作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

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观察

近期，有不少粉丝要我们，聊一聊去年华润商业总包伟跳槽龙湖的事情，时间发生在2023年8月初左右，稍微有点早了，不知道有不有更多的朋友喜欢？

先简单回顾一下相关事件：

2023年7月初，原华润万象生活华南大区党委书记、总经理包伟正式离职。

2023年8月8日，据中国房地产报新闻显示：

“8月8日，接近龙湖集团的知情人士向记者确认了龙湖集团高级副总裁、商业航道总经理李楠即将退休的消息，并表示具体退休时间还未确定，目前仍处于过渡阶段，其还在担任龙湖商业航道顾问。

李楠退休后，接替她的将是一位‘80后’生力军——华润万象生活商业华南大区原总经理包伟。

包伟有着丰富的一二线城市商业运营经验，曾任华润万象生活商业华南大区总经理，及华润置地华中大区商业地产部总经理、山东大区商业地产事业部总经理等岗位。

公开信息显示，商业投资为龙湖集团五大航道业务之一，为龙湖运营业务板块的核心动力。

不难看出，龙湖此刻选择万象系高管的目的。早在今年7月初，便有市场人士透露，龙湖商业有意向高端定位转型。”

据悉，其中，从2015年5月至今，李楠在龙湖也呆了8年。在加入龙湖最开始的4年间，龙湖商业项目开业数量几乎翻倍，经营面积涨幅55%，租金上涨75%。

而后几年，在李楠的带领下，龙湖商业发展继续保持稳定。截至2022年年底，龙湖商业累计进驻全国32个城市，开业运营商业广场达76座，建筑面积达722万平方米，整体租金收入同比增16%。其中，50余座商业项目开业皆是于李楠任期内完成。

2022年，龙湖集团的商场租金收入为94.3亿元，同比增长16%，近5年的复合增长率为27%。尽管过去三年受到疫情影响，但这一租金收入和增长水平，表明龙湖商业板块已有了一定抵御市场波动风险的能力。

而，包伟是一名“80后”生力军，其2003年毕业于重庆大学，取得土木工程专业本科学位，并于2009年毕业于东北大学，取得工商管理专业硕士学位。加入龙湖之前，曾任华润万象生活商业华南大区总经理，及华润置地华中大区商业地产部总经理、山东大区商业地产事业部总经理等岗位，有着丰富的一二线城市商业运营经验。

在梳理相关资料的过程中，据波哥观察，众多媒体都在描述和介绍李楠的一些事迹和过往，对包伟的介绍很少，看不出太多的东西，

但是，龙湖要将包伟挖过来全面主持商业的工作，应该是有过人之处的，而且还是这么重要的位子。

02

解读

那么，龙湖，为什么要从华润商业系来挖人呢？

据波哥分析，上述李楠的退休，只是一个触发点，不是主要的原因。

因为，李楠的退休，至少会提前半年就跟公司汇报了，因而，对当时的龙湖来讲，基本会有三个选择——

一是，李楠推荐自己的得力下属给公司；

二是，从龙湖体系内选择合适的人；

三是，从体外挥舞着金锄头去挖角。

但是，龙湖选择了第三个方案，陈序平不按套路出牌啊，应该是让李楠有点郁闷的。

毕竟 李楠在龙湖干了8年，不可能没有那个心思，当然，这也是人之常情，可以理解。

因此，在新闻中强调李楠，而只给包伟片言只语，这个情况大家就可以理解了——感谢李楠，致敬过去8年的辛苦付出。

这点，跟上次合生创展挖角华润黄萌的差异较大。

综合起来，有点意思。

具体的，就不去啰嗦了。有兴趣的朋友，可以去看下合生创展的那偏文章——《合生创展商业又变阵，挖来华润系黄萌任联席总裁，这是为啥？》

下面，再回到本文的主旨上来简单说一下，以供大家参考。

据波哥看楼市独家观察，龙湖挖包伟，可能是三个原因在策动，如下：

◢首先，革新求变，需要不断借助外力来发展自己。

据波哥个人观察，彼时，很多媒体基本都将这个包伟跳槽的事件，解读为龙湖要发力高端商业这一角度。

实际上，在波哥看来，这只是一个表象，也只是其中的一个意思而已。

难以代表龙湖商业的真实战略意图。

何以见得？

因为，龙湖的商业发展历程，就像最近万科的检讨一样，有很强的惯性，走的基本都是行业的老套路——重资产+轻资产的模式，并没有什么新意。

跟万达、新城、中骏等一样，只是在各自的品牌和商业资源、运营能力、轻重之间等，有一些差异，相比其他同行，龙湖商业也并没有十分出彩的地方。

比如，李楠曾经所倡导的“强运营”，几年前就被新城控股抄了作业，后面不断泛化了；

比如，万达商管近三年的业绩都更拿得出手，在每年的分红上都是以21亿元的数据在增长，特别是去年的分红达到了80余亿元左右，而龙湖整体的商业利润才60多亿，差距还很大，虽然有规模不一样的差距，不可这样去简单来比较。

但是，可以看出一个问题，龙湖在其总体战略上，仍然在延续放开为主+商开为辅的核心策略，跟新城控股一模一样。

在商业发展上面，跟万达和华润，有所不同。

当然，这个跟各自的历史渊源有很强的关系，短期内学不来。

故而，也造成了龙湖的商业，想快速转身根本做不到，只能在原有的道路上深耕而已。

大模式短期改变不了，但是又要不断精进和提升，怎么办？

体内的近亲繁殖，边际效应在不断衰减，这不像传统的房开领域那样，用自己培养的人，基本不会差到哪里去。

可是，商业地产市场在不断变化，谁也不敢掉以轻心。

李楠的退去、包伟的前来，去年，龙湖依然实在延续自己的过去。

又带着一些调整和升级的一些想法在里面，故而，从体外挖角换润的人，但在战略思想上，没什么变化。

至少，包伟来后，还可以继续在强运营的道路上有效走下去，也可以带来一些新的想法。

固步自封，不可取哈。

去与来，不过如此。

◢其次，引进新人，在青黄不接之时，可以巩固基本盘。

如上，李楠辞任后，对龙湖而言，马上就要到年底了，寻找类似的商业类高管来担任集团商业总经理，完全可以有效顺延，不会因为人事的变动导致商业业绩下滑。

否则，陈序平承受不起。

彼时，或许，龙湖也感觉到了一些行业变化的某些迹象，希望能够有效去对标华润，而鞭策自己的商业业务去提升一下。

而，争取慢慢从行业内的传统发展模式中跳出来。

波哥认为，这应该是当时龙湖的真实心境。

因为，大家都没想到，2024年市场的变化，有这么恐怖，以前的一些行之有效的想法，仿佛一两夜之间，就突然重病缠身和进了ICU了，而把业内搞得一脸懵逼，无所适从。

包伟的跳槽，有很深的上一个时代的印记，也充分反映出龙湖曾经在商业运作上的众多思考。

◢最后，包伟来后，能否带领龙湖商业有效前行，有悬疑。

可是，现在来看，波哥个人认为，龙湖对引进华润包伟，在其内心里面，可能会比较纠结。

至少，陈序平，会有一段时间睡不着觉吧。

这也怪不得陈总，确实是市场和趋势变化太快了，一企一人等，仅能跟随时代大势而律动。

从去年8月到今年4月，八个月之间，好像又换了一个天地，芸芸众生，都被时代风雪所严重裹挟了。

一众央国企和龙湖等，都难以独善其身。

在商业地产的具体打法上，又有了很大的改变。

特别是在住商结构+产业动能+资本价值这三大方面，发生了重大的变化，龙湖等房企固守的方式，遭遇重大的冲击。

例如，龙湖原先的以商业资产抵押贷款、到去年的经营性物业贷款方式等，与春节前后不断崛起的商业或产业园类Reits公募和私募的模式，完全对接不上，实际上就是，新一波金融政策的红利，龙湖原来太过依赖以往的传统模式，很难在新趋势中抓住新的机会。

去年的经营性物业贷，最多可按估值的7折执行，其局限很多，完全没有商业Reits公募和私募的灵活性，尤其在这个大家都极度缺钱的时刻——多一两个亿可能撑得更久，少几千万也许会暴雷，万科和金地等都呜呼哀哉了，龙湖又能好到那里去？

虽然在按时还贷，但未来还是要靠实在的综合能力来支撑的。

如果，龙湖还停留在抵押贷、和经营贷的传统范畴内，其未来不一定会好看。

按国际经验，商业地产Reits的推出，其起初原因，都是为了有效化解某阶段房地产和不动产低迷的相关问题，然而，数十年来，这个原初的模式，已经渐渐成为国际间的不动产的一大有效助力。

换句话说，中国目前的Reits的试点等，必将走向类似的国际性的道路。

这个变化，已经越来越清晰了，如果龙湖还在那里抱残守缺，看不到这个大趋势，也必将慢慢流于边缘。

华润和万科，已经跑在前面了。

融资管道狭窄，但国家又打开了一个新的窗户，你抓不住那是你自己的问题。

事实上，也就是说，国内的商业地产的竞争，在地产开发与资金运作等核心层面，做了重大的调整，大家都在抢跑，一些有品牌、有实力和能够快速把握住新时代政策机会的房企，才能获得新生，其他的都会苦苦挣扎。

据波哥分析，从李楠到包伟，其看点有限，基本都在过去的固有方式上重复而已，代表不了最新的趋势和变化。

李楠也只做到了一定的层面，跟原来去合生创展的罗臻毓的方式完全相左，都有各自不同的思考。

但每个人皆有时代的局限性，无可厚非。

2015年，李楠舍弃了“基金+Reits”的打法，是对的，毕竟那时候，在国内谈什么基金和Reits，都是瞎扯蛋；但是后面，也没有去预埋一些Reits的基础，也说明了她的局限性。

此外，包伟，对“基金+Reits”的模式，是否有深刻的认识和实操能力，我们也不知道。

因为，他面临了一个新的时代和周期，以前他的那些能力，可能并不完全能够有效去匹配龙湖的最新的要求了。

当然，龙湖的调整也至少需要3-5年的时间去改变自己，才能跟上其他房企的步伐，也即包伟还可以搞几年吧。

大家拭目以待哈。

可是，龙湖，能等得起吗？

03

写在最后

非常感谢不少粉丝和朋友的友善提醒和良好建议，今天，就华润包伟跳槽龙湖一事，简单来解读了一下，也完成了我们的承诺，再次感谢.

据波哥看楼市独家观察：

如上，我们已经把我们心中的一些合理的想法，通过文字展现出来了，而忽略了某些不便说的一些内容，而从事件、时间、趋势和企业战略等方面，做了一些独立的思考和阐述，敬请各位批评指正。

龙湖挖角包伟，这个事情，确实有其独特性，如果在春节后，龙湖绝对会有新的思考和选择。

但是，饭已吞下，总要消化一段时间吧。

然而，一个新的竞争趋势是，商业类“Reits”的新风口已来，龙湖如果还在蜗牛爬，未来肯定不会太好看了，因为他已经跟不上时代和趋势的要求了。

也因此，可以推断出，包伟这个商业航道总经理的位置，压力巨大，随时都有被他人取代的可能性。

对此，波哥很为包伟先生担心，毕竟，我们以前些的好几篇文章中的建议或观点，都被不少房企采纳了。

故而觉得，龙湖，为了生存和发展，不可能去思考其他的一些东西。

诚然，这并没有对包伟先生有所质疑，而仅是进本客观大趋势来看的，请勿错解。

房开日益趋弱、物管还在下行，大家竞争的热点，都聚焦到商业类经营性业务领域了，刺刀见红，不进则退，别人不会等你。

最后，引用一句话来总结一下：

《吕氏春秋·察今》曰：“世易时移，变法宜矣。譬之若良医，病万变，药亦万变。”

什么意思？大家可以去思考一二。