出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这是我国法律关于买房定金的总括条款。

对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。因此，作为消费者在签订商品房买卖合同之前，应当查看开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》，就是我们常说的“五证”。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，而且消费者还要注意看一下《商品房销售(预售)许可证》的预售范围是否是所要购买的楼盘。

如果开发商没有《商品房销售(预售)许可证》而向社会发售房产，根据法律规定：“卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，因为违反法律、行政法规的强制性规定，应该认定为无效。”当事人可以选择以下方式维护权利：

1、直接请求开发商返还已缴纳房款，退还定金；

2、向法院提起诉讼，请求法院认定合同无效，并主张双倍返还已缴纳房款；

3、起诉申请认定该合同无效或者撤销合同，并可以请求双倍返还已付购房款。

一、房屋内部认购协议是否具有法律效力

部分开发商进行商品房销售时，可能通过与购房者签订内部认购协议、优惠认购表以及诚意金合同等方式进行商品房促销行为，部分购房者觉得能够在节省一部分购房款的同时，买到理想的房屋，于是，在没有进行深入思考与对开发商进行认真考察的情况下，就与开发商签订了购房者签订内部认购协议、优惠认购协议或者诚意金协议。但是，这几种协议是否具备法律效力，实践中，房屋内部认购协议能得到法律保护吗？

第一种情况，开发商在未取得商品房预售许可证，且在起诉前仍未取得预售许可证的情况时，打着“内部认购”的旗号向购房者发出优惠认购商品房的意思表示，希望购房者与其签订内部认购协议。如果购房者明知开发商未取得商品房预售许可证还与其签订内部认购协议，那么在其权益受到侵害时是很难得到法律的保护；如果是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证而进行销售的，购房者的权益收到侵害时，开发商是要承担责任。

在购房者明知开发商没有预售许可证而与其签订内部认购协议时，由于该协议内容存在双方恶意串通且违反国家的禁止性规定，因此，按照《民法典》的相关规定：有下列情形之一的，合同无效：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的，以及《城市商品房预售管理办法》第六条：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售之规定，该协议应该被认定无效。在购房者与开发商因该协议发生纠纷时，购房者的合法权益是很难得到法律的保护，只能要求开发商返还已付购房款，且其购房目的将无法实现。在开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下，购房者与其签订的内部认购协议虽然可能被确认合同无效或者被撤销、解除，但购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

第二种情况，开发商已经取得了商品房预售许可证，但却故意隐瞒其取得了预售许可证的事实，依然推行内部认购的销售方式，与购房者签订内部认购协议。对于这种情况，法律是认可该内部认购协议的法律效力。如果因开发商的原因，而最终导致购房者与其未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。但是该认购协议内容完备且具备购房合同的主要条款，应该认定该认购协议为房屋买卖合同，以维护购房者的购房权益。购房者可以要求开发商继续履行合同并承担违约责任，或者要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

第三种情况，开发商在未取得商品房预售许可证，但在起诉前取得预售许可证的情况时，其与购房者签订的认购协议，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。