最近又把深圳在售的新房看了一遍，看完后一脸嫌弃，大部分楼盘表面功夫做的很好，内在做的很差，购房者在看样板房的时候感受不到，只有住进去了才会发现，每天高频面对各种问题会严重影响居住舒适感，同时也会影响房产价值。

大部分购房者是看不懂房子的，特别是新房，看房更多是给自己心里安慰，自己感觉好不好，这种感觉恰恰是开发商可以包装出来的。比如最近一个考虑买房的购房者，已经看过很多房子了，看完某楼盘客厅开间3.7米的房子，再看另外一个楼盘客厅开间3.4米的房子，说后者的客厅开间更大。这个时候购房者的感觉比数据重要，实际是购房者自己在骗自己。

购房者买房，特别是买新房应该怎么看，两点比较重要，线上看数据，楼盘周围看环境。两方面看懂了看透了比看样板房更加靠谱，谁也骗不到你，自己也不会骗自己。

购房者了解片区后，要看片区真实市场价，按新房套内面积对比周围套内面积一样的二手房成交价，仔细对比后就会发现新房价格方面有没有优势。

另外楼盘和房子本身是购房者最容易忽略的，最容易凭感觉做决定的。

首先是容积率，容积率越高建起来的房子密度就越大，特别高容积率围合式小区，住进去视野和采光很差，很多楼栋有严重对视，这些看样板房的时候很难察觉。

其次是梯户比，现在新房在梯户比方面越来越没有底线，有为了降低成本减少电梯的，也有为了卖房的时候宣传使用率减少电梯的。不管什么原因在电梯上做减配的楼盘，购房者买的时候都应该小心，高频使用的电梯做了减配住进去是无尽的痛苦。

现在大量2梯6户30多层的房子已经很难接受了，去龙华看了一个新房更恐怖，3梯6户57层，从3层开始，再减去2层避难层，住人的有53层，一栋有318户，3台电梯，平均每一台电梯106户，还是3房起步的户型，1：106的梯户比住进去后上学放学高峰期和上班下班高峰期怎么回家，这些都是每天要高频面对的，购房者在看样板房的时候不会感受到这方面的问题，住进去每天都会感受到。

最后购房者要重点关注楼层平面图，楼层平面图是购房者最容易忽略的，如果不看楼层平面图，看样板房根本看不出问题，实体样板房开发商会提前掩盖问题，异地样板房更加不可能看到，只有看楼层平面图才能看出来有没有问题，问题在哪里。

上图是深圳某新房的楼层户型分布，每个户型都有严重的对视，02和03户型，01和06户型中间不仅对视严重还有采光问题，这些问题住进去每天都能感受到，你家干啥邻居都知道，邻居干啥你都知道，每天都会给你带来不便和烦恼，现在看新房的时候根本看不出来这些问题，最关键的是很多购房者看新房的时候不关注这些问题。

很多楼盘看样板房的时候感受不到采光问题，感受不到对视问题，这些问题是存在的，只是看样板房的时候开发商把这些问题掩盖了。比如深圳某开发商多个楼盘对视问题，开发商就把样板房对视的地方挡起来了，甚至不让购房者开窗。

购房者喜欢看不切实际的样板房，实际上真正建好的房子和样板房天差地别，比如采光、视野、对视、车位比、回家的时间和噪音等等都是样板房感受不到的。最最关键的是，大部分购房者是看不懂样板房的，只会被样板房迷惑。