法院强制执行拍卖房屋过程中，经常遇到承租人提出执行异议，其主张大多数依据为“买卖不破租赁原则”，认为即使该房屋被拍卖，但仍然应该继续尊重其租赁权利，即请求继续承租房屋，法院不能腾空房屋。

但是，如果承租人与被执行人签订租赁合同，约定租赁期限长达10年甚至20年，租金一次性支付，且附租金已一次性付清凭证，如果法院承认该租赁方式，则意味着新的房屋买受人需忍受20年租约期限内无法收到租金的窘境。并且，如果该房屋带租拍卖，该房屋的价值在评估时，亦会受到重大负面影响。从四省高院案例来看，法院认定该租金交付模式违背常理，不足以排除法院强制执行。

一、浙江省高院案例

【(2021)浙民申3598号余姚市菲丽达模具塑料厂（普通合伙）、何某浩等案外人执行异议之诉再审审查和审判监督民事裁定书

浙江省高院认为，物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

执行异议复议规定第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

菲丽达模具厂主张其对案涉厂房享有20年租赁权，足以排除何某浩基于抵押权申请的强制执行，应举证证明其在案涉厂房抵押登记之前已签订合法有效的租赁合同、占有使用该厂房，并已经按照约定支付租金。

从在案证据看，案涉《厂房租赁合同》约定租赁期限为20年，租金300万元于合同签订后一次性全部支付。但菲丽达模具厂的注册资本仅有20万元，菲丽达模具厂主张租赁案涉厂房20年且约定一次性付清全部300万元租金，与常理不符。

菲丽达模具厂主张300万元租金实际支付时间为2013年1月29日，即在其主张的租赁事实发生两年之后才一次性支付租金，既不符合合同约定，也有违常理。

本案中，菲丽达模具厂主张其对案涉厂房享有20年的租赁权，但所举证据存在诸多矛盾和不合常理之处。结合菲丽达模具厂与鸿达塑料厂、大宁公司相互之间存在关联关系的情况，原审对其主张的事实不予认定，并无不当。】

【(2017)浙民终333号王某某、华融资产公司浙江分公司二审民事判决书：

浙江省高院认为，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除租赁物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下情形：一，承租人在抵押权登记之前已经签订合法有效的书面租赁合同；二，承租人在抵押权登记之前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物。

首先，关于王某某提供的涉案房屋租赁合同的真实性问题。本案王某某提供的其于2011年3月1日与讯朗公司签订的房屋租赁合同，约定讯朗公司将涉案房屋出租给王某某，租赁期限10年，年租金3万元，10年一次性支付30万元。该房屋租赁合同虽然形式上签订于2013年5月16日讼争房屋抵押权登记之前，但是一审判决对该房屋租赁合同的真实性未予确认，并无不当，理由如下：

1、王某某系讯朗公司原股东的母亲，这一特殊身份关系反映该租赁合同双方之间有间接的利害关系；

2、该租赁合同约定租赁时间为10年，每年租金3万元固定不变，租金一次性支付，这与温州当地租赁市场交易习惯不符；

3、王某某主张10年租金30万元已经一次性支付的证据是其于2011年3月7日分两次支付给讯朗公司30万元的两份进账单，但该两份进账单不能反映款项用途是涉案房产的租金；

4、该租赁合同未向有关部门登记备案；

5、2013年5月14日讯朗公司以涉案房产向广发银行温州分行提供抵押担保时出具了未出租确认书，确认并承诺该房产当时未出租且在办理抵押登记前不予出租。

其次，王某某是否依据该房屋租赁合同已于抵押权登记之前占有使用讼争房屋。王某某为证明其在涉案房屋居住，提供了部分水、电、燃气费收据和物业公司出具的证明。但是，物业公司的证明因物业公司未到庭作证，一审未予采信；相关水、电、燃气费用凭证，并不能反映王某某系缴费人，而且这些凭证的日期均在讼争房屋被一审法院查封的2014年11月之后，因此无法证明王某某已于2013年5月16日讼争房屋抵押权登记之前已经占有使用该房屋。】

二、云南省高院案例

【(2020)云民终862号杨某某、农业银行昆明滇池支行二审民事判决书：

云南省高院认为，杨某某主张其系涉案房产的承租人，依法对涉案房产地享有承租权，享有阻止向受让人移交执行的权利。

本案中，杨某某虽然举证证明在涉案房屋被查封之前与房主签订过《房屋租赁合同》，但对于是否已经合法占有使用涉案房屋的问题，其所提交的缴纳物管费的收据为签订《房屋租赁合同》的前一年，除此之外未再提交任何充分有效的证据证明在租赁期间交纳过物管费或者水电煤气费用，杨某某提交的上述证据不足以证明其已经占有使用涉案房产的事实。

此外，杨某某提交的《房屋租赁合同》约定的租期长达十九年，且一次性支付租金，与日常生活惯例不相符合。故杨某某不享有阻止向受让人移交占有被执行的不动产的民事权利。】

三、福建省高院案例：

【(2017)闽民终1098号林某某、建设银行福州支行二审民事判决书：

福建省高院认为，《租赁合同》的实际订立时间无法确定。林某某提交的涉案《租赁合同》虽然落款时间2014年1月2日，但是该合同并未进行备案登记。虽然法律没有对租赁合同的备案登记做出强制性的规定，但是未经公示的《租赁合同》不具备对抗第三人的效力，不能直接以合同的落款时间作为合同的实际订立时间。鉴于本案系执行异议之诉，林某某应当进一步提交其余林艳芳签订该《租赁合同》的时间。

《租赁合同》内容存在不合常理之处。《租赁合同》约定，10年租金一次性支付，在10年的租期内租金没有递增，与正常的商业租赁模式不符。林某某提交的其与原福建国鼎公司法定代表人签订的落款时间为“2014年5月19日”《商业地产租赁合同》，租金单价为每平方米130元/月。林某某在本案中签订的《租赁合同》约定租金单价每平方米80元/月。两份租赁合同时间仅差4个多月，但价格明显存在差异，对于上述不合常理的问题，林某某未做出合理解释。林某某无法证明其在一审法院查封涉案房产之前，已经合法的占有涉案房产，不享有足以排除执行措施的权益。】

四、广西高院案例

【(2022)桂民终785号梁某某、陈某某等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书：

广西高院认为，《房屋租赁合同》约定2013年9月18日至2016年5月30日为免租期，免租期满后，如果无法接入正式用电的，免租期顺延。天泽公司提交的《建设工程施工合同》载明2015年5月15日到8月15日涉案房屋周边道路还在施工中。

而梁某某、陈某某和天泽公司提交的《关于一次性支付租金的请求》、《收条》，拟证明尚在免租期、且房屋都无法正常使用的情况下，就一次性支付完毕10年租金，明显不符合合同约定和交易习惯，亦有悖于常理。

梁某某、陈某某、陈某辉也未提交支付保证金5万元及租金12.7080万元的款项来源证据，无其他证据对付款事实予以佐证。故对梁某某、陈某某、陈某辉主张在抵押登记前已支付完毕所有租金，本院不予采信。梁某某、陈某某对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。】

素材来源官方媒体/网络新闻

修改于2024年07月27日

​