四季花城小区X科益达四季花城南区的物业给大家带来个爆炸性的新闻，说自从他们2003年开张开始，已经亏得裤子都没了，足足2180多万呐！看着这个天文数字，人家物业公司可不含糊，打算把这个大坑儿让咱们这些业主平摊咯。

那么他们是怎么算出来的呢？原来物业公司这几年都是靠收物业费来过活，但是每年只能抽取交费总额的10%当作自己的利润。可是就算这么精打细算，还是没能保住公司的命根子，现在亏得一塌糊涂。

咱们小区现在总共2006户业主，要是按照物业公司的算法，每家每户都得掏腰包，大概要出1万多元来填补这个大窟窿。这可不是闹着玩的，对很多人来说，简直就是个大山压顶。

其实酬金制物业服务模式挺好的，至少能保证大家的钱花得明明白白，因为他们得定期公布账本，还得让业主委员会来查账。不过这事儿也得看业主委员会的本事，还有大家的积极性。

这次的事情闹得沸沸扬扬，大家都在议论纷纷。有的业主担心物业公司的财务状况，怕以后还要背更多的债；有的则对业主委员会的监管能力产生怀疑。

面对这个烂摊子，业主们都在喊话物业公司，让他们把账本拿出来看看，还希望业主委员会能加大力度，好好查查物业公司的账，确保大家的钱用得合情合理。当然啦，有些业主也在琢磨着，是不是得找律师帮忙，才能保护好自己的利益。

这个案子里头，其实反映了一个大问题，那就是现在好多物业公司都跑偏了，把手伸得太长、太深。大部分物业公司喜欢搞包干制，而这家物业公司，虽然在业内算是排得上名次的，“违酬金制合同”，因该是好处多多，没想让大家帮他们填补亏空。至于法院会不会支持他们，咱们就等着瞧吧！另外，这些亏空到底是真是假，能不能经得起司法审计的考验，也是个大疑问哦。

酬金制物业服务是一种物业服务计费方式，其中物业服务企业不是收取固定的物业服务费用，而是从预收的物业服务资金中按约定的比例或数额提取酬金，剩余的资金全部用于物业服务合同约定的支出。如果物业服务资金有结余或不足，都由业主享有或承担6970。

酬金制物业服务的主要特点包括：

激励机制：酬金制通过设定合理的酬金标准，激励物业服务企业提高服务质量和效率71。

透明度高：物业服务企业需要将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等在物业管理区域内显著位置公示69。

风险共担：结余或不足的风险由业主承担，这促使物业服务企业更加注重成本控制和服务质量70。

合同约定明确：酬金制要求物业服务企业与业主或业主大会在物业服务合同中明确约定服务内容、标准、收费标准等具体事项70。

资金管理规范：物业服务企业收取的物业费即为物业服务资金，包括物业服务支出和酬金，其中物业服务支出属于业主所有，由物业服务企业代管，不得用于合同约定以外的支出70。

适用于多种物业类型：酬金制不仅适用于住宅物业，也可以适用于商业、办公等其他类型的物业服务69。

有助于提升业主满意度：通过酬金制，物业服务企业可以更好地满足业主的多样化和个性化需求，提高业主的满意度和幸福感。

推动行业高质量发展：酬金制有助于推动物业服务企业向品牌化、规范化、专业化、标准化、数字化发展，提升整个行业的服务水平。

酬金制物业服务模式有助于实现物业服务企业与业主的双赢，推动物业行业的高质量发展。然而，实施酬金制也需要物业服务企业具备较高的管理水平和透明度，以及业主的积极参与和监督。

在酬金制模式下，物业服务企业从预收的物业服务资金中按约定的比例或数额提取酬金，剩余的资金用于物业服务合同约定的支出。如果物业服务费用出现亏空，根据合同约定和相关法律规定，一般由业主来承担这个财务责任7980。

解决这一问题的方法通常包括：

提高物业费：通过业主大会的讨论和决定，适当提高物业费标准以弥补亏空。

优化物业服务：物业服务企业可以通过提高服务效率、降低成本来减少亏空。

业主参与监督：业主可以通过业主大会或业主委员会加强对物业服务企业财务的监督和管理。

启动维修基金：对于某些物业维修和更新改造费用，可以按规定启动住宅专项维修基金。

法律途径：如果亏空是由于物业服务企业的不当管理或违法行为造成的，业主可以通过法律途径追究物业服务企业的责任。

合同条款明确：在物业服务合同中明确亏空出现时的责任分担机制和处理办法。

风险预警机制：建立风险预警机制，当物业服务资金出现亏空迹象时及时采取措施。

第三方审计：定期由第三方审计机构对物业服务企业的财务状况进行审计，确保透明度和公正性。

需要注意的是，处理亏空问题时应遵循法律法规，并尊重业主的共同决定。同时，物业服务企业也应承担起相应的责任，通过合理管理减少亏空风险。

嘿，你知道吗？从2003年开始，这家物业公司就像个破皮球一样，亏了整整2186万人民币。按照咱们小区的尿性，亏损这种事肯定得让我们业主背锅啊。我看那些业主们得把房子卖了给物业还钱才行呢！这事儿就是因为那个酬金制度。

二、法律规定呀

《民法典》第943条说了：“物业服务人得定期把他们干啥活儿、谁来干、质量咋样、收多少钱、怎么用的维修基金、业主共有的地方赚了多少钱等等，都得明明白白地告诉我们业主，还要向业主大会、业主委员会汇报。”所以说，收多少钱、怎么收，都得跟我们业主说清楚，还得向业主大会、业主委员会报告。

“酬金制嘛，就是先收一笔物业服务费，然后再从里面拿出一定比例或者金额作为酬金给物业公司，剩下的钱就全用来干物业服务合同上说的那些事儿。多出来的或者不够花的，都是我们业主自己掏腰包。”

这条就是讲什么叫酬金制，我给你解释一下哈：

1. 酬金制的钱是从哪儿来的呢？“预收的物业服务资金”；

2. 酬金制的钱都有哪些部分呢？酬金（给物业公司）、合同上说的那些支出、多出来的或者不够花的；

3. 酬金制的钱都用到哪里去了呢？物业管理企业和业主都能用；

4. 酬金制的钱怎么分呢？拿点酬金+其他支出+多出来的或者不够花的自己掏腰包。

第11条第二款又说了：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。”

这里面，“预收的物业服务资金”就是“物业服务支出”和“物业管理企业的酬金”两部分凑起来的。

第12条还说：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不能随便乱花。

物业管理企业得每年至少一次把物业服务资金的收入和支出情况告诉我们业主。

如果我们业主或者业主大会觉得物业服务资金的预算和实际支出有问题，物业管理企业得赶紧回答我们的疑问。”

这个“物业服务支出”呢：

1. 它是干嘛的呢？“代管”；

2. 它归谁所有呢？归交钱的业主所有；

3. 它能怎么花呢？只能用来干物业服务合同上说的那些事儿；

4. 它得怎么公示呢？每年至少一次把物业服务资金的收入和支出情况告诉我们业主；

5. 我们业主有疑问怎么办呢？如果我们业主或者业主大会觉得物业服务资金的预算和实际支出有问题，物业管理企业得赶紧回答我们的疑问。

6. 这条规定是硬性的还是软性的呢？我个人觉得这一条应该算是硬性的吧。

第13条还说：“物业服务收费要是采用酬金制的话，物业管理企业或者业主大会可以请专业人士来查查物业服务资金的预算和实际支出情况。”

这就是关于审计的规定啦：就是找人来查查物业服务资金的预算和实际支出情况，不过也不是必须的，只是可以这么做而已。

最后，“实行酬金制收费方式的，物业服务企业得按照规定把物业服务各种资金的收入和支出都记下来，还得让业主委员会来查查。”

三、咱们这合同啊，得好好看看！

瞧见没，合同里头第12条可是说得清清楚楚：

1. 咱交上去的物业费可都是各位业主手心里出的汗呐，全都让乙给管着哩；

2. 这些钱儿主要拿去支付这么几大块：（1）~（9）项啊，这肯定都算是物业费没错吧；（10）、（11）这俩嘛，倒是有点儿像，但也说不准就是物业费呢；最后那个（12），就当是个保险杠吧。

3. 再说说这酬劳的事儿：乙每个月能从咱们交的物业费里抽走总金额的10%作为酬劳哦。

4. 要是还有剩下来的钱怎么办？

每过一年，物业费算完账以后剩下的钱就自动滚到下一年接着用啦；要是还不够花的话，那就得让各位业主按照今年该交的物业费占整个小区全年物业费总数的比例来分担咯，然后在下一年的第一季度把差额给补上。

5. 合同到期了还不够花咋办？

等合同快到期的时候，要是发现物业费还差那么点儿，那就得让各位业主在合同到期之前赶紧把欠的钱给补齐喽，而且要按照合同期间应交的物业费占整个小区累计应交物业费总数的比例来补哦。

四、这事儿闹大了！

从2003年开始到现在，这家物业公司已经亏了整整2186万元，这笔钱到底该不该让我们大家伙儿一起掏腰包呢？

首先，他们收的那些费用项目、收费标准是不是都公开透明了呢？这可是《民法典》里头明文规定的哟。

其次，这些收费项目的具体内容直接关系到了酬金制度里面“预先收取的物业服务资金”的计算依据和标准，也就是说，这笔钱到底能收多少，全看这些收费项目的具体内容了。

再次，除了酬劳之外，“预先收取的物业服务资金”里面剩下的钱，全都得用来支付物业服务合同里头约定好的各项开销：

首先，就是合同里头第12条的那几个（1）~（9）项；

再来，说到第（10）项，这叫什么“特约服务成本”：

一般情况下，特约服务就是为了满足少数业主的特殊需求而设立的，国内那些大型物业公司也都有这样的特殊服务。不过这种特殊服务更适合在包干制的物业服务合同里头约定，而不太适合在酬金制的合同里出现；而且它也不符合“不能把它用在物业服务合同约定以外的地方”这条规定，所以这里的服务合同约定应该被严格地限定为全体业主，而不能包括少数业主的特殊需求。所以我猜啊，这第（10）项应该是从别的包干制物业服务合同里照搬过来的条款。

至于第（11）项，“社区文化活动费用”，这个钱通常都是社区居民委员会自己掏腰包的，物业公司根本没有理由也没有法律依据来承担这项费用。

最后那个（12）项，就当是个保险杠吧，咱们就别讨论了。

第四，咱们再聊聊年度预算和决算的问题。

在这个案子里，并没有透露有关“年度预算和决算”的任何信息：

如果从2003年开始到现在，每年都有做“年度预算和决算”的话，那这2186万元的损失就应该让咱们全体业主一起来承担，因为有了预算和决算，就说明这些亏损是咱们全体业主共同决定并且认可的，完全符合《物业服务收费管理办法》第12条对于酬金制“年度预算和决算”的硬性规定；

但是如果从2003年开始到现在，有的年份有做“年度预算和决算”，有的年份却没有，那这2186万元的损失就不应该让咱们全体业主一起来承担，因为没有预算和决算，就说明这些亏损并不是咱们全体业主共同决定并且认可的，这就违反了《物业服务收费管理办法》第12条对于酬金制“年度预算和决算”的硬性规定。

哎呦喂，我得说说第五点啊，那就是说"公布物业服务资金得年年有，至少一回嘛"。瞅着这事儿吧，它在案子里头可没透露半点儿 "公布物业服务资金" 的消息呢：

要是从2003年开始到现在，每年都把"公布物业服务资金" 这事儿给办妥了，那就说明啊，这些亏空儿，咱们业主们可是心里明镜似的，完全符合《物业服务收费管理办法》第12条那个关于酬金制公示的硬性规定；

但是呢，要是从2003年开始到现在，有的年份没把"公布物业服务资金" 这事儿给办妥，或者说有的年份全没办，那就说明啊，这些亏空儿，咱们业主们可是一脸懵逼，直接就违反了《物业服务收费管理办法》第12条那个关于酬金制公示的硬性规定啦；

再来说说第六点，就是审计这个事儿。虽然审计不是强制性的，但是你说这2186万元到底能不能过得了审计这关，这可是个大问号哦？要是物业服务企业，就拿这个案子去法院告状，那咱们业主大会、业主委员会也可以向法院提出来要审计一下，要是这2168万元真有啥猫腻儿，那从会计学的角度来看，这笔钱也不该让咱们业主来掏腰包啊。

五、最后说两句

这事儿啊，其实就是反映出一个问题，现在很多物业服务企业都有点儿跑偏了，把手伸得太长、太深了。大部分物业服务企业还是喜欢搞包干制，不过呢，像这个案子里的物业服务企业，他们可是行业里排得上名号的，结果却用了这么个看似合法实则违法的"违酬金制合同"，想方设法地让咱们业主来背他们的亏空儿，这事儿法院会不会支持他们，咱们就等着瞧好了！再说啊，这些亏空儿到底是真是假，能不能经得住司法审计的考验，这也得画个巨大的问号呢。