南宁法拍房起拍总价记录又被刷新了！

枫林蓝岸2300万的别墅上架还没过多久，嘉和城高迪山组团的独栋别墅紧随其后，2337.1万元的起拍总价让它成为南宁法拍别墅起拍总价“榜一”。

这栋别墅究竟有何独到之处，一起来看看。

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首次上架，嘉和城别墅2337万元起拍

阿里法拍平台近日上架一宗别墅，位于嘉和城高迪山四区35号，评估价为3338.7万元，起拍总价为2337.1万元。这个起拍价，可以说是刷新了南宁法拍别墅的起拍总价记录。

▲2月7日开拍，暂无人报名（阿里法拍）

根据平台资料显示，该别墅为独栋别墅，占地面积1460㎡，折合单价约1.6万元/㎡。

值得注意的是，该别墅自带一个大院子，院子已进行水泥硬化并修建了亭子、篮球架等设施，且别墅内部已经装修，风格很难评。

▲别墅大门，已经略显老旧，，门柱子墙皮脱落（阿里法拍）

▲别墅全景看着像个城堡，但外观比较老旧，地面有较多斑驳的痕迹（阿里法拍）

▲院子面积较大，修建了连廊建筑（阿里法拍）

▲内部装修情况（阿里法拍）

整体来看，这栋别墅已经略显老旧，生活痕迹明显，而且它整体的装修风格不太协调，欧式建筑＋水泥地篮球场＋中式连廊凉亭，真的挺违和。若真的是要入住，翻新成本可不小。

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别墅总价偏高，有欠款

当然了，这栋别墅除了保养状态一般外，还有一些小问题。

拍卖公告中显示，目前该别墅并未腾空，被执行人依旧居住在里面，但被执行人承诺搬离，已签清空承诺书。

▲法院可强制腾空，并协助涤除抵押、解除查封等（阿里法拍）

截至2025年1月6日，该别墅有水电、物业等欠费约194011.43元，这部分费用也需要买受人支付，这部分费用会随着日期延长而增加。

▲欠费情况（阿里法拍）

此前，嘉和城高迪山组团法拍成交的别墅，总价范围为195万-462万元，单价范围为7000-12800元，其中独栋别墅成交最高单价为1.28万元（2017年成交，有院子毛坯状态）。对比来看，这栋占地面积为1460㎡的独栋别墅，起拍单价略高了。

▲阿里法拍平台已成交的嘉和城高迪山组团别墅情况（仅供参考）

这栋别墅的评估价、起拍价能够遥遥领先，并非是坐地起价。

它最显著的优点与卖点，就是大。据了解，嘉和城这套别墅原来售价是5500万元，起拍价2337万元相当于是打了五八折。

尤其是限墅令后，南宁的独栋别墅并不多，占地面积达1460㎡的独栋别墅带院子，更是少之又少，从这个稀缺性的角度看，这优势也许能够撬动某些富豪的心。

但话又说回来，2337万元的总价，放眼当下楼市，新房、二手别墅选择并不少，何必选择这品相一般的法拍别墅。

嘉和城作为一个大盘，自2005年开发至今已有近20年，内部配套齐全，生活气息愈发浓厚。它远离南宁主城区，坐拥1000多亩天然湖泊水系、二十余公里长水岸线等自然生态资源，安静舒适。

▲嘉和城航拍图

作为别墅居住区来说，嘉和城的别墅无疑是个不错的选择，若是价格合适，可择机上车。

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法拍别墅价格，两极分化

别墅通常被认为是一种保值性较好的高端住宅，但这也要跟其地段、环境等要素挂钩。

如青秀核心区的法拍别墅常能拍出高价，而位置较偏远的法拍别墅成交价格腰斩，不乏有100+万元总价的法拍别墅捡漏价，高层价格买别墅，可以说是高性价比。

▲嘉和城法拍别墅成交总价100万元，单价为5004元/㎡

这样的情况，在南宁的二手别墅市场上同样存在。

青秀个别二手别墅单价可达2万-6万元/㎡，如大自然花园、盛天香墅等楼盘；而兴宁、江南、邕宁等相对偏远的二手别墅，单价可能低至 8500-1.5 万元/㎡，如保利山渐青、嘉和城等楼盘。

▲某二手平台的二手别墅价格

不过，法拍房虽然价格低，但它的交易风险要比正常房源要高，为什么呢？

简单来说，法拍房通常是因为业主无法履行债务，被法院强制拍卖的房产，房子可能会涉及经济纠纷或刑事案件等，解押、腾空方面存在一定困难。

此外，法拍房还可能存在多种复杂情况，如房屋可能存在租赁关系，买家无法立即入住；房屋拖欠物业水电等费用，需要额外付钱；房屋共有人不同意拍卖，引发产权纠纷等......

但二手房源基本不存在这些问题，二手房是通过房产中介或自行达成买卖意向，签订购房合同，然后办理资金监管、过户等手续，交易流程比较明晰，房屋情况也比较详细。

▲法拍房与正常房源区别（仅供参考）

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南宁法拍住宅挂牌量涨价跌

即便法拍房风险重重，也不乏有购房者铤而走险，顺利“捡漏”上车。

据克尔瑞数据显示，2021-2024年期间，南宁住宅法拍房挂牌供应量增多，2024年挂牌量7966套，仍处于高位。成交价格却与之相反，逐年走低，2024年住宅法拍房成交均价为6767元/㎡。

▲南宁2021-2024年住宅法拍房供求量价走势（克而瑞）

低房价、现房、“捡漏”等因素是促进法拍房成交的关键，但法拍房的交易风险也制约了不少购房者出手。

▲南宁2023-2024年住宅法拍房月度供求量价走势（克而瑞）

2024年南宁住宅法拍房月均成交量130套左右，受二手房、新房价格下行影响，法拍房成交量占比较小。而月度均价基本维持在6000-7400元/㎡，7月成交均价甚至低至4762元/㎡。

正因为法拍房价格一低再低，所以南宁市场最近出现了一个现象——用法拍房价格去砍二手房房价，这操作具有一定的可行性。若同个小区相近楼栋有近期成交的法拍房，成交价格可以作为参考依据，与二手房业主“小砍一刀”，有谈价的空间。

但需要注意的是，法拍房价格不能简单地与二手房房价划等号，法拍房与二手房之间存在房屋状况、交易流程、交易风险甚至是市场认可度有差异，不能一概而论。

南宁会出现这种现象，与南宁至今未公开渠道查询二手成交房价有关系。各大二手房交易平台挂牌房源价格差异较大，或者是存在价格虚高，购房者难以分辨真实价格，容易出现高位买入的情况。

希望在未来，南宁能够进一步完善，有正规渠道为购房者提供查询二手房真实成交价的渠道，协助购房者了解二手房行情，买到适合自己的房子。