全面限容、限高,昆明这次来真的了。
7月29日,昆明自规局发布《昆明市详细规划技术准则》意见稿,并向社会公开征求意见。
这版《技术准则》起草了诸多规定,其中就明确,新建的城镇住宅限高80米、商业限高150米,宅地建筑容积率不能超3.1。
可以说,这次技术新规,给未来几年的昆明楼市,基本定了调。
昆明严控建筑高度
住宅不超80米、商业不超150米
新版《技术准则》,主要涉及土地使用与布局、开发强度、人口规模与住房保障、城市设计等15个部分。
其中,最值得关注的一点,是新规明确了昆明各区域的开发强度,制定了容积率和建筑高度上限。
根据规划,昆明城镇住宅用地的指标,应符合下表的规定:
|图源征求意见稿
从上图来看,这个容积率和建筑高度的指标,与2022版规定基本一致,容积率不能超3.1。
但当时的政策,只明确地块主要指标修改,应当参照以上表格进行合理控制,并未严格执行。
最新发布的文件,相当于重申、强调,要严格限制新建住宅的容积率、建筑高度。
比如,征求意见稿明确,个别地块因地形高差、避让公用设施、退让道路等原因,难以满足基准建筑限高的,建筑高度可在基准建筑限高基础上上浮10%。
如果个别楼栋建筑高度要上浮10%以上的,需要专题论证后才能确定,调整幅度不得大于30%。
并且,调整后城镇住宅建筑高度不得大于80米。
|图源征求意见稿
此外,新规还根据昆明各板块开发强度,制定了5个分区的容积率和建筑高度限制。(城改项目的容积率按照相关政策执行)
这5区的住宅容积率上限,依次为:1.5、2.0、2.5、2.8、3.1。
同时,建筑高度上限,依次为:27米、36米、54米、54米、80米。
具体指标如下:
|昆明楼市一线制图
看到这个,相信大家都比较好奇,这5类区域是如何划分的呢?
别急,看下图:
昆明中心城区强度密度高度分区指引图|
图源征求意见稿
从这张“昆明中心城区强度密度高度分区指引图”能看出:
颜色越深,区域开发强度、容积率和建筑高度越高,整体呈现从市中心向临湖及临山区域递减的格局。
其中,草海、滇池度假区、滇池三个半岛、大渔片区等临滇地带,以及世博板块为主的浅紫色区域,为一类分区。
一类区域容积率最低,容积率不超1.5,限高27米,开发强度也是最低的。
滇池度假区实景|昆明楼市一线摄
黄色部分为二类分区,主要集中在太平新城、马街春雨路以西、经开黄土坡片区、以及绕城高速以外的靠山地带。
新规也明确,临山、临湖区域,是重点保护区,要严格控制新建建筑高度。
临山区域的建筑高度,不能遮挡山体,按照12-48米进行合理控制,避免形成突兀的建筑形态。
市中心的橙色和红色区域,代表高强度开发,但新的住宅地块,容积率也不能超3.1,建筑高度不超80米。
昆明市中心实景|昆明楼市一线摄
除住宅外,新规对商业商务用地的容积率和建筑高度,也做了要求。
文件明确,以上5个区域中的商业地块,容积率上限依次为:1.8、2.0、2.5、3.0、4.0,限高150米。
以往,昆明规划了不少超高办公楼,但很多都没有顺利建成。
如今,商业地有了新的高度规定,难道短期内不会再有200米以上的超高写字楼诞生了?
|昆明楼市一线制图
鼓励发展TOD模式
地铁站300米内以中小户型为主
除限容、限高等外,楼市君发现新版《昆明市详细规划技术准则》中,还有四个重点值得关注。
其一,鼓励城市空间发展以TOD为导向。
通读一遍征求意见稿,楼市君发现,文件中多次提及一个词——TOD。
首先在规划导向上,倡导以TOD为导向的城市空间发展模式,适度提高轨道交通站点周边的土地开发强度。
其次,鼓励轨道交通用地与商业、住宅用地混合使用,立体利用轨道交通上盖空间,建设商业、办公、旅馆、住宅与配套设施等综合功能体。
轨道站点周边300米范围内的住宅,主要以中小户型为主。
此外,该文件还提出,按照轨道站点周边500米半径且成街坊的原则,划定TOD街坊。
至于TOD街坊内的重点,则是增加就业岗位、租赁性住房和中小套型住房供应,并结合现状,合理布局商业商务、住宅等功能。
|图源:征求意见稿截图
放眼昆明市场,如今在建楼盘中,真正意义上的TOD项目,其实很少。
但国内一、二线城市,都在充分利用轨道交通的优势,TOD的规划发展已非常成熟。
在新的规划条件下,昆明在TOD上的发展,值得期待。
昆明城市航拍|昆明楼市一线摄
其二,城市空间规划特征更明显。
城市空间规划方面,会根据景观构架和片区特征,确定重点地区。
主要分为城市中心区、交通枢纽区、商务中心区、产业园区核心区、山前地区、滨水地区、历史风貌与文化遗产保护区、老城复兴区。
同时,文件要求,各级中心的标识建筑不能为住宅建筑,以城市主中心、副中心、地区中心等为区分,其标识建筑高度应逐级递减。
未来,昆明的城市界面有望再提升一个档次。
昆明城市重点地区分布图|图源:征求意见稿
其三,中小学幼儿园设置标准略有变化。
最近,国务院发文强调,将加大公办学校学位供给力度,持续提高随迁子女在公办学校就读比例。
在新的标准下,教育资源分配将更合理,满足不同年龄段孩子的教育需求,随迁子女受教育的权利也将得到保障。
对比昆明2022年版规定,可以发现,新版标准中,新建学校的基本合格标准,大部分都有所下降。
这意味着,未来几年内,昆明各类学校所容纳的学生人数将有所提升。
此外,新的征求意见稿中,对昆明各类学校的人数也作出要求。
其中,每所小学、初中人数分别不宜超过2000人,九年一贯制学校不宜超过 2500人、高中不宜超过2400人,每所幼儿园人数不宜超过540人。
|昆明楼市一线制图
其四,城改的低效用地,可收回重新开发。
此次文件明确提到,对于纳入城中村改造项目的低效用地,除法律法规规定不可改变土地用途或改变用途应当由政府收回外,鼓励原土地使用权人改造开发。
长远来看,有利于充分利用城改用地,实现更多元、科学的开发模式。
昆明城中村|昆明楼市一线摄
虽然上述只是征求意见稿,但能看出,规划上的细微调整,是在提高居住品质和服务。
最终文件确定后,还会有那些变化,楼市君将持续关注。
对此,你怎么看?快来留言区聊聊吧~