平方米的房子，每月管理费是300元，采暖费是500元。

现在取消公摊了，这套房子将按照套内面积——80平方米来缴纳管理费和采暖费，每月管理费应降低到240元、采暖费降低到400元吗？还是维持不变？

我认为应该维持不变，因为提供的服务、相关成本没有降低。

但一定会有业主主张240元和400元，而不承认原来的标准。

想想看，物业在小区里移动几棵树、改动一下草坪都会有争议，更何况在经济下行期，业主房子贬值、降薪的情况下，涉及到每个家庭的管理费、采暖费！

按照套内面积计算物业费和采暖费，即便总价没有上涨，名义单价仍然会上涨，这时候就需要召开业主大会，物业管理公司将面临新一轮博弈，弄不好会被更换。

“取消公摊”，对楼市是利空还是利好？

“取消公摊”只是计价方式的变化，从原来按照建筑面积计价，变成了按照套内面积计价。

比如1套房子按照建筑面积计价，每平方米是2万元，100平方米的房子总价是200万元。

假设得房率是80%，如果按照套内面积计价，总房价不会降低到160万，大概率仍然是200万元，所以单价就变成了2.5万元。

所以，“取消公摊”一定会让住房的“名义单价”提高。

但在熊市里，这套房子是否还能卖到200万元，是有点问题的。熊市里大家心态比较脆弱，对价格非常敏感。虽然总价200万没有变，但看到单价突然超出了自己的“常识”和“预期”，还是会很难接受的。

如果在牛市里，“取消公摊”带来的名义单价上升，反而会刺激大家房价上涨的预期，产生助涨效应；熊市里，多少有点“助跌”。这有点类似股市里的熔断机制、涨跌停板的作用。

“取消公摊”对二手房构成利空吗？

只改变计价方式（采用套内面积计价），不会对存量房构成利空。

真正有杀伤力的，是得房率高的房子不断涌现。想想看，大家都是“建筑面积100平方米”的房子，你的得房率是80%，套内面积是80平方米；隔壁2年后交房的新楼盘是140%的得房率，100平方米的建筑面积，套内是140平方米。

这140平方米，当然远比你的80平方米要香很多，这是4到5房和最多3房的区别！未来房价一定差距很明显。

如果新规下得房率高的房子不断涌现，而楼市又没有出现大牛市，原来得房率低的房子，市场表现肯定会很弱。

再加上新楼盘密度更低、车位比更高，电梯配比更高，层高更高、隔音效果更好，原来高密度刚需盘的价值是会降低的。

但“取消公摊”对存量房也不全是利空，也有很大利好的一面：这就是把神秘难测的公摊计算方式甩到了一边，在支付管理费、采暖非等方面更透明，被人“黑”的可能性降低了。

统计数字显示，中国楼市的公摊面积比较离谱，在国外公摊面积多局限于电梯、楼梯等垂直交通区域，而我国除这些外，还囊括小区大堂、门厅、走道等水平交通空间，以及物业管理用房、设备间等公共设施区域。

我国的公摊系数明显偏高，比如：北京商品住宅平均公摊系数达 23%，上海超 20%，广州约 19%，相比之下，美国平均仅 15%左右，法国更是低至 10%左右。

“取消公摊”，有利于明白消费，这是最大的积极意义。

未来哪些二手房最“扛打”？能挡住得房率增加、好房子不断涌现的压力？

当然是大城市核心区配套好、品质高的楼盘。

首先是位置好，在大城市核心片区，周边产业比较新。所在的片区，是政府规划里的重点片区，总部经济比较发达，高新技术企业、金融企业汇聚，或者有风口行业（比如跨境电商、半导体产业）加持。

其次是学位好，最好是全市的一流学位，不是贴牌名校。

第三是地铁、商业等配套好。800米内要有地铁站，最好是两线或者多线交汇，1公里内有大型商超。3公里内有比较好的医院，但又不在1公里内。

第四，楼盘本身品质、管理都比较好，比较能抗衰老。楼盘车位相对充裕，不存在停车痛点。最好还能密度低，电梯配比高，小区内配套设施完善、高档等。

如果这些条件都具备，这类旧规下的二手房，虽然得房率不太高，依然能很扛打。如果还是在一线城市核心区，维持30年辉煌都没有问题。

如果是多层小区，密度比较低就更好了。多层小区“多一条命”，未来太旧了容易搞旧改，有增加容积率的空间，就有开发商愿意接手。否则只能原拆原建，操作难度将大幅增加。

有读者留言咨询，现在取消公摊，是不是要锁定旧房、让新房更好卖？在卖房子的先后顺序上，地方一般都是优先考虑保障房的去化（降低地方政府债务率），然后是新建商品房的销售，二手房销售是第三位的。

但话说回来，二手房好不好卖，关键看位置、配套、价格等因素。城市能级越低，外来人口越少，未来二手房交易越困难，这是一定的。而且当二手房交易越来越难之后，中介费用会越来越高，你甚至需要跟中介分成，有点类似打赢经济官司给律师分成一样。

所以，尽量不要在三四线城市，以及弱二线城市保留投资性房产。如果要投资，尽量到头部10大城市的核心区，10大城市郊区或者配套不好的房子也不要买。