买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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六月份的第二周，新房市场没有太多好讲的东西，因为市场就如同我们预料的那样发展：

总成交量温和上升，大势依然在底部徘徊，然而核心城区的热销楼盘逐渐见底儿，明里暗里的收折扣，不再是营销套路。

但是，​在新房总量没有增长的情况下，二手房的数据引起了老王的注意。从五月中旬已经四连跌，6月份的第二个周末相比​4月份的第二个周末：

成交量已经下跌了30%​。

对于有二手房出售的房东而言，对于想卖旧换新的改善族而言，对于​月月过关的开发商而言，这个夏天都注定艰难。

怎么办？

我们今天来聊一下。

未到淡季​楼市先衰？

六月份的两个周末，老王基本都满负荷运转，尽量帮助想买房的朋友出谋划策，因为老王知道，再过半个月，楼市的传统淡季就要来了，那也将是老王的休假时刻。

没有​好的房源，没有好的价格，甚至没有舒适的看房体验，我们为什么要与大势对抗？

所以，我希望大家明白，从城市数据而言，七八月份的总体数据一定会下滑，这个在无法作假的二手房市场，体现最为明显。

然而，在众多利好的刺激下，可以无底线议价的二手房​从五月中旬就呈现衰败迹象，这似乎又出乎我们的意料。

除了传统淡季的趋势因素，还有两个重要原因：

​1、新房二手房不但价格倒挂，而且很多新房都开始进入现房或者准现房阶段。一旦二手房失去了即买即住的优势，那么产品力上的差距，​让很多高周转时期的二手房，根本无法与新房抗衡；

2、垄断中介逐渐失去人心。现在的连锁中介，卖二手房只有一招，逼房东降价。那些持有顶底、临路房源，且有急售需求的购房者，往往会被他们PUA​。然而，当一个中介给出的价格严重偏离正常估值时，手持优质房源且没有急售需求的房东怎么会搭理这些中介的无理请求。

在很多优质二手房房东关闭沟通大门之后，成交量自然也就下来了。

毕竟现在想买二手房的人绝大多数是想捡好房子的漏，而不是去接垃圾房的盘​。

但是看到软件上自家小区房价哗哗降，​自家的房子一直无人问津，不缺钱的房东往往也是焦虑的。

听中介给你洗脑，你会损失惨重。

在未来的60天，如何面对和应对这一​局面，是最近粉丝们咨询最多的问题​。老王在分析完原因之后，接下来就要给你解决方案。

金九银十可以期待

客户稀少、价格下行、房产中介卖房积极性不高​……所有这些让房东焦虑的问题，核心都在新房市场。

所以，我们要弄明白二手房市场未来的走势​，必然要对新房市场有一个预判。

​核心城区，我们可以一一数过。

位于老市南的公园房，在端午节已经拿出了​压箱底的五号楼。说句实在话，虽然前方也是高层住宅，但是70多米的楼间距在市内比较稀少了，而且两万七八的精装房不但价格香，春节前交房问题也不大，​碾压周边房龄十年以上的房源，自然没有问题。

参考绿城合锦玉园的等楼盘在准现房阶段的销售速度，这个楼盘卖到年底就差不多了，​一旦这个盘卖完，市南以及市北西部老城区，将彻底进入存量房市场。

所以，正常情况下，西部老城区的二手房房东们，​还要至少忍到2025年。

但是，这里面有一个变数，以旧换新的政策。这个楼盘有政府平台的股东，如果能够参照南京模式开展以旧换新，那么这个盘可能会秒光，那时候整个老城区次新电梯房，都可能迎来反弹行情。

CBD-新都心板块，新房已经基本见底。润府交房前早已售罄，云璟​也基本售罄，连通和启章也没啥像样的房子了。整个大新都心板块，只剩下了​央和府这样的楼盘，在不断降价促销。

​新地块，迟迟没有启动。

这两个板块的分流，主要来自于浮山后。工抵房+低品质次新房价格不断向下，对于没有学区的​二手房冲击确实很大。

但是这种混乱，伴随着浮山后新盘在三季度进入交付期，会慢慢消失。因为对于最挑剔的改善族而言，产品力差的楼盘多便宜都不会买，产品力强的楼盘一旦是现房了，总价会高出一大截。

所以，假如你在CBD、浮山后、新都心有房龄15年以内，物业不错，通透户型的次新房，真的可以稍微等一等，等浮山后的这一池“混水”变清了再说。

市北的刚需区，在保利·和颂要“封盘”的风放出来的时候，大家就应该猜出目前这个区域的存量。

欢乐滨海城板块，目前新加推的西边户小户型只剩下了2楼、14楼，18楼，200多万买精装房在市北将逐渐成为历史；海信·悦澜山两栋小高层也逐渐成为历史，高层住宅去化速度也很稳定；中海·云镜未来供应量不小，但是对于纯高层住宅小区，不少人还是有抗性的。

这一线的次新房，难归难，但随着板块内不多的小高层产品售罄后，装修好的次新房，打​高层毛坯房，还是有它的优势的。

所以，把买房的计划表定在金九银十，​也是一种理性的选择。

现在比较难的是市南东部和崂山区，二十多年房龄的老破大，户型和社区园林和新盘都没法比，目标客群又都很挑剔，张村河、东李的新盘供应充足，​最近两年确实看不到太多的机会。

地段，就是房东买房唯一的仰仗。

从全市的角度而言，伴随着优质楼盘库存不多，那么在新盘断供的情况下，​临近交付的准现房涨价必然会成为一种趋势。

所以，优质次新房的出清机会，金九银十会比​八九月份更多。

即使今年买不了，明年的行情也不会太差。因为到了6月底了，今年青岛的刚需地块也没有成交几个，东李有一个新盘，北站有一个新盘，影响面都很有限。

2025年，市南-市北核心城区，面临着无新可买的局面，那时候卖二手房不好吗？

硬卖，也不要寄希望于那只“壳”

昨天，老王将持有时间最长的一套老房子卖掉了，​依靠的依然是小中介。四年内如何能成功卖掉三套老房子，而且都赚钱，都不割肉，这个我会在本周发文分享。

昨天成功卖掉的房子，并不是我的重点，我重点是要说我持有的另一套房子，我在上个月拿出来做了一个“试验”。

“试验房”目前我还自住，物业很好，全明通透元宝户，18层小高层带有南北阳台还无遮挡​。

小区里30层高层，126㎡的顶楼卖320W，那我这房子也卖​320W？当这个片区的销冠给了我这个意见后，我和后来挂牌的​中介说，我不希望这个人带客户去看我的房子。

单价2.9W挂牌合理但有点高，所以我和品牌中介反复叮嘱，可以议价。

但是一个月的时间里​：零推荐，零电话，零带看。

很多次在小区里碰到这个品牌的中介，他们都不会带着顺便看一眼，因为那些加了“赞”的急售房，会让他们赚得更多，如何赚到更多的钱，对他们​是第一位的。

这就是垄断性中介的现状。

所以，你想在七八月份硬卖，那么也不要把希望都寄托在​垄断中介上，因为即使你愿意降价，也不见得能卖出去。

周边的小中介，​跑透，共赢。

在大中介的平台上挂牌，只作为一种展示，然后跟小中介说明白自己的情况，约定好酬金。

相比大中介，很多小中介更专注于卖二手房，而且他们身上的职业素养，真比那些有所谓体系保障的连锁中介要强。

第二，依托于现在的​良心大V。很多​自媒体人不光卖新房，也卖二手房，完全可以让他们给你拍摄，然后帮你卖房子。

第三，不要忽略自己的朋友圈，亲朋好友交易，​敞亮议价，省下一大笔中介费，双方都得实惠。

你比别人努力，你比别人大气，你卖房可能就比别人快一步。