作者：余飞

昨天的文章中，本号介绍了广州楼市疯狂内卷的情况，3月份推出的新房一般在打折出售，二手房挂牌房源中98%在降价出售。

全国同此凉热，北京也是如此。

清明小长假期间，位于北京副中心通州区的招商璀璨公元项目推出了“买一送一”促销活动，立刻在网络上刷屏，引发全网热议。

连北京的楼盘都要以这种诱饵来引客了吗？

所谓的“买一卖一”，是指购房者只需购买77平方米的两居室，即可免费获得一套位于烟台的108平方米海景现房。在4月4日至4月6日期间购房的客户，若在4月30日前完成网上签约，还将额外获赠一次招商伊顿号游轮旅行。此外，购房者还有机会抽取“烟台3天2晚自由行”的旅游大奖。

而且，购买需要全款支付，都是些不好卖的户型。根据该项目的经理人透露，该活动只限于清明三天假期，现在已经没有了。

如此操作背后，既有楼盘客观因素，更有宏观大环境因素。具体来看，主要有三个层面的因素：

第一，该楼盘拿出搞活动的，都是一些难卖的户型，在当下的大环境下，难卖的户型如果不让利，基本要砸在开发商自己手中。

第二，此外，该楼盘背后的开发商招商蛇口，销量利润都在下降，运营压力倒逼做出让步。

根据招商蛇口发布的年报显示，2023年，招商蛇口实现营业收入约1750.08亿元，同比下降4.37%。

来源：招商蛇口2023年财报摘要

实现归属于上市公司股东的净利润约63.19亿元，同比增长48.20%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约57.33亿元，同比增长69.23%。这两者虽然增长，但相较于高点时期，也腰斩了。

第三，以变相降价方式，联动弱城去库存。

买一送一，去年深圳某楼盘就搞过。去年深圳某楼盘打出的营销策略是，买该盘房子，可以获得大鹏新区的一套统建楼。

北京这次是买招商璀璨公元获得烟台一套海景房。

这是一种营销策略，效果是变相降价，但以“买一送一”为噱头，在心理上，又比直接更有冲击力，而且与弱城联动，还能帮助弱城实现去库存。

第四，新房遭遇二手房虹吸。

这一点，本号在昨天的文章中详细分析过。目前主要城市的低迷的市场成交中，二手房是绝对主力，全国皆如此。

诸葛找房数据中心披露，北京目前的挂牌二手房调价房源中，95%左右在降价。

从纬房研究院披露的数据来看，一线城市各区二手房价格全线正在全线下跌中。

北京方面，外围区的怀柔、房山、密云跌幅最大，过去一年分别下跌了8.46%、6.15%、6.05%。

面对二手房业主的疯狂内卷，新房想要招架住二手房的虹吸，在盲盒难以消除的背景下，唯有降价让利比二手房更大才行。

在熊市之中，想要成功出货，唯有成为卷王才行。奈何目前很多城市的限跌令并未取消。

很多三四线城市，为了绕开限跌令，开启了补贴模式，以达到变相降价冲破限跌令的目的。

主要城市，其实也一直在变相降价中。这种现象，会越来越普遍。