11月18日，去年9月才成立的广州安居集团发布公告，提到要在全市范围内收购存量住房作为保障性住房。在收购通知中列举了五个条件，我提炼了三点，只有满足条件的房型才能成为被收购房源。

第一，面积不能超过90平方米。收购房子是作为保障性住房的，肯定不能买大面积的“豪宅”，否则这个事情就变味了，普通人也买不起大面积的保障房。

第二，已经建造完毕、取得竣工验收意见书。目标很明确，收购的是已经建完但卖不掉的房子，有“烂尾楼”风险的在建房不在收购范围内。

第三，权属清晰，没有被查封、异议登记、抵押。不少开发商陷入现金流危机，房子还没卖出去就已经多次抵押给银行或者被法院查封了，这种房子肯定不是广州政府愿意收购的，所以被排除在收购范围外。

目前，已经有50个城市出台了收储的相关细则，大部分城市对房源的资质要求和广州大同小异，即房型不能太大、权数一定要清晰、属于建好了但卖不出去的房子。

先由政府出钱买下这类房子，然后再作为租赁型保障房租给民众或者当成配售型保障房以较低价格卖给符合条件的市民。

数据显示，广州一手房里90平米以下的房源共有近4万套，占新房库存总量的30%，其中增城区有12916套，白云区和花都区各有5000套左右，这三个区域应该是广州政府本次收储的重点。

不过，即便符合条件的房源也不一定能够谈成收购。

一方面，实际操作中广州安居集团会优先选择国企房源。由于民营房地产公司现在处境堪忧，收购方担心“踩雷”，采购国企房源可以规避“出事”后的问责风险。

另一方面，保障房项目本身盈利水平很低，甚至可能亏钱，要严格控制收储成本，导致成交价大打折扣，开发商不一定愿意以“腰斩”价甚至更低的价格把房子卖给政府。

因此，比较容易成交的房型是那些国企开发的，位于广州郊区，地段和配套十分一般，实在是卖不出去的房源。

政府亲自下场买房，会不会引发广州房价迎来新一轮上涨呢？在我看来是很难的。

虽然广州是四大一线城市之一，但经济相对较弱，2024年前三季度的GDP增速只有2%，远低于全国4.8%的平均水平。房价跟着经济走，这可能也是为什么广州是一线城市里出台楼市政策最多甚至几乎完全取消限购后房地产市场依然未有明显起色的原因。

本次收购存量住房作为保障房设置了不少前置条件，意味着不可能在短期内大举买入，最多也就是帮着部分国企地产商去掉点库存，无法改变现在的状态。

与此同时，正如前面分析的那样，广州安居集团收购的房子大概率位于非核心区。

一般来说房价上涨是从核心城市开始，逐步往低线城市发展，同一座城市也是类似的，即从核心区开始涨价，非核心区慢慢跟上。所以指望靠非核心区域的去库存带动广州核心区域的房价上涨和房地产市场交易量的大幅抬升，无疑是非常困难的。

但有一点是明确的，我国一、二线城市正在向住房“双轨制”迈进。按照“十四五”规划，广州要筹建66万套保障性住房，包括公租房3万套，共有产权住房3万套和保障性租赁住房60万套。这项工作由本次负责收储的广州安居集团完成。

有一个66万套，就会有下一个66万套，几轮下来可以积累数百万套保障性住房。

以每个家庭有三口人计算，将涵盖上千万城市人口，而当下广州市常住人口为1883万人。

由此可见，未来一、二线城市是可以实现住房“双轨制”的。即拥有一定财富的土豪和中产购买商品房，价格完全随市而动，政府不会去干预，价格再高也是市场行为；普通家庭则租赁或者购买政府为主导的保障性住房，价格受到限制，略高于建安成本。

这种商品房加保障房的“双轨制”住房模式在新加坡已被验证可行，可根据我国国情做一些改变，核心思路是差不多的。

或许，四大一线之一的广州大规模收储标志着中国正式启动了“双轨制”住房模式。

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