12月27日，福州市房管局发布了《关于利用存量住房筹集盘活为保障性租赁住房 实施细则（试行）》，提出：

四城区（鼓楼、台江、仓山、晋安）内合法建设的住宅、单位宿舍等存量住房，在满足房屋安全、符合规划条件的前提下，可以装修改造后盘活为保障性租赁住房。经城中村改造后的存量房屋，符合保障性租赁住房有关认定要求的，也可以申请盘活为保障性租赁住房。

类似的文件，去年西安也发布过。

目的都是一样。

压缩商品房库存，同时完成保障性租赁住房的供应任务。这的确不失为一个好办法。

事实上，市场上就有一种强烈的呼声，呼吁地方政府收购卖不出去的商品，将其转变为保障房，尤其是配售型保障房。

但是，这种做法很难。因为成本太高了。

我们知道，今年房地产发生的一件大事，就是保障房与商品房双轨制的确立。

在今年之前，2021年，中国形成了新的保障房顶层思路，“以租为主”——保租房、公租房，配售型保障房是占比很低的“补充”。

而今年审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文件），则明确要求，尽快补齐保障性住房建设短板，提高保障性住房在住房总供给中的比例，不断满足工薪收入群体的基本住房需求。

之所以说地方政府收购库存商品房转变为配售型保障房方法不可行，主要在于成本问题。

建设保障房的两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

基于这两个目的，“14号文件”指示的定价机制是保本微利：

规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。

也就是说，配售型保障房的土地由地方政府直接划拨，这一块零成本。最终的定价是基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。

这种情况下，配售型保障房的价格会很低。

所以，走收购存量房转变为配售型保障房根本行不通，成本太高了。但转变为配租型保障房，成本也同样高。

所以，福州和西安这类文件，对于推动保障性租赁住房的供应，效果有限。

明知如此，仍还是发布这类文件，主要还是当下的商品房太难卖了，库存压力太大了。

福州楼市去年就进入了大调整模式。

尽管在去年福州就已经解除了限购，但依旧没有托起楼市。

福州官方数据显示，相比2021年的市场表现，2022年福州五城区商品房和二手房跌幅明显。商品房从2021年成交的8.38万套，降至58411套，减少2.5万套。

二手房从2021年的3.94万套，降至27218套，减少了1.2万套。

今年在去年大跳水的基础上，继续跳水。数据显示，今年前三季度，商品房成交量3.98万套，全年肯定要低于去年。

来源：福州市不动产登记和交易中心

二手房倒是比去年多了不少。

2023年前三季度，福州二手房今年已累计成交2.78万套，高于去年全年。

房价方面，一路下跌，卷疯了。

国家统计局披露的数据显示，11月末，福州新房环比下跌了0.4%，同比下跌了1.4%。二手房环比下跌了0.9%，同比下跌4.1%。

从机构披露的数据来看，克而瑞披露，鼓楼区的均价下跌了22.53%，台江区下跌了5.31%，晋安区下跌了2.76%，仓山区下跌了9.65%，马尾区下跌了16.86%。

克而瑞还披露，福州下辖的闽侯县的均价已经跌回至六年前。

作为在上一轮房价上涨浪潮中叱咤风云的城市，为何现在房子卖不动，房价也守不住了呢？

逻辑和厦门一个样。

上一轮炒作中，有钱人将福州的房价硬生生拉了起来，但炒作最终需要普通刚需来接盘才能形成闭环。可是，高企的房价，一方面让福州普通刚需根本接不住，另一方面，福州也吸引不了外地人再去无脑接盘。

这是福州楼市去年以来一直低迷的根本逻辑。

在上一轮上涨浪潮中，中海、碧桂园、恒大、龙湖、绿城等众多全国化布局的房企在此期间踏入海峡西岸的这座城市。而福州本地还有一批闽系房企。

于是有实力的外来房企加上强势本土房企的双重竞争，在当时棚改拆迁的催动下，福州的“地王”在2016-2017年间层出不穷。2016年，阳光城曾以15.5亿的总价拿下福州鼓楼区一宗地块，实际楼面价高达4.5万元/平方米。

地王是房价最好的助燃剂。在这种背景下，福州本地的有钱人以及东南亚的福建人，纷纷奔赴厦门与福州两座城市扫货，房价一路飙升。

厦门在上一轮上涨浪潮中，与苏州、南京、合肥并称“楼市四小龙”。

福州的涨幅也不弱，均价从2007年的6976元/㎡到高点时期的35362元/㎡，全市整体均价则在2020年冲上了2.7万元历史高点。

跻身内地房价前十榜单。

但随着2021年房企债务问题频现，福州拉开了房价下降的大幕，而揭幕人是恒大。

根据公开资料显示，2021年6月，已经陷入债务危机的恒大，依然在福州市场收割了最后一波。彼时，首次开盘入市的恒大滨江左岸将价格直接杀至1.9万元/平方米，远低于约2.5万/平方米的备案价，成为福州市场上最早降价的楼盘之一。

福州房价不断调整的根本逻辑，除了泡沫太大外，主要是产业太过羸弱。

GDP虽然突破了万亿，但工业实力不够强悍，千亿产业数量更是单薄。

福州统计局披露，2022年年末，福州工业增加值3020.19亿元，距离工业第20强城市青岛，还有不小差距。

数据：各城市统计局

而且，千亿产业数量才3个，三个千亿产业规模也偏低。

福州的三个营收过千亿的产业分别是纺织业，化学纤维制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业。2021年三个千亿产业的产值，分别是1071亿元、1180亿元、1375亿元。

数据：福州市统计局

三个千亿产业合计3626亿元。相比于其他重点城市，这点家底，相当薄弱。即便相比于泉州，也弱得多。

最牛地级市苏州拥有11个，11个千亿产业产值合计34547亿元，深圳6个，上海12个，东莞7个，重庆、佛山、无锡9个，宁波、天津8个，武汉、南京、泉州、广州5个。

而且，在计算机产业上，福州虽然过千亿，却只有深圳、苏州和东莞的零头，相比于厦门，也弱得多。

在这一产业上，深圳是霸主，2021年产值高达24361亿元，是排在第二名苏州的两倍。厦门位居第12位，产值3043亿元，福州位列最末。

数据：各城市统计局

产业强，则城市强，产业有潜力，则城市有潜力。

产业是一座城市经济、楼市的基石。

经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。

对于这些房价远超产业、经济、收入支撑能力的城市，往后的回调之路，路漫漫修远兮。