写字楼破防了,租金大跳水!

波哥看楼市 2024-08-02 20:30:37

作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

波哥看楼市注意到,自2020年以来,全球范围内的疫情冲击、消费习惯的数字化转型以及远程工作模式的普及,叠加产业下行的趋势等,都对商业地产造成了深远的影响。

其中,空置率上升、租金下降、投资回报率降低等一系列连锁反应,使得这个曾经被视为稳定收益来源的领域,如今不得不面临“寒冬”。尤其是一线城市的写字楼,出现了大量的空置,空置率飙升至十多年来未曾有过的高位,租金水平跌至近十余年的谷底。

◢下面,先来看一下空置率和租金的总体表现:

据业内专业机构数据显示,2023年底,北上深的写字楼空置率均超过了20%。其中,深圳甲级写字楼空置率超过26%,上海和北京的相接近,分别为21.8%、21.7%。

进入2024年第一季度,北京、上海、广州、深圳的空置率分别为18.3%、15.77%、18.4%、27.0%。环比上一个季度有所回落,但整体依然处于高位。

商业地产需求不振,带来的直接结果是租金的大跳水。

戴德梁行的数据显示,截止2024年一季度末一线城市写字楼租金平均每月为216元/平方米,同比下降了5.7%。大约已经下滑至2011~2012年水平。

其中,空置率最高的深圳,根据克而瑞团队调研,2024年Q1的平均租金为165.9元/平方米,回到了11年前的水平。同时,在广州,全市二季度新增供应7.54万㎡,净吸纳量只有1.96万㎡,甲级空置率19.88%,甲级租金126元/㎡/月。

这个数据也比较吓人。

另据经济观察报7月11日报道,上海写字楼租金在持续下跌:

据戴德梁行的数据,今年二季度,上海市平均成交租金为7.61元/平方米/天,环比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天,新兴商圈下降至6.11元/平方米/天。

较大的市场供应叠加新增租赁需求疲软,写字楼之间的价格战也变得激烈,业主们纷纷“以价换量”,这也带动了企业升级搬迁的意愿。

2024年上半年,租金的持续下降也使一些有大面积租赁需求的企业开始有所动作。仲量联行的报告显示,2020—2022年,新租面积超过5000平方米的成交占比从10%下降至4%,而今年上半年,这一占比上涨至7%。

再如成都,据世邦魏理仕数据显示——2024年上半年成都写字楼市场增量需求疲软,零售物业供应创近十年同期新高,消费与产业的波动削弱仓储物流市场吸纳。上半年,成都优质写字楼净吸纳量录得约7.8万平方米,尽管同比环比均实现改善,但实际市场租赁活跃度回暖有限,增量需求疲软。

近日,莱坊发布最新的《香港每月物业市场报告》,其中提到,“香港零售物业市场持续下滑,在市场刺激有限的情况下,市场在今年余下的日子将面对不少挑战。具体来看,莱坊指出,6月份港岛区甲级写字楼整体租赁需求停滞不前,写字楼租金则持续下跌。港岛区的整体写字楼空置率仍然高企,对业主带来相当大的压力,要透过减租来吸引租户。”

其他城市就不再去举例了,情况基本大同小异吧。

小结:

因此,据波哥看楼市观察,整体来看,2024年上半年,宏观经济总体保持平稳运行,企业经营情况亦逐步恢复,重点城市写字楼租赁需求温和恢复,但市场仍延续以价换量态势,整体租金仍然下行。

这个趋势在很多城市的变化中,都可以看出来。

另,据中指数据,2024年二季度,全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天,环比下跌0.29%,上半年累计下跌0.76%。

其中,一线城市样本中,16.7%的商圈写字楼租金环比上涨,83.3%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中,29.5%的商圈写字楼租金环比上涨,65.9%的商圈写字楼租金环比下跌,4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。

◢其次,再来观察一下净吸纳量的问题。

这个指标,主要是用来反映市场的供需情况的,它的计算公式为“新租面积+扩租面积-退租面积”。

这个数据,能有效监控一栋写字楼的出租率,叠加起来,就能统计出一个城市的整体出租数据等。

在市场统计和研究分析中,用得比较多。

其中,典型一线城市的净吸纳量的主要表现有:

从2021年到2023年,北京甲级写字楼的净吸纳量由101万平方米锐减至12.7万平方米,降幅高达87%。

同样地,上海的这一指标也从136万平方米骤降至39万平方米,减少了约71%。

而深圳的情况亦不容乐观,其甲级写字楼的净吸纳量从84万平方米下降到22万平方米,缩水比例达到74%。

总体来看,北上深的甲级写字楼在过去2年的需求规模缩减了70%-90%。

因此,可见,从上述最近两年的数据来看,一线城市的写字楼净吸纳量出现了暴跌的趋势。

然而,另外一个情况是——在净吸纳量快速下跌的同时,各主要城市的写字楼供应量,可仍然在不断增加。

比如,今年下半年,成都优质写字楼市场供应回升,约65万平方米的楼宇预计交付,将推动总存量在年末突破千万;其中,62.4%的供应将落于天府新区,区域去化压力将进一步加大。

例如,深圳预计今年内投入使用120万平方米的甲级写字楼。此外,广州的琶洲、金融城仍有大量甲级写字楼在未来两年入市。

对此,波哥看楼市分析认为,这些还在井喷的新增供应,将加剧写字楼市场的分化,也必将提高同一城市写字楼的市场竞争烈度,反过来,会使得空置率和租金水平等指标更加不好看。

这还没计算很多公寓对市场的分流等情况,在专业机构的报告中,也有一定的局限性,虽然重点统计的是甲级写字楼的情况,但是,近两年由于行情不好,很多公司为了降本增效和活下去等,也在不断更换自己的办公地点、租赁面积等,向乙级或公寓分流,已是一个比较明显的趋势了。

比如,在地产界,最近几年,很多公司摇摇欲坠,纷纷把上海虹桥区域的第二总部撤掉,而打道回府了。

比如,很多金融和科技类公司,以前为了充门面,承租的都是一个城市中最好的写字楼、而且都是大面积和豪华装修,如今,此类公司在市场行情和相关监管等冲击下,纷纷人去楼空或者是转移到价格更便宜的其他地方去了。

毕竟,对很多企业或个人来说,生意不好做了,能省一点是一点。

最后,来简单分析一下出现上述问题的主要的掣肘的动因。

那么,为何写字楼会,出现行情普跌和租金大跳水的情况呢?

据波哥看楼市独家观察,其原因主要有两点:

●其一,整体景气指数下行,市场活力不足,普遍处于收紧或收缩阶段。

比如,在市场上,很多国央企都在抛售资产、地方政府纷纷过起了“紧日子”等,各类主体都强烈感觉到了近年来一直在蔓延的寒气。

这是当下世界性的一个艰难时刻,折射到写字楼租赁这一细部上,也就比较正常了,因为业务急速萎缩或者是公司出现险情等,再继续租赁大面积的甲级写字楼等,对很多企业来说,就是一个不可承受的巨大压力。

值得一提的是,上面说的租金,基本是裸租的价格,还不包括空调费、物业费、水电费等,累加起来,还会在租金价格上增加20%左右的费用,没有充沛的业务收入和足够的利润,很难长久撑下去。

这点很容易理解,其他的,此略。

●其二,租客结构和数量发生变化,部分主力客群在衰减。

一直以来,租赁及商务服务业、TMT、金融业为写字楼的典型主力客群,然而,近年来,随着互联网行业的增速放缓,叠加金融监管的趋紧态势,互联网公司和金融企业正在不断缩减办公空间。

以北京为例,中关村和望京历来是互联网公司的核心聚集地。

但最近几年,诸如字节跳动、微软以及爱奇艺等行业巨头,纷纷从中关村缩减租赁面积,而美团更是提前退租3万平方米等等。

由此可知,由于产业内外环境的不断变化,和各类压力等,80%左右的企业都在快速调整自己的租赁计划,以便去有效应对未来。

连上述不少行业头部的企业都在行动,那些中及中下部的企业,就更难了。

而且,很多企业在慢慢消失,就不是简单的缩减办公空间了,而是主力客群的数量,在不断减少。

譬如,在长沙湘江东岸的万达国际广场,原来有50%左右都是金融和互联网公司,一租就是一两层,如今都慢慢不见了。

同时,外资企业的撤离,也左右着国内写字楼的租赁市场的变化。

作为中国高端写字楼的重要租户,外资企业近年来的战略调整,包括削减在华布局,甚至直接关闭了中国区的办公场所。

例如,全球资产管理巨头先锋集团(Vanguard),在2023年宣布全面退出中国市场,并于同年11月正式关停了其位于上海的办事处等。

写在最后:

近期,波哥与业内朋友交流了一下写字楼市场方面的情况,在碰撞之中有所想法,今天就以本文做个简单的梳理和总结,以供各位参考。

综上,受制于整体大环境的深度影响,国内各城市的写字楼的情况,都出现了比较普遍的下跌趋势,在出租率、租金价格、净吸纳量、客户异动及相关业态数量等关键指标上,其局势还是比较严峻的。

目前,整体处于一个以价换量的阶段,其中,整体租金承租率仍然下行,而且在多个主流城市,其跌幅较大都比较大。

再加上,很多城市的新增供应量,据波哥看楼市观察,这一下跌的趋势,未来将会持续,局部人口净流入停滞、或不足,产业动能偏弱等类城市,其租金跳水和净吸纳量的可能性将更大,问题也将更严重。

对此,你怎么看?欢迎留言,及时与我们交流探讨。

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评论列表
  • 2024-08-07 13:57

    房价还要跌百分之九十[笑着哭]没办法,无接盘侠