大米的第446篇原创。（鼓励我的最好办法，就是给我个关注； 想要找我聊聊成都的房子，给我写信“买房”或者“成都买房”。 如果觉得文章有用，转给需要的朋友吧，她们会感谢一个温暖的你！） 开篇先垫一句话：佛在灵山莫远求，幸福只在汝心头。 然后接着说。 何为向上置换。 简单来说就是，你现在持有的房产不是那么优质，既不增值也不保值，那就卖了，换个可以保值或者增值的。 但是在目前的房地产市场行情下，整体属于卖低买低，甚至卖低买高（如果你买新房的话）。 那这种情况下，还有必要向上置换吗？ 如果手头的房子，价值一般，向上置换的成本太高，还有必要向上置换吗？ 这个问题，从昨天困扰到今天。 直到今天跑步的时候，才想明白。 从房地产的过往行情来看按，暂时只有一种房产是可以保值甚至稳定增值的。 就是核心城市核心区域的高产品力的房子。 这里的核心城市，只有四个一线和不多的几个强二线。 那这些房产的总数就是有限的，相对来说，对这些优质资产的购买力反而是理论上无限的。 这种，就属于是向上置换的目标标的物。 但是前面也说了，针对这些资产的购买力是无限的。 对于大多数人来说，这些资产，就算是砸锅卖铁，也没法完成向上置换。 那次一档的呢？ 就是卖了差一点的房子，勉强够得上的。 对于成都来说，就是购买总价350-500左右的房子。 但从成都二手房数据来说，购买的成交价格集中在100-150左右。 所以，其实买二手房的大部分都是属于在购买刚需住房。 而卖出刚需住房再买入350-500价位段的房子的。 其实就是自认为在做向上置换的动作的。 这个向上置换和前面说的是一回事吗？ 很显然，不是的。 因为目前成都新房最多的也就是这个价位段的，而刚出限售期的次新房，也是这个价位段的。 总之，供应是充足的。 这也是为什么，这个价位段的新房在拼命的卷产品。 因为供过于求呀。 所以，这种向上置换实际上和应该做的向上置换是背道而驰的。 因为这样置换下来的产品，在未来，是不确定的。 就算是反观过去的数据，也是不确定的。 就是说，虽然比刚需房在未来的抗跌性强，受众稍广。 但是因为板块的区别，因为规划落地的区别。 最终都会有不同。 有的地方也许会和真正的豪宅同涨，有的地方可能不涨，有的地方可能还会持续向下。 那这种不确定的置换有办法找到确定性吗？ 答案是没有。 很多人在聊房产板块的时候，喜欢说这个地方将来肯定怎么怎么样。 是的，也许事后看说对了，但是在当下看未来，其实一直都是在承担风险，这个风险是真切的每一天都感受得到的。 也就是投资里面说的，卖预期，买事实。 既然买的是事实，那就意味着，当下的价格已经包含了当下的事实。 这个板块如果大家都觉得未来有希望，那已经在当前的成交价上反映出来了。 但是，未来怎么样，是没有办法保证的。 作为一个卖方，可以这样骗自己，因为自己相信了才能让买方相信；但是买方，肯定不能这样骗自己。 买方做向上置换，永远要坚持的一条就是，买的足够低，否则不折腾。 但是问题是，买的足够低的机会，轮得到所有人吗？ 特别是对于一卖一买的人来讲，这个机会，必须是要承担风险的。 也就是你卖了，拿到钱，持币待购的过程里，必须要有合适的能成交的标的，然后还要保证这个交易周期里没有发生大的市场转向。 就算做好了一切准备，就算市场一直都不会转向。 那也要等得到那个足够低的机会。 那这就回到前面最开始的那句话。 啥叫幸福？ 前面所有的这些承担的风险，这个过程，幸福吗？ 或者说，这种不确定的向上置换，幸福吗？ 还是说，你能驾驭幸福感？ 其实事情已经很清楚明白了。 所谓的幸福感，肯定不是来源于，一套房子置换掉，将来赚了。 幸福感是来自于每一个当下，而不是惴惴不安的当下和不确定的未来。 大家都是成年人，做事情当然要选择承担相应的结果。 但是早起的虫儿被鸟吃。 认清楚自己的站位很重要。 向上置换很重要，但是生活的过程更重要。 我们做决策的时候，很重要的一点就是跳出问题来看问题。 就像当初我看过一本书，叫“费马大定理”。 那个数学界200多年解决不了的问题，费马号称不屑于留下证明过程的问题。 200多年后，是被研究方向完全不相干的一个数学家解决的，而这个数学家，是站在另一个研究方向完全不相干的数学家的肩膀上完成的。 这就是跳出了问题本身。 向上置换的问题本身，是置换划不划算。 但是跳出来看这个问题，是置换这个动作让未来几年或者十几年幸不幸福。 如果抱着追求确定性的心态，去做置换，那肯定不幸福。 因为你无非是从当下的惴惴不安，进入到另一个惴惴不安。 不仅是置换后的市场走势，更是置换后加大杠杆带来的抗风险能力的下降。 也就是说，这是投住不分离，必须要面对的问题。 就好像你去借钱炒股，时时刻刻想着钱要还，有利息。 那就不可能是闲钱买资产的那种心态。 所以，除了“真正”万事俱备的向上置换之外，其他的行为，本质上定义成消费，也许幸福感会更好驾驭一点。 只是，超过支付能力的消费，恰恰大多是不幸福的。 以上纯属个人整理思绪的胡言乱语，不构成任何投资建议，看到这里的，就当是看个乐呵吧。 同为成都买房人，欢迎分享买房情报。 想要找我聊聊成都的房子，给我写信“买房”或者“成都买房”。