自1998年“房改”以来，我们国家的房地产业在政策、金融、人口红利等多重利好因素的影响下迎来了快速发展，城市更新日新月异，与此同时，全国各地的房价也是“水涨船高”。根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，全国的平均房价已经达到了9860元/平。须知，在1998年的时候，全国的平均房价还不足2000元/平，也就是说，在过去二十多年间，我们国家的平均房价涨幅约5倍左右，涨势明显。

尤其是大多数一、二线城市，房价涨幅更是达到了10~20倍，核心地段甚至达到了30倍。如此一来，对于绝大多数家庭来说，买房的难度显而易见。

根据诸葛找房研究中心发布的100城房价收入比的数据显示，2020年100个重点城市的房价收入比平均值达到了13.2，其中，房价收入比超过30的城市有5个，分别是深圳（48.1）、三亚（38.1）、厦门（31.1）、北京（30.8）、上海（30.7）。

什么是房价收入比？简单来说，是指住房价格和家庭收入之间的比值。而房价收入比的作用是用来衡量家庭买房的难易程度，同时，也可以用来判断一座城市的房价是否偏高。比如深圳的房价收入比是48.1，也就是说，想要在深圳买房，需要不吃不喝工作48.1年才可以，而且，工资收入还需要达到深圳的平均工资收入水平。

同理，100城的房价收入比平均值为13.2，也就是说，想要在这100城（含大多数一二线城市及部分重点三四线城市）中买房，需要不吃不喝13.2年才可以，同时，家庭收入还要达到所购房城市的平均水平以及在没有任何生活开销的情况下才可以成功购买一套房子，倘若加上基本生活成本和一日三餐的费用，房价收入比或需要翻倍才可以。

综合来看，现如今，楼市的主要问题就是“高房价”。同时，由于高房价的存在，使得购房家庭的压力非常大，被迫进行消费降级的家庭普遍存在，而且，高房价还造成了年轻人不敢结婚、不敢生育的问题，凡此种种，都属于高房价的连锁反应。

为了更好地应对高房价带来了“麻烦”，在2016年的时候，国家提出了“房住不炒”的调控方针，截止到2021年，楼市调控已经存在4年多的时间，尤其是从去年开始，楼市调控开始进入“精细化”调控，剑指房地产金融以及土地政策这两个方向。

目前，在楼市调控不断收紧的前提下，我们国家的房价已经开始趋于稳定，而且，官方还多次强调，未来会坚持“房住不炒”不动摇，不以房地产作为刺激经济的手段。也就是说，在未来相当长的一段时间里，“房住不炒”的楼市调控措施，都会是我们国家楼市的主旋律。在笔者看来，未来10年，房价的稳定基本已成定局。10年后，楼市的“麻烦”或不再是高房价，而是这3个“新问题”。

首先，我们国家的住房总量过剩已经是既定事实。根据国家统计局的数据显示，我们国家的城镇居民人均住房面积已经达到了40平方米，远超欧、美等发达国家。

其次，我们国家的城镇居民已经不缺房子了。根据央行的数据显示，我们国家的城镇居民住房拥有率为96%，户均1.5套，其中，拥有一套住房的家庭占比为58.4%，拥有两套住房的家庭占比为31%，拥有三套住房的家庭占比为10.5。

最后，我们国家的城镇化已经进入缓慢发展的阶段。根据“七普”的数据显示，截止到2020年，我们国家城镇化率已经达到了63.89%，进一步缩减了与发达国家之间的差距，在未来很长一段时间，城市化发展的速度放缓是既定事实。如此一来，城镇购房需求的减少也就成为既定事实，再叠加新生儿出生率的连年降低以及我们国家人口老龄化的加速到来，整体购房需求不足或成为未来10年的楼市“新问题”。

一边是住房总量的过剩，一边是整体购房需求的减少，如此一来，10年后，房子的流动性减弱也就不难理解了。

高层住宅我们都不陌生，目前，是我们国家的主流住宅形式。但是，随着时间的发展以及高层住宅房龄的增加，未来10年，高层住宅的老化问题或成为楼市的“新问题”。

首先，高层住宅的容积率高，人口居住密度大，楼房的承重压力自然也比较大；其次，高层住宅的辅助设备压力也很大，比如电梯、消防、供水、排污、管道等设备，使用频次高，老化以及出故障的概率就会更大一些，同时，维修难度也很大，不容易维修；最后，高层住宅的拆迁是个“难点”，毕竟，高层住宅的楼层高、住户多，拆迁安置和补偿是一项大工程，而且，拆迁以后开发商如果不建造更高的住宅，基本无利可图，而建造更高的住宅，谁又敢住呢？所以，从长远来看，高层住宅的老化问题会比较难解决。

随着楼市调控的持续收紧，人口流动得更加集中化，未来，大多数三四线城市的房价或迎来“大幅下降”，尤其是产业结构单一、能源资源枯竭、经济发展薄弱、人均收入偏低、人口大量外流的三四线城市，具体可参照鹤岗市。

因此，手握多套三四线城市房产的家庭，能够及时优化手中的房产是很有必要的。

对于以上提到的：10年后，楼市或遇到的3个“新问题”，你怎么看？