刚刚，全国银行间同业拆借中心公告，发布了2024年11月20日贷款市场报价利率（LPR），其中1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，维持和上个月同一水平。

关注LPR的主要是有房贷的网友们，这和房贷利率是息息相关的，这点从房贷利率计算公式中可以看出：房贷利率=LPR+基点；LPR的变化会直接引起房贷利率的变化，11月份的LPR并没有继续调整，对存量房贷利率来说，这次发布的LPR对房贷利率也不会有任何影响。

对于未来新发放的房贷利率来说，决定利率的有两个因素 ，第一是LPR的变化，如果LPR继续下调，他们就能享受更低的房贷利率；第二是当前房地产市场房价以及成交量的变化，如果房价继续下跌，成交量依然上不去，那么出于刺激楼市的目的，当地银行依然会在LPR基础上将基点往下调，比如原来基点是负50BP，现在可能是负60BP。

经历过10月份的楼市新政， 存量房贷利率统一调整为：LPR-30BP，这大幅减轻了存量房贷主们的负担，每年能够节省利息1500亿，惠及家庭5000万户，并且又下调了LPR，将五年期以上LPR下调25个BP至3.6%，这使得存量房贷利率下调至3.3%，这是历史最低水平，也明显刺激了楼市一把，房价虽未企稳，但是成交量明显增加，所以有些城市已经暂停下调新发放的房贷利率了，甚至有些城市将新发放房贷利率恢复至3%的水平。

房价和房贷利率是一个跷跷板关系，房价如果继续下降，房贷利率将来还是会继续下调，甚至频率和力度都更大；但是房价如果稳住了，那么房贷利率再下调的空间就没有了，这里倒不是说LPR会上调 ，个人认为未来几年LPR上调的概率都不大，而是在房价企稳后，LPR很快就不再下调了，对存量房贷的业主们来说，这是鱼和熊掌不可兼得，也可以说是失之东隅收之桑榆。

对于未来准备购房的人来说，这就不是一个跷跷板的关系，房价一旦企稳，那么利率也不会再下调，他们就无法享受更低的房价和更优惠的利率；反过来，房价一定继续下滑，那么利率也会再下调，他们购房时可以享受更低的房价和更低的利率。要么好处全有，要么全没有，这是和存量房贷业主们不同的地方。

11月份的LPR维持不变是意料之中的，毕竟10月份才大幅下调了，历史上也极少有连续下调的情况，当前的房贷利率已经是历史最低水平，要继续下调除非是出现更坏的情况，而且我们也要看美联储的行动，如果12月份美联储继续降息，这对我们12月降息是有好处的，我们不仅要考虑国内也要考虑汇率，美联储不降息，我们大幅降息，汇率就守不住，资金都去吃美元的利息了，也只有美国降息了，我们才能降息。

当前无论是房价水平，还是房贷利率水平，都是近年来最低水平，未来一年其实是一个不错的购房窗口期，我说的是刚需，无限看空房价没有必要，当前很多城市的租金收益率已经在2.5%左右，部分城市的租金收益率甚至超过3%和4%，而我们当前的房贷利率都已经在3%左右，租金收益率已经可以覆盖房贷利率，房价再下跌的空间已经不大了，因为房租可以覆盖利息了，意味着资金成本可以被覆盖。

当然还有人想的是租金可以覆盖月供，这就不可能了，要是租金能够覆盖月供，租金收益率得达到多少？我们按照当前3%的房贷利率来计算，首付比例15%，100万的房子，贷款85万，按揭30年，那么月供是3584元，房租要覆盖掉月供，那么这个房子的月租金也得有3584元，年租金就是4.3万，租金收益率就是4.3%，现在只有极少部分城市能够达到这么高的水平，大部分城市维持在2.5%-3%的区间。

租金收益率会是阻止房价继续下跌的，因为租金收益率达到4%的时候，100万的房子月租金就能达到3333元，当房贷利率降低到2.5%的时候，月租金都能完全覆盖掉月供了。在这个时候没有人会去租房的，因为买房更划算。