网传，上海的首付款比例要降了。首套房比例从原先的35%到30%；二套首付比例从之前的7成降至4成。目前的四大一线城市中，深圳在上个月调整了二套住房个人住房贷款比例，调整之后，最低首付款比例降至四成，减少了将近一半。但是，降低首付比例的实施性、以及产生的效应依旧存疑，真正的利好不大。

1.利好，只有少数

二套首付比例从7成降到了4成，从本质上来说，是在认房不认贷的基础上再次叠加的利好，鼓励再次购买二套。这个利好的人群是极少数的。在上海认房不认贷之后，只要是本地无房，外地即使有贷款，也算首套，但是，该政策效果甚微。

假如将二套的首付比例降至4成，也就是鼓励在上海有房的人群，再次购房，不通过置换也能降低上车难度。该方式利好的也只是高薪、且有二套购房需求的一类，覆盖面太窄了。而且，即使有支付首付的能力，在工资用来偿还贷款的情况下，手中可腾挪的现金就会变得很少，在如今的大环境中，安全感也会变低。

2.0刚需，没有利好

从35%变成了30%，对于真正刚需上车客群的利好其实很小。300万的老破小，从105万的首付降到了90万，少了十五万。这个费用，可能是二手房交易过程中的税，也有可能是中介费……真正的刚需客，真正在意的是普宅和非普宅的标准，以及房贷利率是否会再一次下调。作为房地产成交占比中最大的一类群体，在今年的政策中，实质性的利好很少。

3.政策，很温和

今年，上海出台的房地产利好政策，可以用“温和”来形容；从认房不认贷到金山放宽限购政策，每一步都很谨小慎微。其实，降首付这件事，真正的刺激效果也不会很大，只能让部分二套买家勾起部分欲望，前提也要在资金可支配的情况之下。对于期待政策购房者来说，慢慢等吧；比起全国的哀嚎遍野，上海楼市目前还算稳定，政策端口只能在缓慢放开的同时、更要保持稳定；还有一个月就要2024年了，普宅、非普宅、单身限购……这些政策，明年再看吧。