购买小产权房的合同效力，买卖合同自成立时生效，不办理产权登记不影响合同效力，但另有约定或法律规定除外。根据买房用途不同，降低法律风险的方法包括查看房屋审批手续、选择规模较大的小产权房、签订详细购房协议，并找多个见证人见证合同签字。

法律分析

一、购买小产权房的合同效力如何

买卖小产权房的，买卖合同自成立时生效，不办理产权登记，不影响合同效力，但当事人另有约定或者法律另有规定除外。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、怎样购买小产权房能够降低法律风险

根据买小产权房的用途不同，降低法律风险的方法有如下：

首先，按照当前的政策，购买小产权房后不能依法办理房产证，因此如果想要买房投资的一般没法降低法律风险。

其次，购买小产权房居住的，通常会遇到以下的法律风险：

1、政府拆迁;

2、买卖合同无效卖方怠于履行合同义务。

因此，根据以上情况买方要做好以下工作降低法律风险：

1、查看小产权房是否在集体建设用地上建成，并依法办理审批手续;

2、尽量找成规模的小产权房，比如已经形成成熟的楼房区，政府拆迁时就不会说拆就拆;

3、找多个见证人见证买卖合同，并都要在买卖合同签字;

4、尽量详细购房协议，具体包括以下：

(1)买方永久拥有房子;

(2)政府拆迁或其他，所有赔偿归买方所有;

(3)违约金，比如赔偿买方购房款的三倍等。

结语

购买小产权房的合同效力自成立时生效，不受产权登记影响，但另有约定或法律规定除外。根据《中华人民共和国民法典》第209条，未经登记的不动产物权不发生效力，但法律另有规定除外。购买小产权房时，应注意确保房屋在集体建设用地上建成，并依法办理审批手续。此外，选择成规模的小产权房区，找多个见证人见证买卖合同，并详细约定买方永久拥有房产、政府拆迁赔偿归买方所有以及违约金等条款，可以降低法律风险。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。