一个百亿地块，一场地产巨鳄和5000名业主的艰难博弈！

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呐喊

2024年8月5日。

对广州番禺锦绣香江小区的近5000户业主来说，这是一个“灾难性”的日子。

业主们发现，这天早上八点左右，挖机、推土机轰隆隆开进了小区。同时，穿着锦江房产字样马夹人员，也进入了小区。随之而来的，还有一大群黑压压穿着保安制服的不明人士。

小区大草坪拉起了警戒线，大草坪范围之内的网球场、滑草场、高尔夫练习场、儿童游乐场都不再让业主进入，推土机将青青绿草瞬间变成黄土烂泥……

闻声赶来的业主们被挡在了警戒线之外，他们感到无助、愤怒，还有人当场落泪。他们提出了一大串的质问：

施工单位是谁？

现场工地负责人是谁？

是否合法围蔽？

是否超范围围蔽？

……

业主们没有等到答案，随着最后一块铁皮被钉上，小区6万平方米的大草坪被全部围蔽，业主们的心也随之沉到谷底。

这是大草坪原来的样子：

这是被围蔽后的样子：

到底发生了什么？

时间回到2024年3月，广州规划与自然局网站上公开了锦绣香江花园新建地块一、二、三、四的建筑设计方案受理公示。其中的地块四，正是锦绣香江大草坪。

项目进展很快，4月份，锦江房地产进行了建筑工程设计方案审查，并在5月举行了听证会。

6月份，网站上就公示了锦绣香江花园新建地块一、二、三、四地块审查及调整批后公布方案。

在拿到建筑工程施工方案后，锦江房产于8月5日开始对地块实施围蔽、清表和施工。

根据“房频”的梳理，从工程承包人的公告来看，项目建设工期长达四年半，建设金额高达4.098亿元。工程总承包总建筑面积约160053.65平，其中有5栋住宅楼，住宅总建筑面积约为86643.66平。

除了住宅，项目也配套有幼儿园、警卫室、社区卫生服务中心、文化室、社区居委会、变电室、居民健身场所、肉菜市场等社区配套。

这样一个项目，为何会遭到锦绣香江业主的大规模反对？

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博弈

回答这个问题之前，我们先来了解下锦绣香江这个小区。

公开资料显示，锦绣香江是本世纪初起开发的楼盘，是“华南八大金刚之一”，现有住户近5000户。楼盘以改善产品为主，包含别墅、高层、小高层等，二手价格在3-7万/㎡不等。

争议的中心，是小区的滑草场和东北角至东门处的花园（通称“大草坪”）。

大草坪占地约6万平方米，是小区内现存唯一一块大型绿地，也是业主们平时散步、锻炼及开展各类社区活动最主要的场所。

这片“大草坪”是怎么来的呢？

2001年，锦江房产将大草坪打造成滑草场和森林公园，作为小区配套绿化交付给小区业主使用。

历史资料显示，2002-2012年，总计8期项目的销售中，开发商都以大草坪公共绿地作为卖点，吸引购房者前来购买。事实上，很多业主也是冲着这块绿草地而购房的。小区里有这么大一个花园，这一度是锦绣香江业主们引以为傲的配套，很多业主也在这里度过了美好的休闲时光。

但从2012年开始，这份美好逐渐被破坏。

2012年9月，广州市规划局发布的文件显示，大草坪以及山水园以南的一大片用地都是绿色，规划局正式出具文件显示其为E3（园地）、或者无建设指标用地。

但2012年10月，锦江房产却声明称，公示中涉及的地块按照历史批复，将远景发展用地更正为建设用地。

这事遭到了激烈的反对。在2000多名业主的抗议之下，规划不了了之。

在那之后，开发商和业主正式拉开博弈的大幕。2014年和2017年，开发商再次向规划局提出“规划修正”（地块性质）的申请，但都被驳回。

2018年，广州市国土资源和规划委员会公布的文件显示，大草坪等地块被修改为二类居住用地。很快，该公示遭到了锦绣香江花园2000多业主的签名反对，计划搁置。

更令业主们惊讶的操作出现在2019年，南村镇组织了锦绣香江花园A1、B5、B8地块规划建设方案座谈会，邀请了八大业主代表出席，批准了控规修正方案。

但问题是，这八大代表是谁、到底是如何选出的、是否能代表近5000户业主，这些问题，业主们都不知道。

2021年开发商还曾依据这个控规修正方案强行施工，但被锦绣香江的业主们挡住了。这事起了很大的冲突，不少业主甚至搭起了帐篷，熬夜进行维权。

数次激烈博弈之后，业主们一度以为自己守住了“大草坪”。但谁也没想到，这一次开发商如此迅速，从广州规划与自然局公示建筑设计方案，到锦江房产对地块实施围蔽，仅仅隔了5个月。

3

利益

有人可能感到好奇，为啥开发商如此锲而不舍，遭遇业主的数次激烈抗议，还要强行开发“大草坪”？

答案是利益，巨大的利益。

有业主对媒体反馈称：

广州番禺锦江房地产有限公司（即“锦江房产”）在开发完锦绣香江第8期以后，面临无货可卖的境地。于是在2012年之后，锦江房产多次希望修改规划来新建房产项目，扩大营收。

根据公示的规划，“大草坪”所在的四期土地规划有21栋楼，层高22-42层不等，预估货量1000多套。如果以周边万博黄金位置估算，销售额近百亿元。

更关键的是，根据不少楼市博主的分析，这块地是20多年前拿的，放到如今来看，拿地成本非常之低，成本的大头基本就是建设成本。有人甚至大胆猜测：

如果卖5万，4万可能都是利润。

开发商赚麻，受伤的只有业主。

对锦绣香江的业主来说，一旦“大草坪”变成了1000多套房子，不仅车位、学位、活动空间受到挤压，小区的房价也可能进一步下跌。最惨的可能是旁边别墅区的业主，买了豪宅也被开发商背刺，视野受到不少影响。

对于“大草坪”地块性质的核心质疑，开发商也有过回复：

大草坪从2000年由我司取得以来一直都是居住用地。

但在业主们看来，大草坪是业主早已随购房买下的公建配套绿地，没有走合法修规程序审批前就不能动。当初卖房的时候说是配套绿化，如今又说是居住用地？

世上的好处，都让你给赚了？

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家族

背后的开发商，的确很想赚钱。

资料显示，锦绣香江是由香江集团投资开发建设的中国首个国际化生态居住社区。天眼查显示，广州番禺锦江房地产有限公司的大股东正是香江控股。

香江控股背后，则是刘志强和翟美卿夫妇创立的“香江系”。

翟美卿出生于1964年4月，从洗碗工做起，后来转战家具行业，和丈夫一步步打拼出了庞大的商业帝国。

2017年的时候，新财富曾做过一个统计，“香江系”位居中国民营金融系族第26位。

彼时人们发现，“香江系”不仅有商贸建设、住宅房地产和家居流通业产业，在金融领域也有着深厚布局。其以财务投资者角色参投了银行、证券、人寿保险、公募基金等金融机构，亦持有私募基金、融资租赁、商业保理、担保投资等多张金融牌照。

近几年，大众关注到“香江系”源于一起联姻。翟美卿儿子刘根森与富力地产千金喜结连理，这被看做是一场强强联合。

这场豪门婚礼备受瞩目，但“香江系”的处境却没有这么风光。

从上市公司香江控股的业绩来看，2017年以来，公司的净利润就一路下滑，到2023年归属净利润同比下滑71.45%。营收同样坎坷，2023年下滑45.5%。

拉长时间看，香江控股的地产业务早已出现颓势。2017年底，香江控股从香江集团手上以62倍的溢价接盘了森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业3家公司65%的股权。

按照这三家公司的承诺，2018-2020年必须累计完成共11.7亿的利润。但实际上，2018年这三家公司不但没赚钱，还分别亏损了1231万元、594万元、2931万元。

香江控股的财务压力，某种程度上也是他们急着开发锦绣香江“大草坪”的催化剂。

5

尾声

如今，开发商已经强硬进驻了“大草坪”，绿草也变成了黄泥，业主们只能无奈认输？

其实未必。从情理上看，开发商在最早卖房的时候，的确以大草坪、高尔夫球场和原始树林作为卖点，如今突然要在上面盖房子，作为业主肯定无法接受。在检索信息的时候，笔者在一篇文章的评论区看到这样一个评论，应该代表了很多业主的心声。

从法理来看，此前，亚运城技术官员村的业主们收到了最高检给他们发来的《抗诉通知书》，最高检的介入表明，国家层面已经在重视这类问题。在不少业主看来，锦绣香江和亚运城的案情几乎如出一辙，只不过锦绣香江的情况更为复杂。

亚运城技术官员村的抗诉成功，让锦绣香江业主们看到了希望。

这场“香江系”与业主间的博弈，还在继续。更劲爆的消息，可能还在后面！