对于房地产市场，3月份是传统的“小阳春”，季节性需求集中释放，在春节前后各种利好政策频出，今年的3月“小阳春”的表现如何？
政策回顾3月17日，北京取消关于离婚3年内购房的资格限制，宽松政策高频不断释放。
3月22日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，指出要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求。
2024年1-2月，北上广深一线城市陆续出台放松限购的楼市新政，广州放开120平以上限购，开启松绑的序幕。
▪️ 1月广州限购区120㎡以上限购放开，支持“租一买一”、“卖一买一”和不再限制商服类转让对象。
▪️ 1月30日上海外环外放松对于非沪籍单身人士购房限制。
▪️ 2月6日北京通州双限政策放松。
▪️ 2月7日深圳非本市户籍限购条件由5年调整为3年以及深户不再限定落户年限及缴纳社保个税的年限限制。
▪️ 2月20日LPR5年期利率下调至3.95%。
▪️ 2月28日香港撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
这些为4月份提供了非常好的政策开端。
从整体市场政策方向来看调控力度大，调控方向持续利好。
楼市表现根据往年3月成交数据显示，3月成交量是全年中相对高点，从2016-2023年3月北京全市二手网签量月均在1.9万套左右，相比全年月均值高35%。
3月份之所以成交量相对比较高具有季节性特点。受到开学招生时间限制，3月学区需求集中释放；2月春节需求积压，3月集中释放；3月两会方向明确后，部分顾客信心增强需求释放，以及新房开发商年后各种促销优惠刺激，从而带来3月份成交量相对比其他月份略高。
根据2024年3月份监测数据显示，3月1-28日全北京二手网签12421套，相比1月同期上涨18%左右，相比去年9月同期下降10%左右，预计全月网签量在1.4万套左右。
去年9月强力调控，放松“认房不认贷”，成交量短期快速上涨，是去年下半年成交量最高的月份。
今年3月“小阳春”多重利好叠加下，成交量并未超越去年9月。
虽然网签数据有一定滞后性，但第三周表现来看，周度网签量在3388套，根据了解到的实时成交情况，与第三周水平基本一致，所以市场并没有预想中的热，与年前相比略有上涨，涨幅不超过10%。
备注：图中标注点为每年3月成交量
从新房豪宅市场成交量趋势来看，3月周度成交量持续维持在4季度水平，3月“小阳春”新房豪宅市场成交并没有变化。
成交量虽然有一定程度的上涨，但成交量的上涨一方面是本身的季节性正常上涨，另一方面春节前后利好政策的刺激带来需求的短期释放，两方面因素综合叠加带来成交量的上涨。
但3月成交量的上涨是否未来会持续，量的上涨是不是能带来价格上涨?
二手房源挂牌量、客户看房量及找房量的变化，反应未来市场的供需关系。
从3月房客先行指标表现来看，二手挂牌量持续在增加，看房量有所增加，找房量并没有什么变化，表明库存量增长，但新的需求量并没有明显变化，不足以支撑未来的成交量上涨。
楼市预估预计3月份成交量持续上涨动力不足
3月成交量的上涨受到季节性上涨及利好政策加持的双重影响。
当前市场成交量持续处于低位水平的主要原因在于对于未来经济预期，自己收入预期的不确定性，从而消费意愿降低，接下来在没有其他强有力政策刺激下，成交量预计依然会回归到月均1.2万套水平。
量涨但不会带来价格的上涨
价格的决定因素在于供需关系，当前全北京二手库存量17万套左右，从3月份库存量数据来看，成交量上涨的同时，库存量也在持续增加，表明供给依然大于需求，即使每个月成交量达到1.5万套的高水平，供需比依然在9:1，市场正常水平在5:1左右。
当前市场需求的释放，部分来源于“卖一买一”，库存量预计会持续增加，高库存下去化周期长，库存量降50%后才有可能价格上涨。
当前市场处于下行周期，利好政策信号的不断释放会带来周期性短期的成交流量，无论是卖房还是买房，都要理性客观来看市场政策影响，不盲目乐观或悲观，基于需求出发做不动产的合理配置，卖掉不良资产置换为保值性更强的资产，抵抗风险。
