贷款市场报价利率（LPR）又迎来7月的调整日，本来不少专家预测，GDP数据平稳，有可能不会调整贷款利率，也有专家预测，楼市企稳迹象出现，应该再进行政策刺激，早日让房地产行业恢复生机。最终的结果既出乎专家预料，也在专家的预料之内，

央行宣布，贷款利率又一次在下调，一年期和五年期LPR都下调了10个基点。那么在今年，一次调整了一年期LPR利率，一次调整了5年期LPR利率，这一次是将两个利率都做了下调。刺激经济发展的决心展现无遗，平稳楼市的决心也是展现无遗，不过利率变化都是对于未来有作用，那么之前的高利率如何呢？

在2024年年初时，5年期的LPR贷款利率水平是4.1%，在上半年的那次调整中，一口气下调了15个基点，变成了3.95%，力度已经很大了。此次次又下调了10个基点变成了3.85%。那么关系到新购房和存量购房民众利率的，就是5年期的LPR利率，因为一般房贷用户的贷款年限都是超过5年的，所以只需要看这个利率标准。

在调整过后，如果是商业房贷100万，30年等额本息还款，LPR如果下降10个基点，那么每月的月还款额会减少57.3元，每一年会减少680元，30年累计会减少还款利息约2.1万元。算上去也是不少的。其实这对于准备买房的民众有好处，对于存量房贷用户也有好处。

未来买房，如果申请房贷，利率可以按照新的LPR进行挂钩计算。那么对于存量房贷用户，也会迎来一波小福利。等到每年的房贷利率转换日之后，用户就可以少还一点房贷款了，因为现在基本房贷都是使用“LPR+基点”的方式来确定房贷利率。

现在LPR利率下调，处于目前潮头涌涌的提前还款潮中，也有缓解提前还贷势头的作用。当然对于各家商业银行，现在贷款放不出去，房贷规模不能稳定增长，如果刺激申请房贷，那么银行稳定经营，会有着很大的正面作用。

不过对于存量房贷用户来说，也就是历史上已经买了房，现在仍然还着房贷的借款用户来说，可能仍然不够开心。虽然在房贷利率转换日之后，因为LPR下调，有可能少还一些利息，但是他们买房时，承担的房贷利率过高，这个难题到现在也没有解决。

在2024年央行和金管局公布的“517楼市新政”之后，各地购房的贷款利率大幅下调，基本上是在LPR的基础上贴点下降，例如在北上广深的上海，现在首套房房贷利率能最低降到3.4%，在不少城市可能房贷利率都降到了3.3%。

但是对于历史房贷用户来说，过去买房，基本上是在LPR基础上加点，在2018年最严格的限购限贷措施下，买房的房贷利率，可能高达5.5%以上，也就是在LPR基础上加点100个基点以上，其他历史房贷客户，基本上房贷利率现在还维持4.5%乃至5%之间。

所以即使LPR下调两次，但是仍然没有解决历史房贷客户利率过高的难题。存量房贷用户的加点什么时候能调呢？这个问题一直在讨论，提前还贷风潮的根本原因就是因此而产生的。所以如果此问题不解决，提前还贷仍然会持续。

确实需要正视和提出一些缓解方案，否则对比过去买房和现在买房，房贷利率的差别实在太大了，有可能超过1.5%之上，如果100万的等额本息30年还款，每月能够还款差额在800到1000元以上。