现在的楼市有多难，每个人应该深有体会。大的不说，就举我身边的例子。

记得在2021年6月份前后，所在区核心地段次新品质小区，成交均价超5W/平米，前些天中介在朋友圈售卖的中高楼层房源，报价才4W/平米，这可是小区最好楼层的价格，由此可推算：成交价再折扣3-5%，小区均价再折5%，也就是说，该小区成交均价目前大概在3.6W/平米，相比2年前高点，折幅28%，100平米房子，折损140W。

核心地段如此，郊区就更难看了。两个鲜活的例子，一个小区是该区的郊区，在2021年高峰期，成交价有2W/平米左右，这几天有成交价1万出头的了。还有一个都市圈与该区接壤的某小区，在高峰期有1.7W/平米，现在呢，成交价低至7千多点，跌幅就不用算了，因为大头折掉了。

一个全国10强城市的市场如此，其他地方能好多少呢？按照中指的数据说，全国百强城市二手房价格均价，已经连续下跌超20个月。由此可见，其实大家都差不多，仅仅是幅度有些区别罢了。

楼市跌了这么多，很多人期望不要再继续下去了，希望2024年能迎来强力的反转。但是，漏偏逢连夜雨，一些在2021年楼市高峰期削尖脑袋使用经营贷的中产们，按照正常3年期限算，2024年就应该是一次性归还经营贷本金的时候。现在越来越多人担心，这会不会是压垮2024年地产的最后一根稻草。为什么同样是房价调整，有的城市就明显要跌得更多，从下表中或能看出一二。

一些房产专业人士看在眼里急在心里，国家不可能不重视。住建部、自然部再放楼市“大招”，目标非常清晰，下面我们来看看如何解读？

住建部和金融监管总局日前发布的建立城市房地产融资协调机制通知要求，地方政府牵头协调房企的合理融资需求。都知道，前面也有要求银行与房企对接融资的事情，一些银行也召集部分房企座谈，但总是雷声大、雨点小，没有迈出实质性步伐，三四百亿的融资总量，对于数万家房企来说，这不过是杯水车薪，不能解决房企资金短缺的根本问题。

这次住建等部门把这件事授权给地方政府，这已经不是银行跟房企的事了，地方政府要担主责，你要牵头把这件事做好。从通知的内容可知，一揽子具体措施出台，操作性非常强，起码有3点尤其值得关注：

1.组成机构非常强大。地方政府分管住房的负责人担任组长，地方的住建局和金融监管总局的派出机构为成员参与协调。组长就不说了，金融监管总局参与进来，意味着，商业银行的执行力将受到监督，撂挑子可不行，定期怎么协调的，就要这么做，该给贷多少款，就要贷出来。

2.按照市场化、法制化的原则，评估符合条件的地产项目进行支持，开辟绿色通道，缩短放款期限，尽快支持到位。这里需要说明一点，除了那些资不抵债的项目，没有还款途径的项目，其他能支持就支持，主打一个“快”字。由此也显示了当下帮助优质房企脱困的必要性和紧迫性。

3.对暂时有困难的项目，要做到不抽贷、断贷，通过贷款展期、调整还款（时间）安排、新增贷款等可用的方式支持。可以说，这一条的出台，意味着后面我们将在一段时间内难看到房企债务违约的信息。

住建部这个通知内容很多，都是实打实的，要求能操作的具体东西，其出发点很明确，帮助房企渡过资金难关，其实就是告诉房企们，要有信心，你们好好经营，资金的问题不要担心。同时也给购房者信心，你们可以买提供融资房企的房子，即便有短期有资金困难的房企房子，买了也不用太担心，银行不会逼迫他们尽快还钱，而且我们还要想办法帮助他们渡过难关。除了住建部对房地产的鼎力支持，自然部日前也是动作频频。

关注楼市的应该知道，在2023年9月底，自然部已经下文给各地方自然局，要求他们放开土拍限价，实行“价高则得”，优质地块体现优价。说直白点，取消了住宅地块的最高限价，能拍多高就多高。意图很明显，通过土地市场热度带动楼市企稳回暖。自然资源部印发的另一份文件，其实是楼市的又一个大招，目前越来越多试点城市开始实施。包括佛山、合肥、武汉等城市在日前都发布了《低效用地再开发试点实施方案》。

实际上，这份低效用地再开发试点城市，全部共计41个城市+北京、重庆的部分区，一二三四线城市都有，非常具有代表性。在自然部的这份试点文件中提到，目前很多城镇、乡村，城中村和老厂区，存在布局散乱，利用不合理不充分等问题，根据国家的部署，对43个城市和地区开展低效用地再开发试点。

在业内看来，如果说，2024年开展的城中村改造是针对住宅拆迁和改造的话，那么，低效用地再开发则是针对的低效、闲置工业工地、产业用地，各有侧重。而且，后者文件中还明确提出一条，“不得用于商品住宅开发”。这个很好理解，既然说是有利楼市的大招，建那么多商品房只会适得其反。那么，用来做什么呢？

文件同样说得很清楚，“优先基础设施建设”。看到这里我们应该想起来一件事，就是2024年国家重点推进的“三大工程”建设，其中有一项是，推进“平急两用”基础设施建设。看明白没有，现在不是大量新建商品房，毕竟库存够大了，而是要补齐现有住房的短板—周边基础设施配套。为什么要补呢？过去由于我们的住房建设过快，地方画了很多饼，几年过去了，只看看密密麻麻的房子，周边的医疗、教育、公园、娱乐、商业等配套都不健全，当楼市遇到经济不景气，这些地方的房地产价格跌得最快、最多，所以，现在补齐这些基础设施配套，其实是这些楼盘、小区价值的有力支撑。

无论是住建部，还是自然部，在新一轮大招中均出现“精准”2字。

像住建部，明确提到“推动房地产开发企业和金融机构精准对接”，其实就是对过去银行只喊口号的修正，要把金融支持房企的政策落到实处，倡导一对一、一个城一个策、一家房企一个策略，完全是点对点，首次提到“精准”二字。而自然部虽然没有明确有精准文字，但措施确实体现了精准，一方面选择43个各等级典型城市，当试点成熟后，为后面全面铺开做准备。另一方面，直接针对当下住房配套较为薄弱的部位着手。

由此可见，楼市政策优化在传统模式下，能出的招已经不多（主要就一线城市限购还有放开空间，其他能放开的基本都放了），目前对楼市政策支持已经进入新阶段，住建部、自然部相继放大招，看得出，国家的意图很明确，楼市必须要稳定下来，不能再下滑了。为什么要这么做呢？这两天看到一个有意思的观点，说是有两个原因：

一是房价一旦大幅下跌的话，普通老百姓最受伤，其实就是说的我们大部分普通家庭70%以上的财富，基本都在房子上面。如果房价一夜归零的话，相当于我们改革开放后好不容易积累的家庭财富毁于一旦，这是多方都不能容忍的结果。

二是我国楼市只要在2024年前，或者说再稳半年以上，中美的金融战就可能分出胜负了。因为，我们的房地产目前的主要问题就在金融层面上，老美希望我们房地产崩掉，而我们希望老美的股市崩掉。包括住建部、金融总局之所以花这么大力气解决房企融资问题，就是要确保我们不出系统性金融问题。其实，包括自然部“低效土地再开发试点”，以及后面其他部门可能出现的楼市支持政策，均有殊途同归之意。

看到了吧，尽快支持房地产恢复，这其实不仅仅是关系到一个行业的兴衰，还关系到老百姓的财富、国与国的较量。所以，在这场没有硝烟的对战中，绝不能输。